現在的樓市，越來越魔幻了。

一邊是一線頂豪排隊搶不到，一邊是非熱點城市項目打骨折沒人看。

但東莞濱海潤府這個項目，偏偏活成了異類。

不在核心城市，不在成熟板塊，卻連續三年穩坐東莞銷冠寶座。觀海最新一期開盤，再次成為市場焦點。案場數據顯示，蓄客約45天，首開一把拿下約6.5億，成交套數位列近三年東莞市場首開第一。

項目今年累計銷售額已達約14.5億元，在東莞市場斷層領先。

要知道，東莞住宅市場已經冰封多年，據中原地產研究院數據，2025年全市一手住宅簽約量同比下滑約24%。

整個市場哀鴻遍野， 濱海潤府為什么能連續三年殺出重圍？

明源君深入研究發現，表面看，項目拼的是產品力，實則真正兜底的是華潤置地強大的片區統籌能力。

這也是今天地產行業一個很重要的變化。

項目之間的競爭，正在從單體產品競爭，轉向片區運營能力的競爭。

這兩年，在行業整體承壓的背景下，華潤置地依然穩居行業頭部，靠的正是長期沉淀下來的片區統籌能力。

而東莞 濱海灣， 正是華潤置地片區統籌模式的又一全新樣本。

這個項目吸納了 華潤置地過往片統 項目的 成功 經 驗，在 片區 開發上更加熟練，在項目開發上也很有特色。

下面，我們照樣掰開了、揉碎了，來給 大家深度拆解一下。

01

通過片區統籌

帶動片區功能、生活方式升級

這幾年，片區統籌已經成為華潤置地最鮮明的能力標簽之一。

不同于華潤置地以往的片區統籌項目，濱海灣實現了兩個重要突破 ：

第一，城市布局上的突破。

回看 華潤置地片區統籌的代表性項目，大家首先想到的多是一二線熱點城市、成熟高勢能板塊。

而濱海灣位于東莞這樣的非一線強經濟城市，這意味著華潤置地的片統模式不僅能在一二線熱點城市落地，也能在一二線 以外的強經濟城市復制落地。

第二，片區統籌模式的突破。

華潤置地過去很多成功樣本，本質上屬于核心城區精細化再開發，通過產品升級和運營，把價值成倍放大。

而濱海灣位于成長中的新區。新區要獲得市場認同，必須經歷從無到有、從冷到熱的漫長培育過程，周期更長、變量更多，操盤難度明顯不在一個維度。

尤其東莞還是一個非常特殊的城市。鎮街經濟發達，板塊格局分散，沒有一個絕對的中心能把人聚過來。客戶消費樸實，對"新區"天然缺乏信任。在這種城市做片區統籌，難度又上了一個臺階。

但從目前結果來看，項目團隊無疑交出了一份滿分答卷。

一

前瞻落子，打造新一代的國際化新區

華潤置地之所以堅定選擇濱海灣，在于它對這片區域價值的判斷足夠前瞻。

濱海灣的占位很高。

它地處大灣區黃金內灣中心，與深圳前海、廣州南沙等國家級平臺聯動，共同構成大灣區黃金內灣的重要支點。

說白了，濱海灣不是東莞自己的新區，是黃金內灣的國家級戰略落子。

再者，東莞向來是制造強市，也不缺海岸資源，但長期缺少一個能代表城市未來方向、承載國際化生活方式的新片區。

濱海灣的出現，正是為了補上這塊短板。

它背靠虎門、長安兩大經濟強鎮，產業基礎扎實，同時擁有稀缺的黃金海岸和生態資源，具備打造國際化新區的潛力。

如果說莞城代表東莞的過去，松山湖代表東莞的現在，那么濱海灣承載的則是東莞的未來。

因此，華潤置地早在2018年就簽下戰略協議，開始深耕濱海灣。

▲東莞濱海灣新區示意圖

二

超預期兌現，

曾經的灘涂變成了人氣爆棚的濱海新區

新區建設，最考驗開發商的戰略定力。

因為周期長、投入大、回報慢，很多規劃看起來很好，但真正兌現落地，需要經歷漫長等待。

企業一旦缺乏耐性，很容易停留在概念層面，甚至半途而廢。

而華潤置地自2018年入局以來，一步步把規劃變成了現實 。

城市功能上，濱海灣新區所需的交通、生態、教育、商業、居住等配套，已逐步兌現。

苗涌、沙涌生態長廊、濱海灣文體公園 、未來學校、萬象濱海購物村相繼落地，濱海潤府也持續熱銷，為片區導入高品質居住人口。

城市面貌上，變化同樣肉眼可見。

8年前，這里還是一片灘涂 。如今，約7.5公里黃金海岸線已經建成開放，交椅灣入選廣東省首批“美麗海灣”，萬象濱海購物村的純白建筑群，也成了網紅打卡地。

說到底，華潤置地不是在開發一個項目，而是用時間與耐心，把濱海灣從規劃藍圖變成了真正的生活之城。

▲東莞濱海灣實景圖

三

業態創新，用頂流商業地標，激活整個片區

配套兌現只是基礎，濱海灣真正拉開差距的，是在業態和場景上的創新。

其中最典型的，是萬象濱海購物村。

該項目由意大利建筑師執筆，純白輕盈的現代建筑群，約10萬㎡體量。據商場內部數據，項目引入約200+品牌，近80家華南奧萊首店和東莞首店。

據商場內部數據，開業前3天，人流就突破約19萬人 次，迅速成為東莞新的流量地標。

▲萬象濱海購物村實景圖

更重要的是，商業之外，濱海灣還有黃金海岸。 濱海休閑、散步、親子游，都有了真實場景。

春節期間，約50萬人來到濱海灣度假 游玩 。

這意味著，濱海灣的片區價值已被全面激活， 華潤置地的片區統籌能力，再次被市場驗證。

02

比五星級隱奢酒店，更有度假感

華潤置地又一教科書級案例

除了強大的片區統籌能力，華潤置地在濱海潤府觀海的產品打造上，同樣貢獻了一個教科書級別的案例。

項目沒有沿用標準化模板，而是基于濱海灣的海景特色和當地客群的生活需求，進行定制化研發，為濱海灣客戶帶來更有度假感的居住體驗。

在華潤置地看來，當房地產從規模復制進入單盤深耕時代，真正有競爭力的項目，一定會越來越“高定化”。

▲濱海潤府·觀海示意圖

一

把海島度假生活，直接搬進社區

要打造一個松弛、有度假感的社區，首先得看規劃底盤。

如果容積率過高，樓棟排布過密，社區很難能有松弛感。

濱海潤府觀海的規劃條件就很有優勢。

項目容積率約2.5，限高約80米。這樣的指標，一方面帶來了更開闊的樓間距和更好的景觀視野；另一方面，也為社區釋放出更多地面空間，去承載園林、會所、兒童活動、運動休閑等復合場景。

其次，設計上，觀海很擅長營造海島度假氛圍。

比如，項目在歸家路上打造了潮汐海岸、島林秘境、花島秘境等景觀節點。

業主回家時，先經過水景、椰林、花境等空間，回家就好像來到了海島度假區，腳步不自覺放慢，心情也跟著松弛下來。

▲濱海潤府·觀海示意圖

園林設計上，項目借鑒海島地貌肌理，打造“一灣三嶼十二境”的立體園林格局，并結合約15米高差，形成更有層次的沉浸式漫游動線。

近幾年有個很流行的說法，叫“20分鐘公園效應”：人只要在公園待上20分鐘，哪怕什么都不做，壓力水平也會顯著下降，人的狀態會變好。

觀海的園林，某種程度就是業主的“20分鐘公園”。不需要遠途旅行，不需要刻意安排，下樓散散步、看看水景，就能完成情緒修復。

這對濱海灣這些工作節奏快、壓力大的科技客群來說，非常有吸引力。

▲濱海潤府·觀海示意圖圖

這也是團隊高明之處，產品打造沒有停留在視覺包裝上，而是把海島度假的生活方式，真正融入了日常居住體驗。

二

對標頂奢酒店，顏值、功能超越很多豪宅

當然，真正的海島度假生活，不僅僅是好看，還要好用，更要有抵達時的尊貴感。

歸家體驗上，觀海也做了明顯升級。

項目從社區入口開始建立豪宅感。約12米高、約150米城市展示界面的超級主入口，以波浪曲面、鏡面水景和超大挑檐形成第一重視覺沖擊，帶來五星級酒店般的尊貴感。

▲濱海潤府·觀海示意圖

真正令人印象深刻的，是觀海超尺度潮奢會所。

會所設計對標迪拜Janu酒店，現代奢華又充滿活力，顏值也吊打不少豪宅項目。

功能配置上，觀海把高端度假酒店里的運動、社交、宴請、親子、休閑場景，統統搬進了社區。

比如，配置了豪宅才有的恒溫泳池，在東莞同級別項目中非常罕見。

Party House上下約10米高差，可以承接家庭聚會、兒童生日宴等活動。

圈層盒子配置約10米挑高私宴廳，無論是商務宴請，還是老友小聚，都有足夠體面和闊綽的空間。

再加上健身房、瑜伽室、會客洽談區、煙火盒子、地下中央車站等功能空間，滿足了業主運動健康、歡聚社交、家庭休閑等生活需求。

這也是觀海會所真正拉開差距的地方。改善級置業門檻，享受到接近一線豪宅的功能配置。

▲濱海潤府·觀海示意圖

材質使用上，觀海會所使用高端石材，融入帆船、珠貝光滑、海浪流韻及南法風情植被等元素，軟硬景黃金配比，營造出頂奢酒店的空間質感。

03

戶型全面領先

188㎡，做出220㎡的空間體驗

公區決定第一眼的吸引力，戶型才決定客戶最終愿不愿意買單。

觀海這次的戶型非常驚艷，說是對同面積段戶型的全面碾壓，一點都不為過。

這也是明源君佩服華潤置地的地方。前兩期產品大獲成功，但華潤置地沒有停留在既有成功上，而是不斷創新突破，為行業帶來更有引領性的產品。

一

尺度升級，戶型使用率最高約116%

項目首開推售建面約95~188㎡三至四房。

得益于新規紅利，觀海充分利用飄窗、陽臺等可拓展空間，讓戶型使用率飆升。全系戶型可使用面積率均超過約105%，最高約116%，獲得感超強。

以建面約188㎡四房為例，客餐廳面積達到約45㎡，加上廚房以及外陽臺的面積，形成超大巨廳。

主臥套房放大到約40㎡，就連長輩和兒童房的面積，也進一步放大了，長輩套房面寬更做到近約5m，非?？鋸?。

說實話，很多200多平大平層的次臥，都做不到這樣的尺度感。

除此之外，觀海還有一個鮮明特點，那就是非常注重空間平權。

過去很多戶型，容易把資源集中在客廳和主臥上，次臥往往面積小、朝向差，有些次臥甚至放不下衣柜。

但觀海的戶型設計非常照顧每個家人的居住感受，努力讓每個家庭成員都住得體面。

比如建面約188㎡戶型采用類三套房設計，每個臥室都配備獨立衛浴，三代同堂或多孩家庭居住時，老人、孩子也都有相對獨立的生活空間，不用彼此遷就。

▲濱海潤府·觀海示意圖

再看建面約143㎡戶型，同樣做到四臥朝南，每個房間都能獲得更好的采光和居住體驗。

二

首創入戶光廳設計，打造全新的超級場景

除了尺度升級，觀海更有突破性的是引入大灣區首個入戶光廳設計。

比如建面約143平米的戶型，就有一個約9㎡的公區光廳入戶，可以根據需求做成不同的創意空間。

建面約188㎡戶型更有看點，進門是一個約20㎡的L型入戶光廳，左側入戶可以做成玄關收納。

右邊靠近廚房一側，可以做成咖啡吧或茶室，孩子在這里寫作業，大人從廚房洗好水果就能順手遞出來。家人回家時，也可以先和廚房里的人打個招呼，再進入室內。這種陪伴感與交流感，會讓家人情感更緊密。

▲濱海潤府·觀海示意圖

可以說，觀海重新定義了入戶空間的價值。它不再只是進門的通道，而是升級為能停留、能互動、能提供情緒價值的超級生活場景。

據明源君了解，市場上很多入戶光廳設計，往往只出現在大平層豪宅里。觀海把它引入所有戶型，本質上是把豪宅級的歸家尺度、空間層次和入戶儀式感，帶進了改善住宅。

三

空間更高效，可根據需求隨心切換

除了尺度升級，在空間利用上，觀海也做了多重優化。

首先是收納系統升級。

觀海在玄關、廚房、臥室、家政等高頻場景中，預留了更完整的收納空間，讓行李箱、清潔工具、換季衣物、兒童用品等都有明確歸位，減少后期居住中的雜亂感。

其次是空間更靈活多變。

項目采用靈活模塊化空間設計，部分非承重墻體可拆卸改造，后期可根據家庭不同成長周期需求，進行空間切換。

比如次臥可改成書房、兒童房、游戲房等，適配不同階段的需求。

好的戶型設計，不是簡單把功能做滿，而是讓每一寸空間都回到真實生活里，提升一家人的生活幸福感。

四

房子更健康聰明，減輕客戶的生活負擔

濱海灣聚集了大量科技產業人群，他們 非常重視健康，對效率高度敏感。

所以，觀海在精裝與科技配置上，也非常舍得投入。

比如項目部分戶型配置了“六恒科技系統”，涵蓋溫度、空氣、濕度、凈水、聲音等全維解決方案，解決了住宅常見的噪音、空氣污染等問題，讓房子長期保持更健康舒適的狀態。

智能家居方面，項目部分戶型搭載華為鴻蒙全屋智能系統。相比單點式的智能設備堆砌，它更強調場景化聯動。燈光、窗簾、空調、安防等系統，可以根據不同需求進行一鍵切換和遠程管理。

房子越聰明，人的生活負擔就越輕。

對于工作快節奏的科技人群，更高效省心的生活方式，可以讓他們從繁瑣日常中解放出來，騰出更多時間去享受生活。

更難得的是，觀海不只是產品做得好，操盤方面也足夠“快、準、穩”。

快，是從啟動蓄客到開盤僅約45天；準，是實景展示足夠有沖擊力，能在第一時間搭建項目的核心價值；穩，則是團隊對客戶需求、產品賣點和傳播節奏的把握都很到位。

在價值表達上，觀海沒有一味講產品參數和配置，而是圍繞“潮奢低密海居”這一生活方式進行演繹。通過內容傳播和場景展示，把項目價值轉化成客戶能夠直觀感知的生活體驗。

這也是華潤置地在操盤上與很多開發商不一樣的地方。它不只是售賣房子，更是在傳遞一種生活方式，提供一套關于客戶全周期生活日常的解決方案。

小結

當市場告別普漲，真正決定項目價值的，已經不只是地段紅利和營銷技巧。

而是開發商能否以長期主義的耐心，從片區開發運營的角度，為客戶提供超越期待的生活解決方案。

這條路門檻極高、見效極慢，但一旦走通，就能構筑起對手難以復制的護城河。

華潤置地在濱海灣的實踐，從片區統籌的超前規劃與持續兌現，到產品的快速迭代與審美進化，再到戶型空間的精研打磨，都指向同一個答案——進入存量時代后，真正能贏得市場的，不再是單點優勢，而是系統能力。

某種意義上，濱海灣不只是一個熱銷項目樣本，更是華潤置地片區統籌能力的一次集中體現。對于 想要 穿越周期 的 房企來說，這樣的樣本，值得 深入 研究。

免責聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風格、布局效果等，并非開發商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規劃、設計變更原因，以上示意圖、效果圖、實景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調整，開發商不再另行通知，敬請關注相關最新宣傳資料，買賣雙方權利義務以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準。發布時間：2026年6月

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