北京
文/深圳進深 嚴明會
深圳核心區，迎來又一個迷你豪宅。
這兩天，深圳規自局披露了臻云雅苑的建設許可及總平面圖。
項目正是中鐵置業在去年12月10日，拿下的福田B405-0308地塊。
位于福田區梅林街道梅亭社區越華路10號。
當時總成交價7.92億元，樓面價4.27萬元/㎡，溢價率達65%。
其實從總土地價也可以看到，臻云雅苑并不大。
建設用地面積僅4994.02㎡，總建筑面積2.92萬㎡；
容積率3.72，計容積率建筑面積2.1萬㎡。
可以說是相當迷你。
根據總平圖，項目僅有兩棟住宅樓。
分別為1棟1單元、23層高，1棟2單元、23層高。
產品主打大戶型。
其中1棟1單元為一層三戶設計，1棟2單元則是一層兩戶。
進深君之前就說過，這個項目的高端改善定位是走不脫的。
一方面，因為項目地處福田這個深圳行政、文化、金融、商務核心樞紐。
具備城市中軸地段價值。
另一方面，也因為項目的名字叫“臻云”。
中鐵置業的產品線，從高到低，有云系、閱系、逸系、彩系。
其中，“云系”在其內部，是高改類產品。
突出稀缺、高端、尊享價值，打造城市地標性都市豪宅。
而且，對于這個項目，中鐵置業也不止一次表明要做高端的態度。
比如在去年12月16日福田項目奠基儀式上，中鐵置業華南公司就表示：
在此落子布局，是繼重返寶安中心區后在深圳戰略棋盤的縱深躍進。
更是進軍高品質住宅領域、打造精品人居標桿的關鍵一步。
面對深圳高端市場與行業發展的雙重挑戰，項目承載著中鐵置業華南公司品牌升級與區域深耕的重要使命。
當時，中鐵置業華南公司黨委書記、董事李謙在致辭中，也明確項目高端標桿定位。
但問題在于，項目地塊著實是小。
地塊又小，又要做高端改善，怎么辦？
中鐵置業也很聰明，它將項目做了大量的架空。
并在這些架空空間塞入了商業、休閑、社區公共配套等設施。
總平圖顯示，項目的1棟1單元，東西兩端戶型兩條腿的1-3層，做了商業、物業服務用房及局部架空；
中間那條腿，1-2層做了局部架空休閑。
1棟2單元，兩個戶型的兩條腿，同樣在1-3層做了商業、社區公共配套設施及局部架空。
另外，項目在地塊的東西兩邊，也打造了很多的架空空間。
小區正門在西邊，門樓很寬，高度近12米，設計了三個屋頂造型，兩邊是商業。
東邊也打造了2層的架空，用做休閑、戶外活動場地、體育活動場地及兒童游戲場地。
相當于整個項目周圍都給架空層圍了起來，中間則有個內庭院。
通過這些架空層，變相地也把小區給整體抬高了。這其實也是眼下很多豪宅的做法。
而且有一點，為了節省地面空間，小區的兩棟住宅樓，將垃圾收集點放在了地下。
可以說，臻云雅苑為了能在這樣的迷你地塊打造出該有的豪華感，也是用心良苦了。
相關指標，并沒有披露小區的戶數，不過有標明項目有地下停車位155個。
進深君也簡單算了一下，項目兩棟住宅如果1-3層做了架空，總的戶數只有100套左右。
這樣看的話，臻云雅苑的貨量其實真的不多。
不得不說，如果僅從區位優勢跟產品打造上，中鐵置業的這個豪宅項目，還是很受期待的。
項目位于福田梅林，在深圳市政府北邊兩三公里的直線距離，一路之隔就是福田中心，步行三四百米到地鐵9/10號線孖嶺站。
但因為項目地塊方正，且著實是小，也面臨一些不可回避的問題。
首先，項目的四面規劃有道路，加上小區又很小，道路的噪音可能會存在一定影響。
另外，四周還有建筑，靠的比較近，其中東西兩邊的距離27米左右，并不算闊綽。
所以一些低樓層的戶型，在采光、視野上也值得關注。
還有一點，臻云雅苑是要求現房銷售的。
意味著，作為豪宅整個項目資金投入的量會更大，回款的周期也更長。
對開發商而言，也無疑不是一大考驗。
相關公司：中鐵置業集團
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