遠程辦公退潮、AI重塑職場、資產價值重估……辦公樓市場正經歷一場靜默而深刻的結構性洗牌。仲量聯行“十五五·策見不動產”系列洞察第二篇，我們將轉向業主視角，聚焦存量競爭下不動產如何穿越周期、實現長期價值。

我們先看一組數據。

根據仲量聯行對美國53個主要城市辦公樓市場的數據監測，2020至2025年，美國辦公樓存量增加4.6億平方英尺，但空置面積激增3.8億平方英尺，新增供應中83%被空置增量吞噬，導致新建項目普遍面臨“建成即空置”風險。受此影響，2025年美國在建或更新改造辦公樓面積銳減84%。不過自2025年起，約32%的美國公司已要求員工全職返崗，紐約市場率先顯現復蘇跡象。

類似的，中國辦公樓市場正在經歷自2000年前后萌芽發展以來，第一個真正意義上的市場長期調整期，房地產市場周期疊加人工智能創新產業周期，存量資產組合的動態管理和運營將成為中國不動產資產管理團隊面臨的新問題。仲量聯行認為，不動產資產運營管理企業需要從勢、道、術三個層面全面識別短、中、長期的痛點和問題，提出有針對性的解決方案，才能確保資產長期價值的實現。

“順勢”：重新認識市場長期趨勢和風險

重新認識區位價值

在城市空間價值重構和產業階梯秩序重整的過程中，辦公樓作為重要的產業承載空間，憑借其鏈接不同資源的輻射能力，成為區位價值的核心。在傳統區位價值認知中，資源輻射能力與空間距離、產業聚集度等天然成正比。隨著中國主要城市的空間發展呈現多中心布局，從單核城市向多核城市功能發展，傳統CBD面臨交通、成本和環境等方面的挑戰，因此，重新識別和評價影響資源輻射能力的各種要素，成為重新定義長期區位價值的基石。

重新認識產品邏輯

自2020年以來，美國辦公樓市場呈現三大趨勢：一是空置率分化，市場90%的空置面積集中在最差的30%的項目中，而最好的20%的項目依然保持5%以下的空置率；二是混合功能重構價值，提供3項配套服務設施的辦公樓凈吸納量為正的68.7萬平方米，而同期沒有配套服務設施的辦公樓凈吸納量為負的120.8萬平方米；三是優勝劣汰再均衡，自2020年起，美國有1532.9萬平方米辦公樓被拆除或轉為其他功能，體量相當于亞特蘭大或新澤西市場的全部存量，通過存量下降實現市場再平衡。因此，隨著歐美市場重新回歸辦公室，辦公樓產品將進一步向混合功能、社區營造演進轉型。

重新認識市場風險

存量資產組合的投資和運營管理策略需要識別和區分短期、中期、長期等不同階段的風險：短期運營措施能夠實現資產“隨行就市”的短期價值，但難以實現超越市場的溢價；中期資本性和運營改造提升能夠通過補短板改善租戶保留，實現資產穩健運營；長期功能混合和功能轉換決策以及資產組合處置和調整時序，真正決定了資產組合的長期價值和收益實現。借用金融領域“久期匹配”的風險管理理念，業主可通過收益和成本的短、中、長期匹配管理，對沖市場波動對資產組合整體價值的影響，并通過不同策略管理不同階段風險，實現長期一致應對市場波動的整體策略。

“循道”：把握政策窗口和創新突圍

把握成本優化的機會

為了反映市場實際波動、支持和推動重大項目落地，過去幾年各地政府陸續出臺了優化土地成本的相關舉措。上海2026年出臺的基準地價文件下調了產業用地的基準地價；廈門在2023年明確了商業、辦公的基準地價的自持修正系數；青島2025年為了鼓勵大型商業綜合體實施，優化了總建筑面積修正系數和樓層修正系數。無論在新建項目還是土地續期中，如何優化和降低土地成本成為把握政策紅利窗口的重點。

把握功能轉換的機會

北京、上海、廣州、深圳等城市近期出臺的城市更新政策，逐步明確了樓宇功能混合和功能轉換的管理制度。北京出臺的城市更新政策激勵工具箱，提出試點推進和支持商務商業樓宇功能兼容使用；上海明確積極鼓勵并推動商務樓宇從單一功能向復合化轉變，鼓勵兼容和融合科創、文化、養老、租賃公寓、酒店等業態功能；廣州強調在規劃階段鼓勵土地混合開發和空間復合利用，明確用地混合兼容正面清單和管控要求；深圳出臺的《既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》 明確了政府審查功能轉換申請的聯合審批流程和審批時效。

把握資產證券化的機會

2025年底，超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目被納入基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目范圍，同時，商業不動產投資信托基金啟動試點。近期，華安陸家嘴REIT（以晶耀前灘辦公商業項目為底層資產）已完成意見反饋，匯添富上海地產REIT（以黃浦世博濱江板塊辦公樓為底層地產）也已注冊生效。在當前的市場情緒中，辦公樓資產運營方應當嘗試拓展多元收入來源，構建穩健韌性的現金流，為資產證券化提供現金流基礎。

把握垂直創新整合機會

市場階段性調整也推動了商業模式創新的步伐。胖東來通過供應鏈垂直整合實現了百貨行業持續下行期的創新突圍；Rocket space和Plug and Play通過創新空間運營實現聯合辦公下行周期的模式探索；西科控股曲率社區通過硬科技創新孵化和風險投資創建了科技部卓越級孵化器。未來辦公樓資產運營如果延續 “瓦片經濟”模式，成長性和穩定性都會面臨挑戰，未來從空間價值、服務價值和資本價值等多方面實現垂直創新整合，提供一體化服務，才能真正提升租戶粘性，優化商業模式。

“優術”：差異化運營構建樓宇競爭“護城河”

提供適配的配套服務設施

在傳統辦公樓空間運營模式下，市場化租賃的辦公樓配套服務設施的豐富度和服務水平一般都低于自建自用辦公樓或園區。在業主方市場環境中，如此能最大化提高業主方收益。但在市場下行期，需求偏弱，項目持續保持較高空置率的環境中，如何利用空置面積提供更豐富的配套服務設施，成為增強項目核心差異化競爭力的必然選擇。

提供可靠的運營保障能力

物業管理從硬件服務和軟性服務兩個層面為項目的可靠運營提供保障。同時，業主在運營改造和資本性改造方面的持續投入也成為保障項目整體可靠運營的重要因素。在市場下行期，上述投資邏輯從成本收益分析邏輯轉變為項目有無對比分析。事實上，持續穩定運營保障能力的價值不僅僅是增加租金收入或降低空置率，更重要的是減少運營風險和潛在損失帶來的價值，也是改造機會成本最低的窗口。

提供演進的產業成長環境

每一棟辦公樓都是一個產業生態體系。敏銳把握產業演進和迭代中的機會，構建更具前瞻性、成長性和穩定性的租戶組合，對辦公樓的長期運營和價值實現具有現實意義。差異化運營要從企業屬性、行業屬性、產業成長性、人員規模、員工結構、創新能力、擴張速度、盈利能力和付租能力等不同維度定位和認識每個租戶在產業生態體系中的位置和作用，并在運營策略中進一步明確不同企業租戶的生態角色定位，如穩定現金流基石貢獻者、高成長性擴張者、創新氛圍營造者和樓宇品牌加持者等。

提供定制的增值服務品牌

隨著辦公樓市場的演進發展，從客戶需求出發，樓宇業主正在搭建自己獨特的定制增值服務體系和品牌。與第三方合作或打造獨立的靈活辦公品牌，為租戶提供短期周轉空間，容納更具創新活力的初創企業或AI時代獨特的OPC(One-Person Company)；為既有租戶提供定制化裝修解決方案，協助客戶規避運營風險、縮短裝修工期；為企業提供菜單式、一站化增值服務體系，以專屬感提高增值服務的親和力和高粘性；以空間運營、資本鏈接、綠色示范等模式，與租戶企業建立共創共享的增值服務品牌。

仲量聯行華北區戰略顧問部負責人王飛：“辦公樓市場進入存量深耕期，業主亟需貫穿資產全周期的系統性解決方案。仲量聯行憑借全球視野與本土洞察，可為業主提供涵蓋市場研判、資產定位、功能改造、運營優化到資本退出的一站式服務——從‘勢’的判斷、‘道’的把握到‘術’的落地，助力客戶在結構性調整中守住價值底線，更在競爭分化中贏得溢價空間。”