隨著人工智能需求的增長，不少投資者一直在尋找參與這個領(lǐng)域的方法，在不想直接去買科技股的前提下，數(shù)據(jù)中心REITs（房地產(chǎn)信托基金）重新進入投資者的視野。

數(shù)據(jù)中心其實是個不錯的切入點——通過能產(chǎn)生租金收入的REITs來參與AI大趨勢。畢竟，數(shù)據(jù)中心會把空間租給那些需要處理云服務(wù)、人工智能和企業(yè)工作負載的客戶，穩(wěn)穩(wěn)地收租。

然而，所有數(shù)據(jù)中心REITs的分紅增長速度并不一樣。

在這篇文章里，椰子會帶大家看四只在新加坡上市、涉及數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)的REITs，聊聊它們的股息率，以及投資者最該關(guān)注哪些關(guān)鍵點。

1）Keppel DC REIT（SGX: AJBU）

吉寶數(shù)據(jù)中心REIT可以說是新加坡上市的最純正的數(shù)據(jù)中心REIT之一。

截至2026年3月31日，這只REIT的管理資產(chǎn)規(guī)模約63億新元，在10個國家擁有25個數(shù)據(jù)中心。

它的投資組合明顯偏向亞太地區(qū)，這部分占了總管理資產(chǎn)的84.7%。光是新加坡就占了62.7%，日本占13.6%。

這一點為什么重要呢？因為新加坡和日本目前仍然是亞洲重要的數(shù)據(jù)中心市場，背后有云服務(wù)、企業(yè)級應(yīng)用和AI相關(guān)工作負載的需求支撐。

吉寶數(shù)據(jù)中心REIT也一直在積極增加對超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心的布局。

2025財年，它完成或宣布了約11億新元的收購項目，包括東京數(shù)據(jù)中心3號、吉寶DC新加坡3號和4號的剩余權(quán)益，以及吉寶DC新加坡7號和8號的10年土地租約續(xù)期。最新的2026年第一季度報告也顯示，市場對它的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)需求依然健康。

其投資組合的出租率達到95.6%，加權(quán)平均租約到期年限（WALE）為6.5年。2026年第一季度，投資組合的租金回升率約為51%，而2025財年全年這一數(shù)據(jù)約為45%。

它的資產(chǎn)負債表看起來也比較可控：總杠桿率35.1%，平均債務(wù)成本2.6%，利息覆蓋倍數(shù)7.2倍。

值得一提的是，它的債務(wù)成本在新加坡上市的REITs中屬于最低的一檔。

再看分紅情況。在本文提到的四只REITs中，吉寶數(shù)據(jù)中心REIT的每單位派息（DPU）趨勢是最強勁的。

2025財年，它的DPU為10.381新分，同比增長9.8%，主要得益于收購項目以及合同續(xù)約和租金上漲帶來的貢獻。

2026年第一季度，DPU同比上漲13.2%，達到2.833新分，背后是強勁的投資組合表現(xiàn)，加上東京數(shù)據(jù)中心3號以及吉寶DC新加坡3號和4號剩余權(quán)益的貢獻。

按照2026年6月9日2.27新元的單位價格計算，吉寶數(shù)據(jù)中心REIT的前瞻股息率約為4.4%。

不過，這個股息率比本文其他幾只REITs都要低。這其實意味著，市場可能已經(jīng)把它的較強資產(chǎn)質(zhì)量和DPU增長預(yù)期提前反映在價格里了。

2）Mapletree Industrial Trust（SGX: ME8U）

豐樹工業(yè)信托（簡稱MIT）并不是一只純粹的數(shù)據(jù)中心REIT。它在新加坡、北美和日本擁有一系列多元化的工業(yè)地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心。

截至2026年3月31日，MIT擁有136處物業(yè)，管理資產(chǎn)規(guī)模約83億新元。數(shù)據(jù)中心占其總管理資產(chǎn)的57.3%，已經(jīng)是它最大的投資板塊。

這讓MIT在擁有數(shù)據(jù)中心敞口的同時，仍然保留了工業(yè)地產(chǎn)帶來的多元化收入基礎(chǔ)。

MIT在北美擁有55個數(shù)據(jù)中心，可租賃凈面積830萬平方英尺。截至2026年3月31日，北美數(shù)據(jù)中心組合的出租率為86.1%，WALE為6.3年。

MIT的關(guān)鍵點不只是規(guī)模，而是它正在重新調(diào)整數(shù)據(jù)中心組合。

在2025/26財年，MIT新簽和續(xù)簽了約40萬平方英尺的租約，占其北美組合可租賃凈面積的5.6%。續(xù)約（包括提前續(xù)約）實現(xiàn)了約3.0%的加權(quán)平均租金回升。

這些租賃成果有助于降低近期的空置風(fēng)險，不過北美組合仍然是需要重點關(guān)注的領(lǐng)域。

所以，MIT在AI和數(shù)據(jù)中心這條線上的情況，比吉寶數(shù)據(jù)中心REIT要復(fù)雜一些。

它確實有不錯的數(shù)據(jù)中心敞口，但投資者還需要觀察管理層能多快完成資本循環(huán)、提高出租率，并把投資組合向需求更強的領(lǐng)域升級。

這一點也反映在MIT最新的DPU趨勢上。

2025/26財年，豐樹工業(yè)信托的DPU為12.71分（以新元計），同比下降6.3%，主要原因是出售新加坡物業(yè)后收入減少、北美組合部分租約未續(xù)簽，以及外匯方面的不利影響。

按照2026年6月9日1.92新元的單位價格計算，豐樹工業(yè)信托的前瞻股息率約為6.8%。

不過話說回來，MIT的資產(chǎn)負債表仍然相對健康，截至2026年3月31日總杠桿率為37.5%。這個數(shù)字已經(jīng)包括了為贖回現(xiàn)有永續(xù)證券而提取的債務(wù)。

3）Digital Core REIT（SGX: DCRU）

Digital Core REIT是另一只在新加坡上市的純正數(shù)據(jù)中心REIT。

它的發(fā)起人是Digital Realty，擁有的數(shù)據(jù)中心組合分布在美國、加拿大、德國和日本等市場。

截至2026年3月31日，Digital Core REIT擁有11個數(shù)據(jù)中心，管理資產(chǎn)規(guī)模18億美元，投資組合出租率97%。WALE為4.4年，79%的現(xiàn)金流來自投資級客戶。

這給了它一個相當有韌性的起點，雖然過去因為租戶相關(guān)問題經(jīng)歷了一段比較困難的時期。

這支REITs最新的情況顯示出一些改善跡象。

2026年第一季度，Digital Core REIT簽訂了新租和續(xù)租合約，年化租金總額300萬美元，現(xiàn)金租金回升率達到44%。

其中一個比較重要的數(shù)據(jù)中心相關(guān)進展是Linton Hall的改造項目。

這只REIT表示，改造后將把可銷售容量擴大13%，相比之前的凈租金增加35%。

這一點很有意義，因為數(shù)據(jù)中心的增長不僅僅在于擁有更多資產(chǎn)。

現(xiàn)有設(shè)施也需要升級，以支持更高的功率密度、更好的散熱，以及云和AI工作負載所需的可靠性。

Digital Core REIT發(fā)起人的平臺優(yōu)勢，也可能是一個重要的長期利好。

Digital Realty是全球最大的數(shù)據(jù)中心運營商之一，Digital Core REIT通過其發(fā)起人擁有潛在的收購項目儲備。

不過，未來的收購仍然需要謹慎融資，并且要對DPU有增值作用。

2025財年，Digital Core REIT的DPU為3.60美分，同比增長15%，近期的租賃勢頭和Linton Hall改造項目為其投資組合帶來了改善的跡象。

按照2026年6月9日0.485美元的單位價格計算，Digital Core REIT的前瞻股息率為8.2%。

這是四只REITs中最高的股息率。但投資者仍然需要關(guān)注租戶集中度、杠桿水平、再融資成本，以及租賃勢頭能否轉(zhuǎn)化為更穩(wěn)定的分紅。

4）NTT DC REIT（SGX: NTDU）

NTT DC REIT是本文中最新的REIT。它于2025年7月在新交所主板上市，投資于全球范圍內(nèi)已穩(wěn)定運營、能產(chǎn)生收入的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。

它的背后是NTT，這是中國以外全球最大的數(shù)據(jù)中心提供商之一。

截至2026年3月31日，NTT DC REIT的投資組合估值約16.7億美元，比IPO時的收購對價增長了11.3%。它的投資組合包括六個數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，分布在美國、奧地利和新加坡。

投資組合的設(shè)計IT負載為90.7兆瓦，出租率95.1%，已承諾出租率98.5%，WALE為4.5年。

它所有的資產(chǎn)都是Tier-III或同等級別——這一點很關(guān)鍵，因為企業(yè)客戶和超大規(guī)模客戶通常要求高水平的可靠性和正常運行時間。

其中一個重要進展是與NTT新加坡續(xù)簽了SG1主服務(wù)協(xié)議。

新協(xié)議實現(xiàn)了23%的租金上調(diào)，租金從每千瓦385新元漲到了每千瓦474新元。

續(xù)簽的租約還包含每年5%的租金增長，租期為三年，從2026年4月1日開始。

但另一主要關(guān)注點在于，NTT DC REIT的上市記錄還比較短。

它的第一份業(yè)績報告超出了IPO預(yù)測，但投資者還沒有看到它在完整市場周期中的表現(xiàn)如何。

NTT DC REIT在2025/26財年交出了5.56美分的首發(fā)DPU，比IPO預(yù)測高出2.6%。

按照2026年6月9日0.96美元的單位價格計算，NTT DC REIT的前瞻股息率為8.1%。

（*免責(zé)聲明：本文內(nèi)容僅供信息參考，不構(gòu)成任何投資建議。）