荔灣小戶型，迎來新一代三劍客。

最近我們收到消息，預(yù)計(jì)在下周，荔灣將掛牌兩宗地。

·芳村客運(yùn)站地塊，起拍總價(jià)約12.5億，名義樓面價(jià)約1.7萬/平，扣除配建后實(shí)際可售是2.2萬/平，總建面約7.37萬平。

·荔灣沙涌地塊，距沙涌站僅約50米，起拍總價(jià)約5億，樓面地價(jià)約2萬/平，總建面約2.48萬平。

實(shí)際上還有一宗地，坑口舊改A41地塊，6萬平體量，樓面地價(jià)會(huì)比聚龍灣源舍2.5萬/平低一些。

我們之前爆過料：獨(dú)家方案：聚龍灣新增6萬平住宅+中高端酒店

不過這塊地會(huì)晚一點(diǎn)上桌，畢竟要掩護(hù)源舍出貨。

為什么說這三塊地是新一代三劍客？幾個(gè)重點(diǎn)：

1）地價(jià)普遍低一檔，樓面地價(jià)都是2萬出頭/平

2）環(huán)聚龍灣做文章，彼此直線距離都保持在1公里內(nèi)

3）學(xué)鐵商兼?zhèn)洌珜W(xué)校可能差一檔

4）受新規(guī)收緊影響，未來上車門檻估計(jì)要到90方左右，總價(jià)400萬級(jí)別

盡管如此，新一代三劍客還是備受期待。

芳村小戶型開一個(gè)火一個(gè)，白鵝潭發(fā)展預(yù)期、拆遷產(chǎn)生的購買力、以及完備的配套底盤，都是動(dòng)力。

參考聚龍灣源舍3棟加推，價(jià)格比開盤漲了2000元/平；海上印也漲價(jià)了，保利怡璟灣也準(zhǔn)備開盤，熱度很高。

所以，三塊地都已經(jīng)有多家房企在研判中，比如保利發(fā)展、保利置業(yè)、國貿(mào)、珠實(shí)、越秀等等。

當(dāng)然，細(xì)看三劍客，還是各有各精彩，下邊先聊聊近期上桌的兩宗地。

一、沙涌地塊，超低容積率的小而美地塊

這塊地可能大家會(huì)陌生一點(diǎn)，先講一下這個(gè)新角色。

先上區(qū)位圖，這塊地就在廣佛線/11號(hào)線沙涌站50米左右，芳村大道西邊，一個(gè)站到大沖口，直達(dá)聚龍灣太古里。

所以沙涌地塊有一個(gè)很直觀的標(biāo)簽，就是聚龍灣外溢圈。

上航拍圖更明顯，沙涌地塊距離聚龍灣區(qū)域大約400米，尤其是坑口四碼頭地塊，其實(shí)就隔著一條浣花路。

坑口四碼頭地塊，是聚龍灣難得的一線臨江住宅地塊，計(jì)劃今年掛牌。

我聽到一點(diǎn)市場(chǎng)消息，計(jì)劃做200平以上大平層，還有很多粉絲已經(jīng)提前問過我了，期待值拉滿。

沙涌地塊傍著豪宅和太古里，再加上可以俯瞰珠江，性價(jià)比會(huì)更好凸顯，就像當(dāng)年的保利珠江天悅和珠江印象這對(duì)CP。

所以，如果買不到源舍的買家，可以等等這塊地。

順應(yīng)這個(gè)邏輯的，還有地價(jià)和地塊指標(biāo)，小體量、低地價(jià)、低容積率。

很多人還沒看過沙涌地塊的用地指標(biāo)，但我已經(jīng)拿到了。

用地面積約1.1萬平，容積率約2.1-2.4，總建面約2.48萬平，限高約80米-100米。

這個(gè)容積率，我對(duì)比過芳村近三年出讓商住地，是密度最低的一塊。

并且，大約2萬/平的樓面地價(jià)，和聚龍灣源舍2.5萬/平也形成了價(jià)差。

地價(jià)是這塊地的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)槭諆?chǔ)成本更低，原本是芳村小學(xué)沙涌校區(qū)、白鶴洞環(huán)衛(wèi)站。

而且按原計(jì)劃是明年第一季度才掛牌，現(xiàn)在卻提前拿出來了。

約2.48萬平總體量，起拍總價(jià)大約5個(gè)億，這個(gè)成本對(duì)房企來說就很nice。

不過，有一說一，缺點(diǎn)也是很明顯的。

首先，地塊形狀不夠規(guī)整，還要分為兩個(gè)小地塊，一個(gè)是梯形，另一個(gè)是不規(guī)則形狀。

我問過投拓朋友，最多就能放下兩棟樓，北地塊一棟，南地塊一棟，園林也被分割為兩個(gè)花園。

其次，周邊幾乎被舊樓包圍住，沙涌新村、沙涌小區(qū)、鶴景樓等，城市界面一般般。

這就非常考驗(yàn)開發(fā)商的產(chǎn)品力了，低層打低價(jià)；高層可以錯(cuò)開，打江景價(jià)值。

講真，這里的江景，其實(shí)比很多地塊還要好一些，沒那么多高樓遮擋。

次新房主要是保利越秀天啟，約89-121平三至四房戶型，一手住宅已經(jīng)賣完了，還有公寓在售。

今年成交價(jià)格大約在3.56萬/平，僅成交一套104平四房，交投不算活躍。

還有一點(diǎn)，學(xué)校可能是芳村客運(yùn)站同款，真光附屬坑口小學(xué)，一個(gè)標(biāo)簽，就是村小。

和聚龍灣源舍對(duì)口的芳村小學(xué)相比，自然是差一些了。

左看右看上看下看，這個(gè)配方就很像國貿(mào)石圍塘地塊翻版，這意味著，控面積和控總價(jià)非常關(guān)鍵。

二、芳村客運(yùn)站地塊，超硬的鐵和商

芳客地塊，此前我直播的時(shí)候就劇透過詳細(xì)信息，現(xiàn)在再講一下。

直接上航拍圖，它最硬的牌面就是商業(yè)、地鐵配套。

過了人行天橋就是荔勝廣百，坑口老牌大型mall，并且直接接通1號(hào)線坑口站。

這個(gè)通勤真的很爽，坐地鐵下班回家，可以順便逛街，把晚上的菜都買好了。

沿花地大道往北，是荔灣區(qū)人民醫(yī)院，再就是萬科花地灣生活圈。

往西邊就是保利置業(yè)操盤的東漖舊改，成熟度也很高。

就配套而言，那就是所見即所得了，喜歡這種生活圈的老廣，芳客地塊很適配。

最大的bug，應(yīng)該是對(duì)口真光附屬坑口小學(xué)，上文說過，不再贅述。

這塊地納入省實(shí)花地灣校區(qū)的可能性很低，因?yàn)榫瓦B萬科花地灣后續(xù)新地塊可能都不夠用，最多保送到萬科傲璟。

芳客地塊的地價(jià)應(yīng)該是讓利了，此前我打聽是接近2萬/平，現(xiàn)在名義樓面價(jià)約1.7萬/平，起拍總價(jià)約12.5億。

這塊地配建部分比較多，包括公共交通綜合體、停車場(chǎng)、周邊道路等等。

扣除配建后，實(shí)際可售樓面地價(jià)約2.2萬/平，這個(gè)價(jià)位就是空間。

3.9的容積率，細(xì)看用地規(guī)劃文件，沒有打出限高多少米。

因?yàn)榉伎筒皇羌冋兀腔旌嫌玫兀偌由细鲄^(qū)尺度不一樣，感興趣私聊我（lh1205107964)，不說太多了。

芳客地塊還是三劍客里體量最大的一個(gè)，而且形狀方正，產(chǎn)品方案會(huì)更好做。

如果你是買家，你可以得到更大的園林、更寬的樓距，在現(xiàn)在的芳村市場(chǎng)還是很難得的。

所以說，芳客地塊的產(chǎn)品迭代空間是不小的。

一個(gè)是打造板樓塔樓的混合產(chǎn)品。

另一個(gè)是強(qiáng)調(diào)大園林、高品質(zhì)公區(qū)，比如說坑口版保利海韻

目前荔灣市場(chǎng)，除了保利翡麗甲第這類豪宅，中端和剛需市場(chǎng)看不到板樓，這是一個(gè)空白位。

就比如就近的萬科傲璟，129、145這些大戶型還做超高層塔樓，低區(qū)93平三房，觀感挺壓抑的。

旁邊的二手萬科金域曦府，容積率也高達(dá)7.38，超高層為主，使用率80%左右。

對(duì)比周邊新房，是同一代選手，對(duì)比二手房，迭代空間打出來了。