南都灣財社記者獲悉，深圳市南山區一宗歷時18年的城市更新項目于近日取得實質性進展。

日前，深圳市南山區人民政府正式公布《南山街道北頭村城市更新單元一期房屋征收項目房屋征收補償方案》（下稱《方案》）。此舉標志著該項目已由前期的市場協商階段，正式轉入依法征收程序。《方案》內容顯示，被征收人除傳統的貨幣補償和產權調換外，還可選擇“房票安置”，該項目也由此成為深圳首個在行政征收中引入房票安置的城市更新項目。

“房票”首入行政征收

根據南山區政府公布的《方案》全文，南都灣財社記者梳理發現，此次補償為被征收人提供了高度靈活的選擇，即“貨幣補償”、“產權調換”與“房票安置”三種方式，權利人可根據自身需求，選擇其中一種或多種方式進行組合。

首先，在傳統的貨幣補償方面，《方案》規定將由具有相應資質的房地產價格評估機構，依法對被征收房屋的市場價值進行評估并確定補償金額，確保了定價的公允性。

其次，對于期望原地回遷的權利人，“產權調換”方案提供了清晰的置換標準。具體而言，商品性質住宅房屋可選擇按被征收房屋記載的建筑面積1:1.2的比例進行置換，或按套內建筑面積1:1的比例置換。這一明確的比例，為被征收人權益提供了穩定預期。

而本次方案中最受市場關注的，無疑是首次被納入行政征收項目的“房票安置”選項。根據《方案》及深圳市相關政策，房票作為一種權益憑證，其面額由基礎補償金額與獎勵金額構成。被征收人持有房票，可在政府指定的房源庫中，自主選購包括住宅、商業、辦公及商務公寓在內的商品房。

其核心吸引力在于，根據現行規定，使用房票購買商品住房將不受深圳樓市限購政策的限制。這意味著，對于部分已無購房名額但希望再配置不動產的權利人而言，房票提供了一條全新的路徑。此外，房票有效期長達24個月，期間可多次拆分使用，逾期未使用的余額還可申請兌付為現金。同時，房票允許在同一項目的被搬遷人之間及其直系親屬之間轉讓一次，增加了其流轉的靈活性。

為加速項目清拆進度，《方案》還設置了階梯式的搬遷簽約獎勵。自征收決定公告之日起30個自然日內簽約并按期騰空移交的，將按被征收房屋建筑面積獲得500元/平方米的獎勵；在第31至60個自然日內完成的，獎勵標準則為300元/平方米；超過60天則不予獎勵。

此外，《方案》對室內裝修、搬遷費用等也給出了明確的補償標準，如室內裝修按建筑面積1000元/平方米補償，住宅搬遷費為40元/平方米等。根據規定，簽約期限定為70個自然日，若期內未能達成協議，南山區政府將依法作出補償決定。

18年拉鋸戰終結

北頭村，這座擁有超過500年歷史、承載著深圳“蠔文化”記憶的古老村落，其更新之路可謂是深圳核心區舊改困境的一個縮影。

該項目坐落于深圳南山核心區、近前海片區，地處桂廟路與前海路交會，屬于南山知名舊改板塊，區位優勢突出。目前周邊小區在售二手房源掛牌單價普遍在5萬元-8萬元，靠近前海的部分次新小區掛牌均價最高超過9萬元/平方米。

南都灣財社記者梳理公開資料發現，該項目最早于2008年便被列入深圳市城市更新計劃，2011年即獲得專項規劃批復。然而，在深圳早期“市場主導、100%簽約”的舊改模式下，項目因少數權利人未能達成簽約意向而陷入長達十余年的停滯。

轉機出現在近年來深圳城市更新政策的調整。隨著《深圳經濟特區城市更新條例》的實施，“已簽訂搬遷補償協議的合法產權比例不低于百分之九十五，區政府可對未簽約部分房屋實施行政征收”的條款，為破解舊改僵局提供了強有力的法律武器。

據了解，北頭村的破局進程在近兩年明顯提速。2024年7月，項目專項規劃修改公告正式發布；至2026年1月，在項目簽約率早已超過95%、僅剩9戶未簽約的情況下，南山區政府正式啟動行政調解程序；同年4月，因調解未果，政府宣布調解終止，并隨即啟動房屋征收程序，直至6月3日補償方案正式落地。

南都灣財社記者此前走訪北頭村附近，可以看到村內街巷內貼出顯眼的舊改相關宣傳標語，放眼片區實景，村內是密集排布的多層自建農民房，道路空間擁擠，基礎居住環境老舊。

據了解，該項目的實施主體為深圳市金匯融房地產開發有限公司，系大族控股集團的全資子公司。大族控股集團有限公司成立于1996年，是上市公司大族激光的控股母公司，主營業務涉及高新裝備制造、新能源產業、健康醫療、房地產開發、城市更新、酒店運營、物業管理等諸多領域，是多元化綜合性商業集團。

官網資料顯示，大族控股集團自2008年起正式向地產開發行業進軍，此后憑借雄厚的實業背景和資金實力，在深圳深耕城市更新多年。在備受關注的南山中心區舊改“F4天團”（北頭村、南山村、向南村、大新新村）中，大族控股便手握北頭村與南山村兩大項目。如今，北頭村項目在政府行政力量的介入下率先進入征收階段，為片區內其他進展緩慢的城市更新項目提供了新的參照。

背后的大族控股

據大族控股官網，大族控股早年間在深圳開發過大族云峰、大族河山兩個住宅項目。而從大族控股近些年的財報營收占比變化可以看出，依托兩大地產項目的結算周期，公司地產業務收入也經歷了一系列變化。

2020至2022年，大族控股的地產板塊曾多次實現大額營收，最高時占總營收近三成；2023年起項目進入清盤階段，相關收入持續走低，2024年地產銷售收入僅千余萬元。2025年，隨著兩大住宅項目徹底完成結算，公司全年無房地產銷售收入。當期公司營收達203.30億元，同比增長20.36%，激光及自動化設備、PCB設備兩大核心制造業務成為營收主力，企業發展全面聚焦主業。

官網資料顯示，目前公司涉及房地產城市更新共有三個核心項目，除北頭村外，還包括南山村城市更新項目、深圳大族東方項目。

其中，南山村城市更新項目位于南山區南山街道，前海路與東濱路交會處，區位優勢明顯，項目規劃拆除用地面積約18.56萬㎡，現狀建筑面積約53.4萬㎡，開發建設用地面積11.85萬㎡，規劃容積121.66萬㎡，配套完整，產品線豐富，集商業、商務、居住、教育為一體的大型綜合體項目。截至今年6月，項目簽約推進中，尚未進入拆遷建設階段；而大族東方項目位于深圳市坪山新區，整個項目擬開發建筑總量約30.53萬㎡，仍處于早期規劃階段。

除官網披露的核心城市更新項目外，南都灣財社記者梳理公開信息發現，大族控股在深圳還布局了多個舊改項目。

今年1月，龍崗區南灣街道沙塘布中南片區改造城市更新單元（二期）公示實施主體為深圳市大族基業房地產開發有限公司，該公司系大族控股旗下子公司；此外，坪山區龍田街道龍湖新屋片區城市更新項目由深圳市坪山坪環股份合作公司申報，結合項目意愿公示及股東大會決議內容，大族控股集團為該項目意向合作方；同時，企業還推進有沙河兆方舊改，并在深圳多個區域儲備了羅屋圍村、湯坑老圍村等城市更新項目。

采寫：南都·灣財社記者 孫陽