出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2026年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，正處在一個(gè)微妙且關(guān)鍵的拐點(diǎn)上。經(jīng)歷過去幾年的深度調(diào)整，如今政策端正在密集發(fā)力。從危舊住房改造到老舊小區(qū)翻新，一系列存量盤活的信號都在清晰釋放。然而市場面依然冷熱不均，截至2026年1-5月，全國商品住宅銷售額同比下滑約3.8%，一線城市新房成交面積累計(jì)跌幅收窄至約13%，三四線城市累計(jì)下滑約3–5%??。

就在這樣一個(gè)“政策暖、市場冷”的大背景下，招商蛇口于6月初收獲了一張重量級批文，證監(jiān)會同意其向特定對象發(fā)行優(yōu)先股的注冊申請。

那這筆優(yōu)先股融資用來做什么？公告顯示，募集資金總額不超過78.4億元，投向上海、北京、廣州、深圳、成都、西安、鄭州等核心城市的11個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，全是符合“保交樓、保民生”方向的存量商品住宅。而且公司還強(qiáng)調(diào)，“不存在本次募集資金用于開發(fā)新樓盤的情形”，也“不存在因本次發(fā)行而導(dǎo)致的業(yè)務(wù)及資產(chǎn)整合計(jì)劃”。翻譯過來就是：這筆錢不是去拿新地、開新盤、搞新故事的，而是用來穩(wěn)住已有項(xiàng)目的建設(shè)交付，守住現(xiàn)金流的基本盤。

從底層邏輯看，招商蛇口作為招商局集團(tuán)旗下地產(chǎn)園區(qū)的旗艦平臺，近兩年的經(jīng)營策略可以用四字概括——“以退為進(jìn)”。退的是規(guī)模擴(kuò)張的慣性思維，進(jìn)的是精細(xì)化、聚焦化和多元化的轉(zhuǎn)型路徑。2025年全行業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)縮量，招商蛇口卻把簽約銷售額做到了1960億元，行業(yè)排名反向提升了一位，擠進(jìn)全國第四。在最艱難的時(shí)候不掉隊(duì)甚至往前擠，這種韌性非常難得。

熟悉招商蛇口風(fēng)格的人都知道，這家企業(yè)向來不追求短期數(shù)據(jù)的亮眼，更看重的是在行業(yè)變局中能否走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)。2025年度業(yè)績說明會上，董事長朱文凱明確提出：“公司要從傳統(tǒng)的開發(fā)商真正轉(zhuǎn)變?yōu)椤伴_發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”。這暗示了招商蛇口對未來不再局限于賣房子這件事，而是要把觸角延伸到來運(yùn)營存量資產(chǎn)、來提供服務(wù)。

今年一季度的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，也印證了這種“短痛換長穩(wěn)”的邏輯。一季度營收236.67億元，同比增長15.74%；歸母凈利潤3912萬元，一季度銷售額334億元，同比只下滑4.8%，而同期50家主流房企的平均銷售額降幅是27%。在行業(yè)整體量縮的背景下，招商蛇口用更少的面積賣出了更高的均價(jià)——每平米29244元，同比提升21.6%。量縮價(jià)升，意味著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在往高端走，客群在往核心城市聚集。

實(shí)際上，招商蛇口在拿地端已經(jīng)布局很久。2025年全年獲取43宗優(yōu)質(zhì)地塊，核心10城的投資占比接近90%，其中一線城市占比達(dá)到63%。今年一季度新拿的兩塊地分別落在杭州和鄭州，依然集中在核心城市。5月份又在杭州西湖區(qū)新補(bǔ)了一宗地塊，溢價(jià)率超過35%，樓面價(jià)14147元每平方米。這種“寧可少拿也要拿對地方”的審慎態(tài)度，和很多還在盲目沖規(guī)模的房企形成了明顯對照。

招商蛇口近兩年最值得關(guān)注的戰(zhàn)略變化，或許不在開發(fā)業(yè)務(wù)本身，而是在開發(fā)之外的資產(chǎn)運(yùn)營和資管生態(tài)的搭建上。2025年，公司旗下物業(yè)平臺招商積余實(shí)現(xiàn)營收193億元，同比增長12%；管理范圍內(nèi)的持有物業(yè)全口徑收入達(dá)76億元，同比上漲2%。更重要的是，公司在境內(nèi)公募REITs賽道的布局已經(jīng)形成了完整閉環(huán)：從最早落地的產(chǎn)業(yè)園REIT，到保障性租賃住房REIT，再到今年5月正式申報(bào)的商業(yè)不動產(chǎn)REIT，三大品類全部覆蓋。招商蛇口用REITs打通資金退出的出口，用“非標(biāo)運(yùn)營”構(gòu)建資產(chǎn)的差異化壁壘。

從深圳海上世界到重慶長嘉匯，再到今年5月底剛剛開街的寧波秀水街，招商蛇口在濱海藝術(shù)、濱江文旅、古街文商等賽道已經(jīng)打磨出了一套“一地一策、一項(xiàng)目一內(nèi)核”的打法。寧波秀水街開業(yè)三天客流突破60萬人次，社交媒體話題曝光超8000萬次，銷售額過千萬，在存量活化領(lǐng)域拿出了一個(gè)相當(dāng)亮眼的范本。

房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)刻或許正在過去。市場出清加速，政策紅利持續(xù)釋放，那些擁有穩(wěn)健財(cái)務(wù)、優(yōu)質(zhì)土儲和清晰轉(zhuǎn)型路徑的頭部企業(yè)，正在成為新一輪競爭中的勝出者。而招商蛇口正在行業(yè)最深層的調(diào)整中完成自我迭代，78.4億元的優(yōu)先股融資，或許就是它邁向“開發(fā)商+運(yùn)營商+服務(wù)商”新身份的重要一步。