北京
圖片為AI生成
據媒體報道，西安市民沈先生2013年在三橋街道加貝花園購買了一套12幢B單元34層的住宅，總價23.5萬元，合同約定2015年5月交房，直到2017年收房時才得知樓棟僅建到32層，自己的房子根本不存在。13年過去，沈先生雖拿到勝訴仲裁書，卻因開發商西安市賀家村城中村改造有限責任公司無資產可供執行，至今未拿到全額退款。
這場“空中樓閣”式的糾紛，本質是早年城改小產權項目全鏈條監管缺位的縮影。據天眼查信息顯示，涉事開發商涉及多起商品房銷售合同糾紛，案件身份多為被告。其核心問題在于未取得規劃許可就將超建的33、34層對外預售，從違規房源上市未被攔截，到超建行為未被及時制止，整個審批、銷售、監管流程的失位，給虛假銷售留下了足夠空間。更值得警惕的是，這類“先上車后補票”的操作并非個例，早年不少城改項目開發商為了快速回籠資金，刻意隱瞞五證不全的事實，以“低價+承諾補證”為誘餌吸引購房者，最終項目違規的后果卻全部轉嫁到不知情的普通買家身上。
沈先生的維權困局，也暴露出購房糾紛救濟體系的現實漏洞。據深港在線報道，沈先生的勝訴裁決最終卡在了“無資產可執行”的死局，恰恰反映了這類糾紛事前風險預警缺失、事后救濟手段不足的痛點。對于普通購房者而言，即便法律層面判定責任在開發商，只要責任方沒有賠付能力，合理訴求就始終無法落地，這種“贏了官司拿不到錢”的困境，本質是責任分攤機制的失衡——違規開發商通過無證銷售、超建獲得的收益早已轉移，最終的損失卻要由信息不對稱的購房者獨自承擔。
這起糾紛也為所有購房者敲響了警鐘，同時對城改項目的監管優化提出了明確要求。一方面，購房者要認清小產權房、五證不齊樓盤的根本性風險，不要被低價和口頭承諾誤導，購房前務必核查項目規劃信息和預售資質，從源頭避開交易陷阱。另一方面，相關部門也需要盡快補上兩個短板：一是強化前置風險提示，尤其要針對下沉市場、務工群體加大宣傳力度，破解房產交易的信息差問題；二是探索歷史遺留違規項目的救濟機制，比如優先從項目后續盤活收益中劃撥賠付資金，或協調置換合規房源，不能讓購房者為開發商的違規成本買單。
隨著城市更新的推進，類似加貝花園的歷史遺留項目是必須啃下的硬骨頭。只有從源頭收緊城改項目的準入門檻、預售資金監管和信息披露要求，同時打通事后救濟的最后一公里，才能避免更多購房者掉入“房子不存在、錢要不回來”的陷阱。
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