秦虹

中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員

城市更新研究中心主任

2026年是“十五五”規劃的開局之年，站在這個承前啟后的關鍵節點，住房租賃市場將如何借勢起航?存量資產的盤活又將呈現怎樣的新圖景?

6月9日，以“立勢”為核心主題的第十五屆邁點品牌發展大會在北京諾金酒店隆重開幕。大會同期召開中國住房租賃業品牌論壇，聚焦住房租賃市場發展趨勢，圍繞數據洞察、金融協同、存量盤活、品牌建設與精細化運營等核心議題，深入解析行業未來方向，并通過標桿案例分享可復制可落地的實踐路徑，助力構建可持續住房租賃發展新格局。

在本次論壇上，中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹以《從國家“十五五”規劃看租賃市場發展》為題進行了分享。從時代之需、政策演進、法治基石、發展出路四個維度，系統拆解了租賃市場從“鼓勵發展”到“規范發展”的完整邏輯。

時代之需：三大趨勢鎖定長期需求

在“十五五”規劃中，對租賃市場的定位為“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”。秦虹表示，“十四五”是補短板、建體系、打基礎的五年;“十五五”則是邁向高質量、規范化、專業化的關鍵五年。

秦虹指出，住房租賃被擺在如此重要位置，背后是三大不可逆的趨勢。

第一，城鎮化催生龐大租賃剛需。第七次人口普查數據顯示，大陸地區人口約14.1億。2025年底常住人口城鎮化率已超67.89%，但與發達國家80%的平均水平仍有顯著差距。人口持續向城市群、都市圈流動，每年新增大量穩定租賃需求。據“七普”數據，全國住房租賃市場總規模已達2.37萬億元/年;預測到2030年，租賃人口將突破2.7億。住房租賃，是新市民、青年人融入城市的第一站。

第二，住房消費觀念深刻轉變。秦虹引用調研數據指出，80%的受訪者接受租房，近四成暫不考慮購房。同時，代際觀念變化顯著。90后、00后住房消費理念發生深刻變化，部分中老年人也有意愿接受租賃居住。此外，租客結構也在熟齡化。30歲以上租客占比首破五成，超70%租客為家庭租住。從“有沒有”到“好不好”，租賃正從過渡性選擇變為長期居住方式。

第三，供需矛盾倒逼供給模式變革。秦虹強調，當前市場存在嚴重的結構性失衡——房齡結構、戶型結構、區域結構均存在錯配;現有房源在硬件設施、居住環境等方面難以滿足品質需求;虛假房源、二房東多收費、押金難退、維修責任不明等亂象長期存在。最核心的指標是機構化率——我國住房租賃市場機構化率僅約10%，遠低于發達國家水平，專業化運營空間巨大。

演進之脈：從“鼓勵”到“規范”的政策轉向

秦虹梳理了住房租賃市場政策的完整演進歷程——2015年，國務院將公寓首次納入生活服務業，行業地位提升;2016年，國辦發39號文出臺，被譽為住房租賃市場綱領性文件;2017年，十九大明確“租購并舉”住房制度，同年12個城市獲財政支持開展租賃試點;2020年，中央經濟工作會議首提“長租房”，政策導向更聚焦;2021年，明確“以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體”的保障體系。“十四五”期間，全國保障性租賃住房建設籌集870萬套(間)，解決2000多萬新市民、青年人住房困難。在此基礎上，形成了土地和房源供給、金融支持、財政支持、法律保障四大政策支持體系。

面向“十五五”，秦虹指出，三大政策支撐值得關注——首先，金融閉環加速成型。2024年央行和金融監管總局發布“金融17條”，覆蓋租賃住房項目全周期信貸產品體系;公募REITs進入常態化發行階段，市場化長租房被納入底層資產，多支保租房REITs成功發行，打通“投融建管退”關鍵一環。其次，房源供給渠道拓寬。“盤活存量”成為主旋律，國家明確支持非居住房屋改建租賃住房，推動收儲轉租。最后，市場監管力度加強。《住房租賃條例》于2025年9月15日正式施行，住房租賃市場正式進入法治化發展階段。

法治之基：《條例》構建完整監管閉環

秦虹詳細解讀了《住房租賃條例》的核心內容，主要有三大方面的意義。

其一，劃定安全底線，明確準入規范。《條例》明確：出租住房必須符合建筑、消防、燃氣等強制性標準;廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間不得單獨出租用于居住。這一要求直指“隔斷房”“甲醛房”等危及生命的亂象，從源頭上筑牢安全防線。處罰標準同步明確：對單位罰款2萬至10萬元(第三十九條)，對個人罰款2千至1萬元(第三十九條)。

其二，保障承租人權益，筑牢權益“防護網”。《條例》第十條明確，租賃合同必須約定押金數額、返還時間及扣減情形，出租人無正當理由不得扣減押金;第十二條嚴禁出租人以暴力、威脅等方式強迫承租人解除合同，要求給予合理搬離時間;第十三條首次為“租購同權”提供法理支撐——租賃合同連續履行至規定期限時，承租人可享受相應基本公共服務，打破“唯有買房才算安家”的傳統觀念。

其三，建立長效監管機制，為市場平穩運行構筑“安全屏障”。《條例》第二十九條要求地方政府建立租金監測機制，定期公布租金水平信息，為市場提供清晰的“價格坐標系”;第十九條要求從事轉租經營的住房租賃企業必須設立資金監管賬戶，切斷違規挪用租金的路徑;第三十三條將信用評價納入核心監管工具，嚴重違規行為直接計入信用檔案。秦虹總結表示，《條例》構建了“事前約束、事中監管、事后追責”的完整閉環，標志著中國住房租賃市場正式進入法治化發展新階段。

發展之望：專業化是唯一出路

秦虹判斷，法治化新階段下，行業機遇與挑戰并存，專業化是唯一出路。

挑戰方面，一是租金承壓與成本高企并存——保租房大量入市，供應量增加，租金面臨下行壓力;就業與收入預期偏弱，短期市場競爭加劇;存量房改造、物業持有、運營管理成本居高不下。二是租購同權仍需破題——租賃住房在子女入學、公共服務等方面與購房仍存在較大差距，這不僅是權益問題，更是能否留住人才、促進城市長遠發展的制度性問題。三是稅負與合規成本仍高——“非住改租”項目認定、二房東資質等問題仍是堵點，稅收優惠在實際執行中難以落實。

應對之道，秦虹給出了三條路徑。第一，合規經營就是核心競爭力。《住房租賃條例》全面落地后，房源核驗、租賃備案、押金第三方托管、租金專戶監管等制度全面實施，行業洗牌加速，不合規小作坊二房東加速市場化出清，倒逼行業向合規化轉型。第二，精細化運營是立身之本。通過數字化管理、標準化服務，實現降本增效;改變粗放式“包租”模式，推行“專業運營商+資產持有方”模式，輕重結合、優勢互補;借助REITs等退出渠道，獲得“二次增長”加速器。第三，規模效應是長期方向。“十五五”規劃明文支持城市更新，美國住房租賃市場機構化率約30%，日本個人持有房源中約65.2%由業主完全托管給管理機構運營，機構化管理率高達80%，而中國目前僅不足10%——差距就是空間。集中式、規模化供應是趨勢，當企業管理房源達到一定規模后，可以在采購、裝修、運營上享受批量成本優勢。

在秦虹的分享下，一個清晰判斷已然出現：政策紅利已經到位，法治基石已經奠定，真正決定下一階段競爭格局的，是誰能率先跑通專業化、規模化、精細化的運營模型。

對于正在應對保租房放量、租金承壓、合規成本上升的資產方和運營商而言，專業化不再是一道選擇題，而是一道生存題。

文章來源：邁點

微信編輯：張菁菁

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