一套位于東京23區(qū)、面積僅70平米的二手公寓，掛牌價(jià)已經(jīng)飆到了1億1034萬日元，折合人民幣超過500萬元。這是2025年9月東京KANTEI給出的最新統(tǒng)計(jì)——平均每平米單價(jià)突破7萬元人民幣，已經(jīng)追平甚至超過了上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)的水平。

更令人瞠目的是，東京都心6區(qū)10月平均房價(jià)飆到1億7717萬日元，約合人民幣802萬元，連續(xù)2年9個(gè)月上漲，與去年10月相比高出30%左右。這哪里是失落三十年的國家，分明是一場(chǎng)遲到的財(cái)富狂歡。

但狂歡的并不是日本人自己。當(dāng)東京街頭的房產(chǎn)中介門口排起隊(duì)伍時(shí)，操著各種語言的海外買家成了主角，而土生土長的東京白領(lǐng)，反而被迫一步步往郊外搬。

這一幕，值得每一個(gè)關(guān)心房價(jià)走向的中國人多看兩眼。

一億日元只夠買二手 外資買家擠爆東京街頭

把價(jià)格抬上去的，不是日本本地的工薪族。2025年上半年東京23區(qū)的每戶新建公寓平均價(jià)格達(dá)到1億3064萬日元，比去年同期上漲了20.4%，創(chuàng)下了歷史新高。

這個(gè)數(shù)字背后，藏著一個(gè)尷尬的現(xiàn)實(shí)——按日本厚生勞動(dòng)省的平均年收入測(cè)算，一個(gè)普通東京上班族不吃不喝攢上二十年，也未必湊得齊一套核心區(qū)公寓的首付。但有錢人不缺。

據(jù)日本廣播協(xié)會(huì)報(bào)道，目前東京23區(qū)新建公寓平均售價(jià)已突破1億日元，部分輿論指出，外籍投資者為獲取租金或資產(chǎn)保值而大量購房，是導(dǎo)致房價(jià)高漲的主要原因之一。

三菱日聯(lián)信托銀行的調(diào)查口徑更直白：東京市中心20%至40%的新公寓被外國人買走，赤坂、麻布、青山、廣尾這些老牌富人區(qū)，頻頻出現(xiàn)現(xiàn)金全款的成交記錄。中國香港人、新加坡人、歐美基金，甚至包括來自臺(tái)灣地區(qū)的買家，都在這場(chǎng)盛宴里搶位置。

資金為什么往這兒涌？三個(gè)理由擺得明明白白:日元持續(xù)貶值，等于全球資本以＂打折價(jià)＂接盤東京；租金回報(bào)率維持在4%到5%，遠(yuǎn)超日本本土的國債收益；貸款利率長期低位，杠桿撬動(dòng)起來格外劃算。

這就好比一個(gè)永遠(yuǎn)開門的便利店，門口還掛著＂特價(jià)促銷＂的牌子，誰路過都想順手拎一袋。漲勢(shì)兇猛到日本政府都坐不住了。

日本國土交通省日前宣布，將首次啟動(dòng)全面調(diào)查，以掌握外資購房對(duì)市場(chǎng)的具體影響。國土交通省表示，將根據(jù)調(diào)查結(jié)果考慮是否出臺(tái)相關(guān)政策，包括限制短期轉(zhuǎn)售或加強(qiáng)對(duì)部分地區(qū)的購房監(jiān)管。

千代田區(qū)甚至建議，為了避免不動(dòng)產(chǎn)被投資性購買后短期轉(zhuǎn)售，對(duì)公寓交易設(shè)置5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)售條款。一向以自由市場(chǎng)為傲的日本，在房價(jià)面前也開始打起調(diào)控的算盤。

本地人被趕向郊外 房子早就不屬于打工人

熱鬧是資本的，普通人只剩苦澀。東京并不是整個(gè)日本都在漲。北海道、九州那些遠(yuǎn)離首都圈的地方，房價(jià)波瀾不驚，有些區(qū)域甚至還在跌。

整個(gè)日本第二大城市群——大阪都市圈，在這輪行情中也只是配角，投資額占全國比重比往年明顯萎縮。換句話說，這場(chǎng)所謂的＂復(fù)蘇＂，壓根就是東京一座城市的獨(dú)角戲。

而東京內(nèi)部，普通日本人正在被價(jià)格無情地篩走。每天清晨，從埼玉縣、千葉縣方向開往東京站的列車上塞滿了通勤族，他們當(dāng)中越來越多的人，原本就是東京土著，只是因?yàn)榉孔夂头績r(jià)撐不住，被迫搬到一兩個(gè)小時(shí)車程之外的衛(wèi)星城。

東京《住宅白皮書》給出的數(shù)字是:23區(qū)單身公寓平均月租首次突破10萬日元，租金收入比升至32%。一個(gè)年輕人三分之一的工資交給房東，這日子怎么熬？

最諷刺的是，日本是全球老齡化最嚴(yán)重的國家之一，人口持續(xù)負(fù)增長。但全國年輕人都在拼命往東京跑，農(nóng)村空心化、地方城市萎縮，大量資源、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)崗位向首都圈集中。

2010年起，東京都市圈、東京都、東京23區(qū)人口逆勢(shì)增長。土地就這么多，需求卻越堆越高，價(jià)格自然失控。更扎心的是產(chǎn)權(quán)重構(gòu)。

當(dāng)本土年輕人還在為月供發(fā)愁時(shí)，核心區(qū)的房子被一批又一批的海外資本買走、貼上＂投資品＂的標(biāo)簽，完成了從＂住的房子＂到＂金融資產(chǎn)＂的身份轉(zhuǎn)換。日本媒體里有個(gè)挺生動(dòng)的說法——東京已經(jīng)從打工人的城市，變成了富人的提款機(jī)。

普通日本人的故事告訴我們一個(gè)殘酷的道理:房子一旦被資本盯上，它的屬性就不再由居住決定，而是由全球流動(dòng)性決定。

中國樓市不會(huì)重蹈覆轍 五大城市群鎖定新航向

把鏡頭轉(zhuǎn)回國內(nèi)。國家統(tǒng)計(jì)局給出的最新數(shù)據(jù)并不輕松:2025年1—10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資73563億元，同比下降14.7%；其中，住宅投資56595億元，下降13.8%。

連跌四年多，很多人確實(shí)慌了。但慌的同時(shí)也得看清幾個(gè)關(guān)鍵差異——中國樓市，不會(huì)走日本那條二十年漫長尋底的老路。

最關(guān)鍵的差別在于政策起點(diǎn)。日本當(dāng)年是泡沫自己崩掉的，1991年東京地價(jià)峰值時(shí)房地產(chǎn)總市值相當(dāng)于美國全國地價(jià)的四倍，等于一個(gè)泡沫吹到天上自己爆炸，跌起來根本停不下來。

而中國是主動(dòng)捅破——通過＂三道紅線＂切斷開發(fā)商無節(jié)制融資，通過限購限貸壓制投機(jī)，把風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)點(diǎn)排掉。主動(dòng)卸壓和被動(dòng)崩盤，完全是兩種劇本。

第二個(gè)差別是政策工具箱的厚度。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確＂持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)＂，一系列穩(wěn)樓市組合拳已經(jīng)開始釋放暖意。

12月24日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，內(nèi)容包括降低非京籍家庭購房社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區(qū)分首套二套商貸利率、降低公積金貸款首付比例等。

新政發(fā)布后，北京新建商品住宅日均網(wǎng)簽量較新政前日均增長44.6%。這種執(zhí)行力度，日本當(dāng)年想都不敢想。

第三個(gè)差別，也是最值得普通人關(guān)注的——結(jié)構(gòu)性的拐點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)悄悄出現(xiàn)。2025年11月，新房價(jià)格同比上漲的城市僅5個(gè)，分別是上海、杭州、合肥、宜昌和烏魯木齊，上海成為四大一線城市中唯一房價(jià)上漲的城市。

11月，上海市新房價(jià)格同比上漲5.1%，111月平均同比上漲5.7%，均領(lǐng)跑全國樓市。

豪宅端的表現(xiàn)更夸張:3月21日，越秀地產(chǎn)北京海淀項(xiàng)目和樾望云、和樾玉鳴同日開盤，當(dāng)日售出超1000套，總成交金額152億元；11月，廣州保利玥璽灣開盤當(dāng)日銷售約106億元，成為2025年全國首個(gè)＂開盤當(dāng)日破百億元＂的豪宅項(xiàng)目。

杭州也不甘示弱，2025年111月，杭州住宅成交同比縮量近兩成，卻有442.9億資金涌入千萬級(jí)豪宅市場(chǎng)，同比增67.2%。普通房東在嘆氣，千萬豪宅卻在搶。

這不是矛盾，而是趨勢(shì)——市場(chǎng)正在分層，資金正在向頭部城市、向核心地段、向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集中。國家在《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》中點(diǎn)名要重點(diǎn)打造五大城市群:京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈、長江中游城市群。

這五片土地，就是未來中國樓市機(jī)會(huì)最集中的地方。日本只有一個(gè)東京，中國可以有五個(gè)量級(jí)相當(dāng)?shù)模|京式＂高地。

在大多數(shù)城市繼續(xù)承壓時(shí)，這五大城市群里的核心城市將率先走出獨(dú)立行情，新一線杭州、成都、合肥的逆勢(shì)上漲已經(jīng)在驗(yàn)證這條邏輯。但要提醒的是，中國不會(huì)讓日本式的＂血洗＂在國內(nèi)重演。

＂房住不炒＂這條底線一直沒松，對(duì)外資無序炒作核心資產(chǎn)的警惕從未放下，保障性住房和城中村改造正在為普通家庭兜底，＂好房子＂建設(shè)也寫進(jìn)了＂十五五＂規(guī)劃。

2025年10月，《＂十五五＂規(guī)劃建議》明確提出＂推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展＂，＂建設(shè)安全舒適綠色智慧的＇好房子＇，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)＂。對(duì)于手里有積蓄、正在考慮置業(yè)的人來說，看清趨勢(shì)比追逐價(jià)格更重要。

普漲的時(shí)代已經(jīng)翻篇，買房不再是＂閉著眼睛都能賺＂的游戲。能不能在五大城市群的核心地段拿到一張＂門票＂，可能就是未來十年家庭財(cái)富分化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

東京街頭那些被推往郊外的本地年輕人，用他們的處境提醒著每一個(gè)還在觀望的中國人——?jiǎng)e等到核心區(qū)的門完全關(guān)上，才想起來推門。