浙江
文︱劉德科
樓市止跌回穩(wěn)任重道遠，住建部值得多下基層，及時發(fā)現(xiàn)好政策的堵點在哪里。我們說的好政策，當然是指——政府出手收購二手房用作保障房。
一個好政策
這個好政策，廣州也開始用了。前幾天〔2026/5/26〕，廣州正式宣布將試點，你可以看一下你在廣州的那套很難賣掉的房子是否符合這些要求：總價在300萬元以內(nèi)、建筑面積70平米以下，位于廣州環(huán)城高速以內(nèi)的二手住宅，樓齡不限，產(chǎn)權(quán)清晰。如果符合這些條件，你就可以簡單快捷方便地按市場價賣給政府指定的國企廣州安居集團。
上海是最早啟動這個政策的城市（其他城市也早就有所謂的“以舊換新”，但基本上都是表演性的措施）。春節(jié)前〔2026/2/2〕，上海先是宣布在浦東、靜安、徐匯這三個區(qū)進行試點；前幾天〔2026/5/21〕說準備把試點范圍擴大到黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦等多個中心城區(qū)。有了上海的經(jīng)驗，廣州一開始試點就給了范圍更大的“環(huán)城高速以內(nèi)”，特別好。
政府出手收購二手住宅，是一種巨大的心理杠桿，不僅讓賣不掉“老破小”的人受益，更是幾何倍數(shù)地放大了整個樓市的信心總量。
兩個堵點
但我們想說的是，政府出手收購二手房用作保障房，這個好政策目前還有兩個堵點需要疏通——
●堵點之一：缺乏強有力的金融支持政策。
寧波比廣州更早抄了上海的作業(yè)〔2026/2/28〕，行動力非常強，但由于地方國企的財力實在有限，所以寧波只能每個區(qū)收購限額100套。如果有相關的金融支持政策，寧波肯定不會限額收購——畢竟，限額就讓公眾覺得政府投入度很有限，決心不大。
廣州在新聞發(fā)布會上也沒具體說到他們是否打通了強有力的金融支持〔2026/5/26〕，但愿他們有。如果沒有，僅靠國企掏錢收購二手房是不可持續(xù)的，他們也會遭遇地方國企財力實在有限的尷尬，好政策的效果勢必會打折。
所以，住建部值得去及時調(diào)研、總結(jié)上海的經(jīng)驗，尤其是上海如何通過合理有效的機制獲得了強有力的金融支持（由中國建設銀行提供金融支持）。像寧波這樣僅靠國企掏錢收購二手房，是不可持續(xù)的。
●堵點之二：收購的稅費奇高。
政府出手收購二手房用作保障房，是由地方國企來負責執(zhí)行。這就意味著收購的稅費奇高。因為按照現(xiàn)行政策，企業(yè)購房的稅費遠遠高于個人購買二手房，比如個人購買二手房的契稅可以低至1%（有些城市還有契稅補貼政策，還能更低），國企收購二手房的契稅則是高達3%。
收購二手房是為了用作保障房，無論是基于法理還是道義，都值得給予更徹底更大幅度的稅費優(yōu)惠。
住建部值得多去基層悉心調(diào)研這個坐在辦公室里很難發(fā)現(xiàn)的堵點。誠如廣州所說，收購二手房用作保障房是一件“有溫度、有力度的民生實事”，不能讓“民生實事”冷了。畢竟，中央經(jīng)濟工作會議早就提出了“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”〔2025/12/10-11〕，宏觀的指導思想在落地執(zhí)行時，尤其需要微觀視角，需要實事求是地發(fā)現(xiàn)并及時解決微觀層面的問題。
一種期待
當前，樓市止跌回穩(wěn)的態(tài)勢不錯，但基礎仍不夠夯實。如果下一階段頭部城市樓市行情調(diào)頭向下，哪個政策最有效？當然是政府出手收購二手房用作保障房。
如果中央相關部門給地方政府提供更多的專項資金（不是財政撥款，而是給予金融支持政策），如果中央相關部門能及時出臺收購稅費優(yōu)惠政策，那么樓市止跌回穩(wěn)的成果就會更扎實地顯現(xiàn)。
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2026年5月22日
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