北京進深 徐迪 進入6月，華潤置地北京大動作不斷。

昨天兩大萬象系商業傳來關鍵進展，今天又公示了昌平新盤的總平圖。

項目所在平西府1203-0002地塊成交于4月30日，由華潤置地+未來科學城聯合體以12.905億元的底價摘得。

項目占地3.59公頃，地上建面約6.46萬㎡，容積率1.8。

規劃19棟住宅樓，共688戶。

住宅建面總計6.39萬㎡，戶均93㎡，剛需+首改社區。

1、樓棟排布

19棟樓點狀排布，僅中央兩棟為17F小高層，其余均為11F及以下洋房。

最北排的兩棟樓，中間緊間隔4米，并且每棟樓都做了5個單元之多，形成一道密實的屏障。

盡可能地阻擋來自北面北清路的噪音。

小區紅線以北有一道公園綠地，北排建筑距離北清路近19米。

但是這條公路能級太高，去年10月份通車后，北清橡樹灣的業主曾多次投訴道路交通噪音擾民問題。

在業主投訴之后，開發商與相關部分溝通，同意出資在路邊加裝隔間屏。

華潤新地塊在出讓文件中也提到，北側首排居住建筑噪音預測會超標，要求加裝隔聲裝，同時采取建筑隔聲、優化布局、加強綠化等綜合措施降噪。

從總平圖來看，新地塊的北排建筑，目沒比北清橡樹灣首排距離公路還要近。

2、超級界面+無敵公區

5棟樓首層（局部）架空，其中正門口的6#樓東側首二層架空。

東西雙大門：

西側1#大門做了開闊的出入口廣場，通過風雨連廊向內延伸，將多個鄰里共享空間、配套樓和架空層串連起來。

一大一小兩個下沉庭院，被風雨連廊環繞，與4個架空層形成連貫的會所體系。

3、地面停車位

小區總共設置了839個機動車停車位，車位比1：1.22。

其中有137個車位在地上，分布于南北兩排住宅樓前。

后期交付時如果改為綠地，小區車位比則僅為1：1.02。

同時還設置了615個非機動車停車位，包括大量電動自行車位。

這個項目離地鐵有一段距離，充分考慮到了通勤族的電動車出行需求，解決最后一公里接駁痛點。

這些車位在規劃時特意進行了集中化、便捷化布局，緊鄰小區西大門。

4、壓低建筑高度

小區全部建筑都沒做滿60米的高度指標上限。

中間兩棟小高層，帶架空層的7#樓總高54.2米；

南邊不帶架空層的12#樓只有53.4米。

但是消防高度都在54米以下。

其余的洋房以11層為主，高度為33.7米，同樣的消防高度也保持在33米。

33米、54米，是兩個關鍵的消防高度門檻。

特別是建筑高度大于54米的，被劃分為“一類高層住宅”，防火等級和疏散要求再次升級。

需要增設專門的消防電梯、防煙前室、安全出口加倍等，建筑內部的防火、疏散設計也更加嚴格。

這些，不但增加建造成本和設備維護費用，還會占用更多公攤面積，影響得房率。

53.9米卡在了“二類高層”的上限，既能滿足更高容積率，又避免了更嚴格的消防配置帶來巨大的成本和公攤壓力。

這大概是項目沒做滿限高的主要原因。

5、戶型預測

面積段：78/90/105/130。

北排以小戶型為主；中間兩棟小高層為頂配樓王棟。

贈送方面，南向：陽臺+飄窗組合，除了北排兩棟樓，其余17棟的房源南向均設置了景觀花池；

北向：設備平臺，昌平的北向贈送向來不讓封到室內，但這個項目應該是可以包進來。

另外部分端戶有側邊飄窗，尺度也不小，得房率可以對標星寰時代。

這兩個項目拿地價也差不多，而且開發商都有未來科學城。

星寰時代目前網簽價5萬+，考慮到平西府項目軌交便利性差點，預計主力售價不會超過5萬。

西側一街之隔的北清橡樹灣，4年前的拿地價是3.5萬/㎡，成交均價5.7萬+。

新項目同樣是華潤操盤，又有四代宅產品力，所以價格也不會太低。

6、區域競品

地塊位于昌平區北七家鎮，五環至六環之間，可以承接海淀與回龍觀居住區外溢需求。

周邊有北清橡樹灣、京投公園悅府等次新項目，二手房掛牌價在5萬/㎡以上。

北邊是城建龍樾華府，此外還有回龍觀小區、和諧家園等相對老一些的小區。

整體居住氛圍不錯，生活配套完善，首開LONG街、禧樂匯、水城廣場、北京積水潭醫院（回龍觀院區）、暢悅公園、秀水湖公園、未來科學城生態休閑公園等。

鄰近地鐵8號線平西府站，但是距離地鐵站有一段距離，步行要半小時以上。

今年1月底，平西府城中村改造項目規劃綜合實施方案公示，就在本次預申請地塊的旁邊，總面積約50.27公頃，其中近六成用地為綠化和公園等生態配套。

其余用地包括居住、商業、辦公、幼兒園、社區會客廳等，完善社區功能，保障民生，打造宜居生態板塊。

相關公司：未來科學城置業