內(nèi)環(huán)房價不如中環(huán)？上海這4個板塊打破環(huán)線迷信！

4個內(nèi)環(huán)洼地實測：有的比中環(huán)便宜1萬/㎡，值不值得買？

上海內(nèi)環(huán)買房別盲目！這4個地方生活方便但升值難

浦東內(nèi)環(huán)塘橋、楊東：房價洼地背后，藏著這些居住真相

上海內(nèi)環(huán)這幾個地方，房價居然被中環(huán)反超了。聊買房繞不開環(huán)線論，雖說這些年大家對內(nèi)環(huán)一定貴的執(zhí)念淡了，但真提到內(nèi)環(huán)，多數(shù)人還是會默認地段穩(wěn)配套全保值強?？涩F(xiàn)實是內(nèi)環(huán)內(nèi)部的分化比想象中更狠，有些板塊的房價甚至已經(jīng)跑輸了中環(huán)的同類型小區(qū)。

塘橋在浦東內(nèi)環(huán)緊挨著陸家嘴，隔著黃浦江就能看到三件套。按理說這種近水樓臺的地段，房價早該跟著陸家嘴起飛了，可現(xiàn)實是這里的三房總價還不如中環(huán)的古美大寧。問題出在底子上，塘橋的住宅里六成以上是房齡超25年的動遷房和老塔樓。走在浦建路以南的街道上，抬頭是斑駁的外墻，樓下是擠在一起的自行車棚和早餐攤，中老年人坐在石凳上下棋，很難把這和內(nèi)環(huán)聯(lián)系起來。

配套不算差但也談不上香，商業(yè)有巴黎春天，日常買菜吃飯夠了，想逛高端商場還得往陸家嘴跑。地鐵有4號線，未來19號線通車后能直達北外灘，但對現(xiàn)在的居民來說，早晚高峰的4號線擠得像沙丁魚罐頭。醫(yī)療資源倒是亮眼，仁濟醫(yī)院東院上海兒童醫(yī)學中心都在步行范圍內(nèi)，家里有老人小孩的這點確實方便。最要命的是學區(qū)，浦東家長買房學區(qū)是硬指標。塘橋的對口學校在浦東內(nèi)環(huán)里排不上號，隔壁梅園有福外小學，濰坊有明珠小學，聯(lián)洋有進才實驗，對比下來塘橋的學區(qū)就像班里的中等生，努力但不出彩。對想給孩子鋪路的家長來說，這里自然不是首選。

楊東的名字很直白，楊高南路以東。但比起名字，它的低調(diào)更讓人意外，同在浦東內(nèi)環(huán)，這里的房價比塘橋還低，800萬不到能買愛家亞洲花園的大三房，單價不到6萬，相當于用中環(huán)的錢買內(nèi)環(huán)的房。為啥這么便宜，三無是硬傷，無地鐵無商業(yè)無名校。2號線從板塊邊擦過，最近的陸家嘴中央公寓走到地鐵站也要10分鐘，其他小區(qū)更別提，通勤基本靠自駕。可早高峰的楊高南路堵到能讓你懷疑人生，高架口排隊的車能繞小區(qū)三圈，小區(qū)車位又不夠，出門十分鐘堵在門口半小時是常事。

商業(yè)更寒酸，連個像樣的商場都沒有，全靠底商的小超市和面館撐著。周末想逛街要么開車去八佰伴，要么坐兩站公交到世紀公園。學區(qū)嘛和塘橋半斤八兩，在浦東內(nèi)環(huán)屬于吊車尾。但楊東也有隱藏優(yōu)點，它是純商品房社區(qū)，沒有動遷房的雜亂，城市界面干凈綠化率高，挨著世紀公園空氣比市區(qū)其他地方好太多。上海綠城算是板塊里的門面，2002年的小區(qū)，外立面還像新的一樣，物業(yè)也負責，單價8萬出頭，在浦東內(nèi)環(huán)里性價比拉滿。

中遠兩灣城的名氣一半來自大一半來自爭議，作為上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)之一，它有11599戶住著近5萬人，相當于一個小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口。4月份的成交數(shù)據(jù)顯示，這里均價6.9萬/㎡，好點的河景房能到7.7萬，靠輕軌的低區(qū)只要6萬，在浦西內(nèi)環(huán)這個價格確實能打。但大也有大的煩惱，規(guī)劃上蘇州河沿岸沒做成商務區(qū)，板塊能級一直上不去。產(chǎn)品上小區(qū)太密太高，四期房子長得差不多，同質(zhì)化競爭嚴重。環(huán)境上北邊挨著輕軌，噪音大到關窗都能聽見，南邊被高架隔成孤島。

前幾年群租問題鬧得兇，溫州投資客把房子改成群租房，樓道里堆滿雜物，電梯里全是外賣員，直到后來業(yè)委會發(fā)力換了物業(yè)，才慢慢好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在的業(yè)主群里自住的人占多數(shù)，大家吐槽歸吐槽但也承認住在這里挺舒服的。內(nèi)環(huán)里有四條地鐵線，去哪都方便。蘇州河步道修好后，晚上散步跑步的人多了。小區(qū)綠化率40%，中央花園大得像公園，孩子在樓下玩，家長坐在長椅上聊天，煙火氣十足。但投資就算了吧，體量太大供需關系擺在那，房價很難有大波動。自住可以想靠它賺一筆，不如去看看新房。

曹家渡在普陀靜安長寧三區(qū)交界，以前叫滬西商業(yè)中心，90年代的時候這里有近百間商店，比現(xiàn)在很多商圈還熱鬧?？涩F(xiàn)在呢除了老靜安的名頭，剩下的全是老房子，房齡20年以上的公寓大廈花園住宅，混在一起像大雜燴。房價低的核心原因是三區(qū)不管，普陀覺得它在靜安邊上，靜安覺得它靠近普陀，長寧又覺得它離自己核心區(qū)遠，結(jié)果就是沒人愿意砸錢升級配套。商業(yè)不行靠南京西路和中山公園輸血，交通不行地鐵2、11號線都得走十分鐘，學區(qū)倒是不錯，一師附小萬航渡路小學都是老靜安一梯隊，但對沖不了其他短板。

住在曹家渡的張阿姨說，我們這兒啥都有，菜場藥店理發(fā)店，走路五分鐘全齊了，就是沒啥新鮮玩意兒。她在這住了20年，看著隔壁南京西路開了恒隆廣場，中山公園建了大悅城，自己家門口還是老樣子，像個住了很久的老鄰居，熟悉但沒驚喜。

這幾個板塊有個共同點，生活沒問題升值別指望。它們不是垃圾股只是防御型資產(chǎn)，市場好的時候漲得慢，市場差的時候跌得少，適合自住不適合投機。更值得琢磨的是它們的房價被中環(huán)反超，一點都不奇怪。比如中環(huán)的古美，2003年的小區(qū)，單價現(xiàn)在7萬+。楊浦黃興公園的佳龍花園，三房總價近900萬，比楊東的愛家亞洲花園還貴。中環(huán)勝在新，開發(fā)晚城市界面干凈，產(chǎn)業(yè)地鐵商業(yè)跟得上，房子房齡平均比內(nèi)環(huán)小5到10年。

以前買房看環(huán)線現(xiàn)在看板塊生命力，有沒有持續(xù)的產(chǎn)業(yè)導入，有沒有更新的城市界面，有沒有年輕人愿意留下來。內(nèi)環(huán)的光環(huán)還在但不是所有內(nèi)環(huán)都能躺贏。對普通人來說買房前先想清楚，你是需要內(nèi)環(huán)的名頭還是需要住得舒服的生活。如果是后者這些洼地或許正是機會，畢竟房子是用來住的，不是用來炒的。