日前，國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），這是我國首個國家層面的城市更新中長期發(fā)展規(guī)劃，明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。

多家券商研究機構認為，城市更新的市場規(guī)模有望達到10萬億元級別。華創(chuàng)證券指出，從城市更新投資額來看，“十五五”期間城市更新至少完成15萬億元，平均每年3萬億。

多維政策賦能，搭建完善投融資體系

在投融資方面，《規(guī)劃》構建可持續(xù)的城市建設運營投融資體系。明確允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，支持用作項目資本金；對風險可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項目，允許采用綜合開發(fā)、銀團貸款、項目投資等市場化模式給予支持。

在財政支持層面，我國已形成完備的扶持體系，持續(xù)發(fā)揮財政資金的引領撬動作用。今年，中央財政繼續(xù)支持部分城市實施城市更新行動，并于5月22日公示了擬支持的15個城市，包括晉城、寧波、深圳等。中央財政按區(qū)域對實施城市更新行動的城市給予定額補助，并支持入圍城市的重點樣板片區(qū)建設和機制建設兩個方向。

同時，超長期特別國債、地方政府專項債券等工具也對城市更新起到支持作用，不少地區(qū)已有實踐案例。

多元資本聯(lián)動，激活萬億市場動能

城市更新覆蓋領域廣泛，涵蓋樓宇與傳統(tǒng)商圈改造、城中村及老舊小區(qū)升級、老舊廠房與街區(qū)翻新、城市交通及地下管網升級等多個民生與基建領域，蘊含大量信貸投放機遇。

一直以來，銀行等金融機構都在積極參與城市更新工作，包括加大信貸投放力度，支持城中村改造；發(fā)揮經營性物業(yè)貸款作用，支持低效樓宇、既有商業(yè)設施、老舊商業(yè)街區(qū)等物業(yè)項目的更新改造等。當前，對于風險可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項目，市場化融資模式變得更清晰，例如通過銀團貸款等給予支持。

社會資本也是城市更新資金來源的重要部分。在政策支持下，REITs等產品在吸引社會資本方面發(fā)揮了重要作用。2025年，國家發(fā)展改革委辦公廳對外發(fā)布《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，新增加了商業(yè)辦公設施、城市更新設施。其中，城市更新設施包括老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

同時，按照誰受益、誰出資原則，充分發(fā)揮市場機制作用，構建政府、市場、居民資金合理共擔機制。規(guī)范實施政府和社會資本合作新機制，鼓勵民營企業(yè)積極參與城市基礎設施建設運營。穩(wěn)慎推進公用事業(yè)價格改革。更大力度支持盤活存量土地。

此外，本次《規(guī)劃》提出按照誰受益、誰出資原則，充分發(fā)揮市場機制作用，構建政府、市場、居民資金合理共擔機制。通過規(guī)范優(yōu)化政府和社會資本合作新模式、鼓勵民營企業(yè)參與城市基建運營、穩(wěn)步推進公用事業(yè)價格改革等舉措，進一步釋放市場活力。財政資金、金融資本、社會資本三方互補聯(lián)動、協(xié)同發(fā)力，為十萬億元級城市更新市場筑牢資金根基，全力保障國家城市更新規(guī)劃落地見效。

監(jiān)制：仁青

編輯：米果

審核：張倩