今年三月，廣州地產圈傳來一則人事變動：僑鑫集團地產事業部執行總裁張學鳳跳槽至鵬瑞集團，擔任副總裁，坐鎮廣州·鵬瑞1號。

消息傳了兩個多月，張學鳳一直沒露面。

直到五月底，廣州·鵬瑞1號舉辦了一場名為“全球影響力居住綜合體”的發布會。

請來的嘉賓規格很高：KPF大中華區負責人、雅高集團副總裁、高爾夫大滿貫冠軍馮珊珊。

壓軸出場的是張學鳳——這是她履新鵬瑞后的首次公開亮相。

發布會上，張學鳳對老板徐航贊不絕口：學霸、科學家、優秀企業家，大家都希望跟他共事。

談及廣州·鵬瑞1號，她更是毫不吝惜贊美：從拿地那天起就覺得這是個了不起的項目，進入交付階段后，有非常大比例是零瑕疵交付。“行業里的人知道這背后的含金量。”

她夸得很真誠，笑容如沐春風。

出于好奇，大嘴去查了下網簽數據，發現不對勁。

張學鳳三月底被傳出加盟，當月廣州·鵬瑞1號網簽了4套，按廣州樓盤普遍的網簽速度，這4套大概跟她無關。

四月網簽2套，五月直接掛零。三個月加起來，去掉可能與她無關的3月，四月五月一共就賣了2套。

就這個網簽這成績，別說零瑕疵交付了，連交付都談不上。

難怪向來低調的張學鳳突然公開亮相，還把老板夸得天花亂墜。新官上任，誰不想做出一番成績呢。

公開資料顯示，張學鳳1992年畢業于天津財經大學，畢業后南下廣東。地產圈關于她的介紹，總頂著一道光環——選美冠軍。

大嘴查證發現，這種說法無從考證，既無賽事官方披露，亦無相關獎項佐證，即便是選美冠軍，大概率也是大學時期。

唯一能確定的是，她的顏值確實在線。

早年在粵海集團，她參與了麗江花園項目，從基層銷售一步步爬到了營銷副總的位置。2013年至2015年，她擔任星河灣副總裁，這期間星河灣重返行業百強。

2015年9月，她加入僑鑫集團任地產事業部執行總裁，負責操盤匯悅臺、叢都國際莊園、匯景新城等豪宅項目。

匯悅臺是她職業生涯的高光時刻，這個位于珠江新城的頂豪盤，單價長期霸榜廣州第一。

在僑鑫待了將近11年后，今年三月，她跳槽到了鵬瑞。

鵬瑞看中的，是她深耕豪宅賽道多年積累的頂級圈層與客戶資源，直接給了集團副總裁兼廣州城市總的實權。

張學鳳也看中了鵬瑞：老板徐航是個能折騰的人，清華碩士，邁瑞醫療聯合創始人，跨界做房地產，搞出深圳灣1號，一戰封神。

一個從醫療跨界，一個從“選美”跨界，不同的起點，卻在豪宅領域都交出了亮眼答卷，惺惺相惜。

但惺惺相惜解決不了賣房的問題。

大嘴查了下廣州·鵬瑞1號的備案價：單價十幾萬起步，最高到56萬每平米；面積從320平米起步，最大2000平。算下來，一套最低近5000萬，最高幾個小目標。

能買得起這個價位的，廣州就那么一小撮人。而這一小撮人，現在正盯著佛山，看鵬瑞的笑話。

佛山三龍灣1號，是鵬瑞在深圳灣1號之后，復制粘貼的第一個作品。

當年拿地時，鵬瑞信心滿滿，說要再造一個傳奇。結果傳奇沒造出來，倒是造出了一堆維權業主。

從去年開始，大批業主在網上拉橫幅、發長文：醫院、垃圾站、公共廁所，全都規劃在樓盤里或緊挨著；當初承諾的頂級配套，交付時全變了味。

更讓業主上火的是，項目的雙子塔直接爛尾了。

鵬瑞在佛山的口碑，就這樣被自己親手砸了個稀巴爛。

在東莞，2019年鵬瑞耗資23.6億拿下南城雅園地塊，案名鵬瑞天玥廣場，定位東莞版的深圳灣1號。

項目總投資50億，住宅僅300套，從2021年拿證開售，賣到2026年仍未清盤。緊挨著深圳，又有深圳灣1號的名聲和操盤經驗加持，鵬瑞硬是沒折騰出水花。

在珠海，鵬瑞落地4個主力項目：香洲珠澳灣中心、金灣航空新城的金玥灣、海玥灣、云璟灣。

這些項目營銷時宣傳做足，但交付階段集中爆發維權投訴，涉及設計缺陷、精裝減配、配套兌現落差大等。

放眼整個大灣區，除了深圳灣1號這個祖上留下的老本，鵬瑞在其他城市一個能拿得出手的都沒有。

這就解釋了為什么前幾天那場盛大的發布會，鵬瑞除了請廣州媒體，還掏腰包把深圳媒體拉去了廣州。

而東莞、佛山、珠海的媒體一個都沒請——不是忘了，是實在拿不出手。

請佛山媒體來干嘛？讓他們現場提問：三龍灣1號的雙子塔什么時候復工？醫院垃圾站的問題怎么解決？

請東莞媒體來干嘛？讓他們問：天玥廣場賣了這么多年，為什么還沒清盤？

請珠海媒體來干嘛？讓他們問：……

算了，不問了。

鵬瑞現在唯一的救命稻草，就是廣州·鵬瑞1號。

為了抓住這根稻草，鵬瑞花了大價錢把張學鳳挖過來，指望這位選美冠軍出身的豪宅操盤手，能靠著自己的圈層資源和客戶關系，把廣州這個燙手山芋賣出去。

可三個月過去，她交出的成績單是兩個月網簽2套。

大嘴算了一下，按這個去化速度，廣州·鵬瑞1號手里的幾百套房子，大概需要賣到22世紀。

其實，鵬瑞的問題從來不是請誰來賣房。

無論你辦多么高大上的發布會、請多么重量級的嘉賓、招多么牛逼的營銷總，都改變不了一個事實：

老百姓的眼睛是雪亮的，富豪們的錢也不是大風刮來的。

廣佛同城喊了這么多年，地鐵都通了好幾條。佛山鵬瑞的口碑，就像地鐵里的風，呼嘯著從佛山吹到廣州。

你在佛山干的事，廣州的富豪們全知道。你在佛山把業主坑了，在廣州還想讓他們掏幾個億買單？

做夢。

東莞也是同理。莞深同城這么多年，深圳成功了，東莞沒成功；佛山搞砸了，廣州更不會買賬。

這就像一個連鎖反應：你在一個城市把名聲搞臭了，周邊的城市都會跟著遭殃。

鵬瑞現在面臨的，就是這個窘境。

張學鳳在發布會上把老板徐航夸得天花亂墜，那是她的職業素養，畢竟要給老板站臺。

但回歸理性看，豪宅操盤手再厲害，也架不住品牌口碑的崩塌。