不得不說(shuō)，廣州舊規(guī)盤(pán)的求生欲相當(dāng)強(qiáng)了。

近日，廣州市規(guī)自局發(fā)布關(guān)于佳兆業(yè)悅峰項(xiàng)目調(diào)規(guī)公告，其中3棟樓全部擬砍掉一層，同時(shí)拓寬陽(yáng)臺(tái)、飄窗進(jìn)深，以此提升層高與戶型使用率。

事實(shí)上，這個(gè)項(xiàng)目早就不叫“佳兆業(yè)悅峰”了，最新的案名叫“中鐵建學(xué)府尚城”。

這座開(kāi)盤(pán)五年，歷經(jīng)三次易主、兩次更名的存量盤(pán)，正在給自己“動(dòng)手術(shù)”。

｜圖源：廣州規(guī)自局

具體來(lái)看，這次調(diào)整可以總結(jié)為三部分：

一是3棟樓各砍一層，提高層高。

商品住宅10#、11#、13#這三棟，建筑層數(shù)由33層減少至32層，但總建筑高度不變，這意味著每層的層高有所增加。

這一調(diào)整相當(dāng)于以犧牲供應(yīng)為代價(jià)，換取更舒適的居住層高，也能緩解高層住宅的壓抑感。

｜圖源：廣州規(guī)自局

二是陽(yáng)臺(tái)、飄窗均拓寬30cm，對(duì)標(biāo)新規(guī)體驗(yàn)。

調(diào)整方案明確，樓棟的陽(yáng)臺(tái)和飄窗進(jìn)深統(tǒng)一增加30cm，建筑輪廓及周邊綠化范圍對(duì)應(yīng)微調(diào)。

這意味著，拓寬的部分將成為實(shí)打?qū)嵉?strong>“贈(zèng)送空間”，對(duì)標(biāo)新規(guī)盤(pán)的空間體驗(yàn)。

而空間擴(kuò)容，也讓項(xiàng)目對(duì)應(yīng)戶型的競(jìng)爭(zhēng)力有所提升，增加對(duì)客群的吸引力。

｜圖源：廣州規(guī)自局

三是優(yōu)化社區(qū)配套，增加泳池大堂和花園等。

本次公示還同步優(yōu)化了社區(qū)多項(xiàng)配套細(xì)節(jié)。

11新增一個(gè)63.9平的游泳大堂，機(jī)動(dòng)車位減少116個(gè)、非機(jī)動(dòng)車位增加508個(gè)。

同時(shí)新增8個(gè)垃圾收集點(diǎn)，將小學(xué)足球場(chǎng)綠地由“宅旁綠地”改為公共綠地等。

｜圖源：項(xiàng)目資料

以上三個(gè)維度的調(diào)整，目的都是想縮小與新規(guī)盤(pán)的差距，也是項(xiàng)目的誠(chéng)意體現(xiàn)。

再看回項(xiàng)目本身。

中鐵建學(xué)府尚城位于增城區(qū)永寧板塊，占地約11.3萬(wàn)方，是典型的剛需大盤(pán)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

但它的身世，比電視劇還曲折——五年歷經(jīng)三任操盤(pán)手，兩次改名。

2020年，佳兆業(yè)拿地開(kāi)發(fā)并命名佳兆業(yè)悅峰，后因佳兆業(yè)爆雷而被迫停工； 2022年，光大信托和藍(lán)綠雙城接手，改名為“廣州悅峰”； 2025年，中鐵建進(jìn)場(chǎng)代建和操盤(pán)，再次更名為“中鐵建學(xué)府尚城”。

正因經(jīng)歷多次變故，項(xiàng)目始終未能完成整體開(kāi)發(fā)，大量樓棟遲遲未入市。

不過(guò)，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目前期去化其實(shí)并不差。

2021年，項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，由于當(dāng)時(shí)整體行情好，首推的約76-95平三四房幾乎全部售罄。

｜項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

|圖源：項(xiàng)目官微

據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，項(xiàng)目此前已取得5張預(yù)售證，涉及1-91500套房源。

其中已售1321套、僅剩179套未售，前期推出的樓棟去化率約88%，部分樓棟幾乎清棟。

｜圖源：陽(yáng)光家緣

項(xiàng)目總規(guī)劃是20棟樓、約3648戶，這意味著10-20，這批待推新貨才是真正的重頭戲。

目前，項(xiàng)目前期推出貨源已不多，新貨再不跟上就要斷檔。

而這次調(diào)規(guī)的10#、11#、13#，正是這批未入市樓棟里的“排頭兵”。

值得一提的是，增城新規(guī)產(chǎn)品并不多，中鐵建學(xué)府尚城調(diào)規(guī)后，在片區(qū)更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力了。

｜項(xiàng)目效果圖

|圖源：項(xiàng)目資料

這次調(diào)規(guī)，也可以說(shuō)是一個(gè)舊規(guī)盤(pán)在存量市場(chǎng)里的“自救”。

對(duì)于還有大量樓棟未入市的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這可能是成本最低、效率最高的出路。

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