文/北京進深 林振興

北京樓市小陽春行情退潮，不少新盤熱度快速回落，海淀隅·海岄反倒逆勢走強。

剛收官的5月，項目一口氣網簽47套，成交金額約4.82億元。為此，海岄還特意甩出一張大紅海報，高調宣布自己拿下了海淀8萬+項目月度網簽top 1。

自打開春樓市回暖，海岄就開啟一路沖高的開掛走勢，3-5月連續三個月網簽穩步爬坡：24套→36套→47套，銷量月月穩步跳漲。

截至目前，海岄網簽179套，成交額沖破19.42億元，去化率約39%，地價覆蓋率約57.7%。

最狠的是，當一堆新盤都在“降價求生”時，海岄的價格依舊很堅挺，成交均價85499.75元/㎡，妥妥的“硬通貨”。

隔壁的海宸元境同樣兇猛，網簽253套，成交均價83558.59元/㎡，成交額約24.5億元，去化率超61%，地價覆蓋率超88%。

很多人不知道，海岄這波爆發背后，站著一個關鍵人物——去年底臨危上任的營銷負責人李向明。

海岄，是繼東序、西頌之后，金隅地產在北京的第三座北京隅系列作品，更是金隅深耕海淀30年的集大成之作。

繼去年6月拿下海岄所在地塊之后，金隅地產在北京土拍市場已沉寂整整一年。這也意味著海岄不再只是一款旗艦產品，而是金隅地產今年的絕對業績擔當。

這個項目的業績壓力，肉眼可見。金隅地產集團營銷中心負責人張曉龍和北京管理中心營銷總監張鵬，都盯得很緊。

對于李向明而言，這不僅是一次銷售任務，更是一場輸不起的保衛戰。

李向明空降出任項目救火隊長后，直接盤活整盤去化節奏，先把起步戶型和頂配戶型啃下來了，表現相當亮眼。但在主力戶型上，他還需要加把勁。

只要這塊補齊，海岄這一仗，基本就穩了。

01

北京隅·海岄總建面約9.35萬㎡，容積率2.1，規劃13棟6-11F洋房，總計458戶。

產品就三個面積段：108/129/145㎡，刀法很準，全是沖著純改善來的。

海岄起步建面108㎡戶型，分布于邊角的1#、4#、11#樓，和12#樓東側一個單元。

共90套，賣得很火爆，目前網簽66套，同時6套被預定了。

更硬氣的是價格：從4月初的8.31萬/㎡，一路漲到了現在的8.37萬/㎡。 越賣越貴，這才是真紅盤。

該戶型是三室兩衛，南向三面寬。進門右手是玄關，包括800庫，很實用；左手則是次衛，明衛。

贈送方面，南向一整面9.6米寬飄窗，北向次臥也有飄窗。

但隔壁，海宸元境107㎡的北側設備平臺更大，贈送更多，得房率高于海岄。

在細節上，海岄108㎡戶型的家政和收納，各自獨立；隔壁海宸107㎡戶型是獨立家政間，帶一個窗戶。

海岄129㎡戶型，共208套，目前網簽40套。

李向明為了救場，不得不以價換量，小幅下調了主力戶型價格，成交均價從4月初的85,635元/㎡降至目前的85,346元/㎡。

雖然降得不多，但姿態擺出來了。

129㎡戶型是四葉草四室，借鑒了豐臺的北京隅西頌的設計思路，直接copy了轉角餐邊柜，連通到公衛洗漱盆。

北側中間是廚房，面寬2.5m，比海宸元境123㎡戶型的廚房面寬（2.65m）還窄。

此外，海岄129㎡戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

沒想到，最貴的反而賣最好。

頂配145㎡戶型，僅中央兩棟5#、10#樓，共160套，目前網簽73套，成交均價穩在8.68萬元/㎡。

有錢人果然眼光一致：既要地段，又要舒適度，對價格的敏感度反而最低。

總結一下，海岄現在的局面很清晰——改善門檻盤（108㎡）和終極改善盤（145㎡）殺瘋了，唯獨中間層（129㎡）還得繼續磨。

李向明把兩邊照顧得不錯，中間這個“夾心餅干”，才是決定他能不能徹底打贏這場翻身仗的關鍵。

02

在京城地產圈，李向明這個名字可能還稍顯陌生；但在青島，他可是圈內響當當的“狠角色”。

此前，李向明曾擔任金隅地產青島公司營銷總監，他不僅懂營銷管理，更玩轉商業與文化體育資產的運營。

這份亮眼的履歷，被金隅地產北京管理中心營銷總監張鵬看在眼里。于是，一紙調令，李向明從青島北上京城，接過了海岄項目的營銷帥印。

為什么說他是“天選之子”？看看他的跨界路徑就知道了：

第一跨：從寶馬汽車圈，一頭扎進新城控股，換了賽道照樣跑；

第二跨：從民營房企新城，轉身投入國企金隅地產，體制切換無縫銜接。

這幾輪跨界洗禮，讓他練就了一身全能武藝：從市場客戶研究、策劃推廣，到品牌傳播、營銷管理，甚至投資開發，他全都玩得轉。

他也先后擔任過市場部經理、策劃總監、項目經理、營銷總監等崗位。

更讓人出圈的是，脫下工裝的李向明，還有一個身份——大學課堂的“常客”。

他連續多年回到安工大商學院，做大學生職業規劃講座。不僅如此，他還與安工大商學院老師合作開發《房地產投資開發管理》《企業戰略與風險管理》等公共選修課程并參與教學。

從一線實戰操盤手，站上高校講臺傳道授業，跳出單純賣房的底層邏輯，這份格局和視野，在年輕一代地產操盤手中實屬罕見。

熟悉北京樓市的人都知道：高端盤臨陣換帥，是大忌，更是險棋，極少房企敢輕易嘗試。

李向明接過的，是金鐵釗的接力棒。

金鐵釗在營銷策劃上，是個老手。

10年前，他就是北科建運營管理中心住宅營銷部策劃經理，具有豐富的一線項目的營銷操盤經驗，并參與北科建領秀品牌的理論建設和操作落地。

2021年，金鐵釗升任為北科建天津公司副總經理。后因行業調整，良禽擇木而棲，跳槽至金隅地產。

眼下，李向明從金鐵釗手中接過交接棒。這位“跨界猛將”，帶著海岄在海淀強敵環伺中，殺出了一條血路。