北京
文/十一弟
美國有個著名的金融投資家，叫約翰·鄧普頓。
他提出過一個反經驗、反直覺的投資理念——逆向操作。
鄧普頓主張在市場最悲觀的時候買入，最樂觀的時候賣出，不要跟著大眾情緒走。
靠著這套逆向投資理念，他創造過最富傳奇的投資紀錄。
在1939年二戰爆發時，世界一片恐慌。
但鄧普頓借款籌集了1萬美金，抄底了104家低價公司股票。
四年后，他的資產翻了4倍，賺到了第一桶金。
鄧普頓有一句名言，“最絕望的時刻，恰恰是最好的買入時點。”
類似的話，巴菲特也講過——
“在別人貪婪時你要恐懼，在別人恐懼時你要貪婪。”
前兩天，深圳南山區出讓了一塊住宅用地，起拍價23億。
這塊地的位置非常核心，在粵海街道，被稱為中國最牛的街道。
它以深圳0.6%的土地面積，貢獻了全市11%的GDP，擁有全國第一的上市公司密度，每平方公里有7.2家上市企業。
騰訊、字節跳動、百度、金蝶國際、中興通訊、大疆等科技巨頭，都把總部設在這里。
這塊地吸引了六家開發商報名爭搶——
保利置業，華潤置地，中海地產，招商蛇口，廈門建發，越秀地產。
全是清一色的國央企，財大氣粗。
一塊地動輒幾十億，民營房企早已繳械投降、銷聲匿跡了。
土拍，變成了國央企的游戲。
房地產硬扛到最后，拼的不是杠桿水平，不是開發能力，而是出身和背景。
能端上國資金碗的開發商，結局注定不會太狼狽。
盡管報名參拍的都是自己人，但為了爭奪這塊地，廝殺還是十分激烈。
經過291輪現場舉牌競價，地價被抬高到了58億，最終被保利置業摘牌拿下，溢價率150%。
折算下來，平均樓面價11萬塊錢/平米，刷新了深圳的單價地王紀錄。
房地產行業早已破破爛爛，只有國央企還在縫縫補補。
在此之前，深圳的單價地王，是位于前海桂灣片區的一塊住宅用地，由央企招商蛇口在去年七月份拍下。
前海桂灣地塊的平均樓面價，是8.4萬塊錢/平米。
不到一年時間，深圳的地價天花板，已經突破了十萬大關，上漲了三成。
還留在這個游戲里的人，彼此都有默契——
牛奶寧愿倒進河里，也不能降價。
這就是現在的市場——
你以為所有人都在逃離樓市，都在猶豫要不要上車，都在觀望房價下跌。
但現實情況是——
賣地的掏出了壓箱底的好貨，買地的還在擠破頭地爭搶，相互托舉，互相捧場。
國央企接二連三地制造地王，房價也跟著水漲船高。
這個財富密碼，就跟永動機一樣。
圍觀的沒人敢笑，都怕被加大藥量。
樓市成交在萎縮，蛋糕越來越小。
拿地的國央企心里很清楚，不可能把房子賣給所有人了，只需要找到那群最有錢的人。
賣地的，國央企，有錢人，他們自己在樓市里，就能閉環了。
上個月下旬，深圳有兩個頂級豪宅項目，同一天開盤——
位于深圳灣片區的中信城開·信悅灣，加推了78套302平米的海景大平層，以及1套519平米的頂層復式。
項目備案均價21萬塊錢/平米，套均總價6402萬。
而那套戶型最大的頂層復式，備案價40萬塊錢/平米，總價超過2個億。
這79套頂級豪宅，開盤只用了半個小時，就全部賣光了。
連同那套總價逾2個億的頂級豪宅，也被土豪買家直接端走了。
同日開盤的另一個頂級豪宅——深圳觀潮，由招商蛇口和華潤置地合作開發。
去年八月份，兩大央企拍下深圳觀潮地塊時，平均樓面價不到6萬塊錢/平米。
幾個月后項目開盤，房價賣到了14萬塊錢/平米，比地價翻了一倍都不止。
據說，當天加推的40套豪宅，總價兩三千萬，全部售罄。
剛需已經很少有人急著買房上車了，有房的還在猶豫要不要賣掉止損，能少虧一點。
但國央企不斷拍地王，有錢人一出手，就是幾千萬、乃至上億地入手豪宅，眼都不眨。
他們可能也不再是買漲的邏輯了。
巨大的財富和資金，需要找到去處，除了房地產，還有其他地方能接住嗎？
這不是主動或被迫選擇，是結構問題，是慣性，是根本停不下來。
只要流動性沒有完全耗盡，游戲就會繼續，市場上總能找到人買單。
這次刷新深圳單價地王的保利置業，是大央企保利集團旗下另一個地產開發平臺，在港股上市。
光是地產業務平臺，保利集團就有兩個。
保利置業總資產上千億，營收規模幾百億，除了拍地王、開發豪宅，它的錢能往哪里投？
在深圳，均價21萬/平米、總價超2億的信悅灣，開盤半個小時就能賣光；地價不到6萬、房價賣到了14萬的深圳觀潮，當日也能售罄。
這不是幻覺，這是真金白銀。
當你以為游戲結束了，市場卻總能在最后關頭爆金幣，讓你覺得自己又行了。
保利置業有充足的底氣，押上籌碼再玩一把。
強者從不抱怨環境——
你只管大力，剩下交給奇跡。
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