苗野丨發(fā)自上海

“最近成交量很大，賣得也很快，有些學(xué)區(qū)房剛掛牌一天就賣出去了。”上海徐匯區(qū)某中介機(jī)構(gòu)工作人員小于說(shuō)，雖然價(jià)格目前還沒(méi)漲，但性價(jià)比高的好房子確實(shí)越來(lái)越稀有了。

繼“金三銀四”之后，5月上海二手房市場(chǎng)熱度未減。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2026年5月，上海二手房網(wǎng)簽成交量達(dá)28023套，同比增長(zhǎng)約31%，這一成交規(guī)模創(chuàng)下近6年來(lái)同期新高，僅次于2020年5月的3.05萬(wàn)套，也帶來(lái)了量?jī)r(jià)齊升的積極信號(hào)。

量?jī)r(jià)齊升，置換鏈條全面打通

不同于過(guò)往僅靠剛需支撐的階段性小漲，本輪行情的爆發(fā)核心由置換鏈條閉環(huán)所帶動(dòng)。

上海松江區(qū)某中介公司置業(yè)顧問(wèn)小張告訴記者，現(xiàn)在購(gòu)房市場(chǎng)情緒高漲，主要得益于多重利好政策的疊加。“因?yàn)楝F(xiàn)在貸款額度一直在增加，貸款利率低，公積金利率2.6%，商貸3.05%，同時(shí)首付比例也比較低，現(xiàn)在買房還貸款和租房的價(jià)格差不多了。再加上上海外環(huán)外限購(gòu)放開政策，也有人會(huì)買多套房子進(jìn)行投資。”

數(shù)據(jù)恰好印證了這一說(shuō)法。上海鏈家發(fā)布的成交明細(xì)報(bào)告顯示，5月上海總價(jià)500萬(wàn)至800萬(wàn)元改善型房源成交量環(huán)比大漲9.3%，300萬(wàn)元以下的純剛需房源交易量則環(huán)比下降2.6%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也透露，5月總價(jià)500萬(wàn)至900萬(wàn)元總價(jià)段的二手房成交占比提升了0.9個(gè)百分點(diǎn)，900萬(wàn)至1500萬(wàn)元以上的高總價(jià)段成交占比提升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明中高端置換客群正在集體入市。

這種階梯式的需求輪動(dòng)，源于前期市區(qū)低價(jià)“老破小”的加速去化為換房鏈條打開了空間。

太平洋房屋的成交數(shù)據(jù)也證實(shí)，500萬(wàn)元以下剛需置業(yè)熱度邊際回落，而500萬(wàn)元以上的中端改善標(biāo)的成交環(huán)比顯著攀升，改善型需求持續(xù)修復(fù)。

區(qū)域?qū)用嫱瑯佑∽C了這一趨勢(shì)，上海外環(huán)內(nèi)二手房成交量環(huán)比上漲2.9%，外環(huán)外則環(huán)比下降4.5%。

家住閔行的費(fèi)先生就是此輪改善的典型案例。此前為了小孩上學(xué)方便，他們一家只能擠在老舊的五樓老房子，沒(méi)有電梯，家中老人去三甲醫(yī)院看病也非常不便。隨著置換房源出手節(jié)奏加快，他在附近找到了高性價(jià)比的電梯房次新小區(qū)，并于5月底完成了置換。“現(xiàn)在把這套老房子賣掉是最好的選擇，附近剛好有性價(jià)比高的次新房小區(qū)，家門口還有商場(chǎng)、幼兒園、醫(yī)院，還是比較方便的。”費(fèi)先生說(shuō)。

這并非個(gè)例。從5月二手房成交趨勢(shì)來(lái)看，全月有8個(gè)交易日單日成交破千套，日均成交903套。5月10日也是小長(zhǎng)假后首個(gè)周日，上海二手房單日網(wǎng)簽量達(dá)1664套，繼4月11日創(chuàng)下1632套的峰值后，再次刷新了近5年來(lái)單日網(wǎng)簽成交紀(jì)錄。

與成交量同步回暖的，還有房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，自2026年2月起，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。2月上漲0.2%，3月上漲0.4%，4月上漲0.7%，實(shí)現(xiàn)“三連漲”。

多位中介人士表示，不同于此前二手房“以價(jià)換量”的格局，現(xiàn)在議價(jià)空間逐步收窄，部分熱門板塊業(yè)主甚至開始上調(diào)掛牌價(jià)。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，上海二手房置換需求正由剛需總價(jià)段開始向上傳導(dǎo)，靜安、徐匯、浦東金橋等核心片區(qū)次新房成交火熱，一二手置換傳導(dǎo)鏈條持續(xù)打通，呈現(xiàn)“賣小買大、賣舊買新”趨勢(shì)，市場(chǎng)邁入良性修復(fù)通道。

快速消化房源的背后，是購(gòu)房者決策效率的大幅提升。上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)顯示，“滬七條”政策落地后，二手房平均成交周期從此前的49天縮短至39天。

“現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期雖然不像此前一味倒向‘買方占便宜’，但多數(shù)房東依然不會(huì)盲目掛高價(jià)，主要還是看二手房的地段和配套。”中介小于表示，現(xiàn)在買房的置換客占大多數(shù)，房東盲目掛高價(jià)賣不掉的，不是所有二手房都是學(xué)區(qū)房。

他以上海徐匯區(qū)梅隴板塊某二手房小區(qū)為例說(shuō)：“有一套97平方米的電梯房，520萬(wàn)元掛牌長(zhǎng)達(dá)一年，最近業(yè)主急于變現(xiàn)，降價(jià)到460萬(wàn)元才成交。”據(jù)他介紹，梅隴板塊整體上來(lái)看是徐匯區(qū)房?jī)r(jià)最低的板塊，二手電梯房均價(jià)在4.5萬(wàn)～5萬(wàn)元，多層的在4萬(wàn)～4.5萬(wàn)元。

掛牌量銳減，市場(chǎng)信心持續(xù)修復(fù)

相較成交量的變化，上海二手房掛牌量近一個(gè)月的銳減更加值得關(guān)注。安居客上海數(shù)據(jù)顯示，截至6月2日，上海全市二手房掛牌量約為30.78萬(wàn)套，相較5月1日的31.89萬(wàn)套減少約1萬(wàn)套。剔除重復(fù)掛牌量，真實(shí)可售庫(kù)存約10.3萬(wàn)套，較去年同期減少約2.3萬(wàn)套，降幅超過(guò)三成。

另?yè)?jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，5月末該平臺(tái)在售掛牌房源7.88萬(wàn)套，較歷史峰值下滑超3萬(wàn)套，創(chuàng)下近三年新低。供應(yīng)端也有不少業(yè)主選擇主動(dòng)撤牌、轉(zhuǎn)售為租，進(jìn)一步收縮了在售供給。

一邊成交量穩(wěn)步走高，一邊存量房源持續(xù)走低，雙向變化正在持續(xù)優(yōu)化上海樓市的供需結(jié)構(gòu)。在多重政策紅利的持續(xù)發(fā)酵下，賣舊換新的置換鏈條正重新暢通，買賣雙方心態(tài)同步回暖，上海樓市正穩(wěn)步走出低谷。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，上海二手房市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)是自身周期性觸底后的修復(fù)反彈，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放。隨著收購(gòu)二手房用作保租房政策持續(xù)擴(kuò)圍，置換鏈條有望進(jìn)一步暢通，市場(chǎng)將從短期躁動(dòng)走向成熟可持續(xù)的復(fù)蘇階段。

國(guó)金證券發(fā)布報(bào)告提出，當(dāng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于止跌回穩(wěn)初期時(shí)，上海率先實(shí)現(xiàn)了二手房的量?jī)r(jià)齊升。從止跌節(jié)奏看，上海的樓市復(fù)蘇主要由“老破小”率先破冰，高價(jià)改善盤后來(lái)居上形成合力，兩端房產(chǎn)率先企穩(wěn)領(lǐng)跑。

該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前上海樓市既不缺需求，也不缺購(gòu)買力，預(yù)期和信心是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的關(guān)鍵。信心的回歸恰恰源自“老破小”的止跌穩(wěn)住了板塊價(jià)格的下限，代表板塊上限的改善房?jī)r(jià)格止跌只不過(guò)是水到渠成。此外，供給收縮的直接結(jié)果是買賣雙方議價(jià)空間的收窄，這也帶動(dòng)了上海二手房成交價(jià)的反彈速度快于掛牌價(jià)。

中金公司也認(rèn)為，得益于此前積壓的相當(dāng)體量的潛在購(gòu)房需求、房?jī)r(jià)走穩(wěn)后相較租售比更低的購(gòu)房成本、已進(jìn)入合理區(qū)間的房?jī)r(jià)收入比，北京和上海兩地房?jī)r(jià)有望在企穩(wěn)一段時(shí)間后轉(zhuǎn)入上行，并通過(guò)梯隊(duì)式需求逐步向新房市場(chǎng)擴(kuò)散。北京和上海的拐點(diǎn)有望在2026年下半年進(jìn)一步得到確認(rèn)。