街巷整潔亮麗，綠植枝葉繁茂，各色花卉競相盛放……漫步廣東省廣州市越秀區六榕街道舊南海縣社區，濃郁的嶺南風情撲面而來，滿眼皆是盎然生機。

“看到這些花花草草，心里敞亮，啥煩惱都沒有了。”在舊南海縣社區居住了40多年的譚阿姨笑著說道。得益于微改造，該社區舊貌換新顏，居民的獲得感與幸福感得到了切實提升。

這樣的變化，未來將在更多地方發生。近日，城市更新領域的首部國家級專項規劃《城市更新“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》）正式印發，明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。可以預見，未來五年，全國將有越來越多的小區像舊南海縣社區一樣，在悄然間變得更加美麗宜居。

6月4日，江蘇省南京市德基三期青石街民國歷史街區開業。該街區依托“修舊如舊”的歷史建筑群，吸引首店入駐，實現歷史肌理與現代消費深度融合。人民視覺

告別大拆大建 聚力存量提質

城市更新，事關老百姓的房子、小區和錢包。

過去一段時期，一些地方將城市更新與大拆大建畫等號，采用過度房地產化的開發建設方式，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。這不僅變相推高了房價，增加了居民生活成本，也帶來了新的城市問題。

《規劃》發布后，不少人最先關心的問題是：未來五年，城市會不會迎來新一輪大拆大建？答案是否定的。

《規劃》明確劃出多條“硬杠杠”：“堅持保護第一、應保盡保、以用促保”“盡力而為、量力而行”“堅決防止大拆大建、拆真建假”。

2025年中央城市工作會議明確指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。在上海社會科學院研究員萬勇看來，《規劃》的發布正是對上述變化的深刻把握和主動適應。《規劃》提出23項重點任務，重心都落在城市既有建成區的改造、提升與運營上，聚焦于如何激活存量，著力讓存量空間重新煥發價值。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市更新不再由房地產主導、不再大拆大建，而是堅持人民城市理念，盤活存量空間，補齊配套短板，從增量擴張轉向存量提質，從投資為主轉向投資和消費并重。

此外，在受訪專家看來，“先體檢后更新、無體檢不更新”的原則同樣有效避免了大拆大建。

《規劃》提出，全面開展城市體檢，建立完善“專項規劃—片區策劃—項目實施方案”的實施體系，健全城市體檢與城市更新一體化推進機制。

“好比中醫要先通過觀察、聆聽、詢問和把脈，全面了解人體健康狀況，發現潛在問題，然后對癥開方，而不是上來就胡亂開一堆藥方。”清華同衡規劃設計研究院城市發展策劃研究所所長彭劍波解釋說。

需要指出的是，告別大拆大建并非不拆不建。關于危舊房改造，《規劃》要求，用好中央補助資金、地方政府專項債券等，加快拆除改造D級危險住房，精準消除安全隱患。

杜絕面子工程 筑牢民生里子

城市更新的終極標尺，是人民的獲得感。中國城市規劃學會副理事長張文忠認為，《規劃》與現代化人民城市建設有機結合，其內容和重點圍繞創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧六個方面展開，充分體現了城市更新是推動現代化人民城市建設的重要抓手。

“《規劃》回應了群眾的急難愁盼，體現了以人民為中心的發展思想，針對老舊小區、危舊房、城中村、地下管網老化、內澇、公共服務等問題短板，提出了系統性解決方案。”張文忠說。

需要明確的是，城市更新并非簡單地刷刷墻、鋪鋪路、種種樹。以老舊小區改造為例，《規劃》提出，改造提升燃氣、供水、排水、污水、熱力、消防、道路等基礎設施，結合實際推動入戶管線、充電設施等建設改造。因地制宜推進公共空間和配套設施適老化、適兒化、無障礙改造。

“十五五”時期，老舊小區改造的平均投入將明顯高于“十四五”時期。李宇嘉分析，改造工作既要聯動完整社區建設、完善社區公共服務，又要推動有條件的小區給老樓加裝電梯，同時還需兼顧地下管網建設改造，實施燃氣、供水、污水等老舊管網的更新改造。

當然，老舊小區改造并非一改了之。《規劃》還提出，完善長效管理機制。指導制訂管理規約，鼓勵引入物業服務，發動居民積極參與小區管理，共同維護改造成果。

清華大學建筑學院城市規劃系教授田莉表示，城市更新的內涵已遠超單純的物質空間改造，而是演進為一個覆蓋民生居住、基礎設施、生態環境、歷史文化保護等多維度的綜合性空間治理行動，其核心價值取向始終是“民生為本”。

跳出包袱思維 鍛造活力引擎

城市更新正被賦予重塑城市發展動能的重任。《規劃》將“激活城市存量資源潛力”列為重要任務，提出“全面摸清城市存量資產資源底數”。

“這意味著，老舊街區、老舊廠區、老舊小區、城中村和地下管網等，不再是城市發展的包袱，而是沉睡的資產。通過植入新業態、新功能，它們能被有效喚醒，成為城市發展的新引擎。”彭劍波說。

今年1月，住房城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在署名文章中算過這樣一筆賬：“十五五”期間，實施城鎮老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務，涉及直接投資規模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造產業生態、營造消費場景，提升存量資源價值，還將帶動數十萬億元的投資和消費。

“城市更新將成為帶動投資和消費的重要引擎。”中國城市規劃設計研究院城市更新分院院長范嗣斌舉例說，城鎮老舊小區改造、完整社區建設擴面提質增效、危舊房改造等重大工程，將有力帶動建筑、建材、房屋裝修、規劃設計等相關行業的發展。

城鎮危舊房改造50萬套/間、新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個、城中村改造4000個、城市地下管網改造長度36.5萬公里……《規劃》列出的城市更新指標直觀體現潛力。

“這些指標表明，城市更新既是未來新的投資增長點，也是拉動內需的動力源。長期看來，城市更新將有望成為我國經濟增長的重要支撐。”張文忠說。

市場“錢”景雖好，落地困難不少。彭劍波曾參與北京市核心區某歷史街區改造項目。該區域大雜院騰退成本每平方米約13萬元，加上改造成本后接近14萬元。若按年化財務成本計算，每天每平方米利息約8元。

“運營邏輯必須貫穿城市更新全過程。”彭劍波認為，城市更新不僅在于“改”，更在于“運”；不僅在于“投”，更在于“盈”；不僅在于“行動”，更在于“可持續”。其中，“可持續”既包括運營可持續，也包括財務可持續。

延續城市文脈 保護發展并重

初夏，山東省泰安市文化路綠意盎然，陽光透過繁茂的梧桐葉灑下斑駁光影。這條承載著城市記憶與文脈的老街，如今已成為年輕人熱衷的打卡勝地。

這條始建于20世紀80年代的老街，承載著泰安人的集體記憶：沿線的學校、老店、梧桐樹，都是這座城市的“活檔案”。

如何讓改造后的城區不“失憶”？在更新改造過程中，文化路融入文化元素，以沿線校園為脈絡，通過建設校園記憶溯源墻、發展史、老舊影像資料等，生動再現校園記憶。同時，以鄉土樹種為基礎，以泰山文化為點綴，建設了“青檀生春”“紫薇安夏”“國槐語秋”“蠟梅傲冬”4個季節公園和“芳香鄰里”“墨香公園”等20個口袋公園，為市民提供休憩空間和閱讀街角。

“路變新了，又感覺沒有變。”在附近住了近40年的張阿姨感慨道，熟悉的感覺沒丟，這里還是她記憶里的文化路。

城市更新過程中，不少居民擔憂改造會抹去老街記憶，《規劃》出臺，讓居民吃下“定心丸”。

《規劃》將“促進城市文化繁榮發展”明確列為城市更新的重點任務之一。在受訪專家看來，這標志著歷史文化保護已從城市更新的“附加項”上升為“必選項”，從被動保護走向主動傳承。

范嗣斌表示，當前各地對歷史文化遺產認知的時間軸也在不斷延伸。除了年代久遠的古跡遺址，近現代歷史文化遺產和當代重要建設成果也逐漸受到關注和保護。

以廣東省深圳市為例，早在2017年，深圳市就已經將體現改革開放歷程的國貿大廈、地王大廈等建筑列入城市歷史建筑名錄。如今，深圳市更是著力創建全國首個改革開放歷史文化名城。

“過去，城市文物保護多局限于單體建筑。如今，越來越多城市認識到，歷史遺存與周邊環境密不可分，保護范圍從孤立建筑延伸至建筑群、街巷肌理、山水地貌等整體空間格局。整體保護正成為共識。”范嗣斌說。

塑造具有辨識度的城市文化風貌，除了保護傳承，還離不開創新轉化。

為此，張文忠建議，首先，在保護的前提下，鼓勵對歷史建筑、工業遺產等進行功能置換與適應性利用，因地制宜植入文化展示、創意空間、特色文旅等當代功能，讓文化遺產融入現代生活，在合理利用中實現新生。

其次，以歷史文化街區、工業遺產、特色風貌區為載體，將文化保護與展示、創意商業體驗、沉浸式旅游休閑三者有機結合，打造集非遺活化、藝術展覽、主題餐飲、精品酒店、特色零售、夜游體驗于一體的復合型文化消費目的地。

此外，以文化為內核，滲透到商業、辦公、居住、公共空間等各類城市功能中，建設文創主題購物中心、策展型零售、藝術化共享辦公空間、社區美術館、鄰里藝術節、數字藝術展覽等，提升空間的文化品位與獨特吸引力。

原標題：首部城市更新五年規劃出爐 全方位提質增效 繪就人民城市幸福底色

■來源：中國城市報記者 邢燦

■內容編輯：何玲