每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

昨晚，花姐的微信朋友圈沸騰了，有關兩件事。

一件發生在紐約：

SpaceX登陸納斯達克，馬斯克成為人類首個萬億美元富豪。大家瘋轉這則新聞，除了羨慕，還是羨慕。

一件發生在北京：

北京規自委發出2026年第六輪供地清單，三宗地，全部來自朝陽區。這在京城供地史上罕見，地產圈炸鍋了。

這兩則新聞，在花姐看來，北京這輪供地突如其來，新聞性更強。而馬斯克呢，大家只是在坐等他敲鐘而已。

為什么這么說呢？

1、第五輪供地清單在6月4日才發布過，這次僅過去8天。按照規則，供地節奏為“每月一供”。實際上，去年只供了九輪，每次間隔時間更長。

2、一份全市的供地清單，成為一個區的供地專場，而且都是朝陽區的核心地塊，為了房價都會超過10萬+，實在是不可思議。其他區是否也會跟進？

穿透這個事件，足見朝陽區供地之緊迫性。

事出反常，必有原因。

一份通報里隱含供地策略

朝陽區超常規供地，是有跡可循的。

在6月9日，北京規自委披露了對五個區分局的巡視整改進展情況通報，巡視時間為2024年10月-2025年1月。

其中，對朝陽分局的通報最為詳細，多達七千字。通州分局5000字，大興分局4500、昌平分局4000字、豐臺分局3000字。

字數多寡意味著什么，明眼人都很清楚。

花姐在朝陽分局的通報里，有一段專門關于土地供應的文字描述：

不斷加強土地供應力度。

一是建立供地專班機制。明確職責分工，協同推進土地上市工作，并針對土地供應進行每周專題調度，組織多方對照計劃核查進度，梳理手續辦理及問題，聚焦征收補償、指標調整等難點，明確責任與時限。面臨市場下行較大壓力，高效推動土地上市工作，促進區域高質量發展。

二是定期報告制度。通過匯報重點項目進展，并將難點問題形成報告提請區政府專題會，解決項目入市存在的問題，以加快整理土地，保障供地工作高效推進。

在“土地供應”之前，用了“不斷加強”，這直接表露出朝陽區供地的策略。

反觀其它四個區的表述為：通州與大興“加大土地供應力度”，豐臺"合理制定供地計劃|"、昌平“統籌推進供地工作“。

今年前五輪供地，朝陽區零新增供地。已成交的金茂東壩地塊，也是去年第九輪供地遺留下的，占地2.55公頃，規劃建面5.11萬平米，成交價20.96億元。

當然了，截至目前，今年海淀區也是零供地。

這次，北京規自委沒有通報海淀分局的巡視整改進展情況通報。

朝陽與海淀“零供地”

要搞清楚北京土拍市場，須先厘清三個不同的概念。

1、供地計劃；2、實際用地公告量，即進入供地清單；3、實際成交量，包括老地塊與新供地塊的交易。

對應這三個概念，截至6月13日有三個數字：

1、2025年商品住宅供地計劃為240至300公頃。

2、2026年前六輪進入供地清單27宗，占地90.94公頃，規劃建面161.47萬平米。

3、2026年上半年，北京實際賣宅地21宗，占地71.96公頃，規劃建面135.04萬平米。

在賣出的21宗地里，有11宗是今年新供的，有10宗是去年遺留的。拿前五輪新供的24塊地來計算，去化率約為46%。

還是接前文，為什么朝陽區要加速供地？

那得翻一翻前五輪供地的構成。

前五輪共計供地24宗，豐臺最猛、6宗地；其次是通州、4宗；石景山與順義、各3宗；昌平與大興，各2宗；其余的懷柔、房山、門頭溝、東城各1宗。

唯二零供地的，是朝陽區與海淀區。

年初傳出的朝陽區的王炸地塊將臺629地塊、化石營6002地塊、甜水園地塊，海淀的西北旺D1地塊、四季青西冉片區地塊，一直未見蹤影。

去年第9輪供地的海淀區東升鎮0001、0002地塊，也遲遲沒有上架。

要知道，海淀與朝陽是北京土拍市場的風向標。去年土拍成交，海淀區與朝陽區分別收金448.37億元和311.14億元，占據全年交易額的五成。

反觀今年上半年，只有朝陽區收金20.96億元。

上半年土拍收金跌66%

今年上半年北京土拍的成色，到底如何？

花姐做了一版業績預測：

2026上半年北京賣宅地21宗。占地71.96公頃，規劃建面135.04萬平米，起價328.25億元，預計成交價在340億元左右，總溢價約3.5%。

再來看一下2025年同期：

2025上半年，北京賣宅地22宗，占地111.22公頃，規劃建面220.756萬平米，起價938.25億元，成交價在1005.48億元左右，總溢價約6.7%。

兩者一對比，2026上半年土拍成績同比2025年，是全線下跌：

1、成交土地面積跌35.3%；2、規劃建面跌38.8%；3、成交金額跌66.19%。（詳見《北京供地計劃，太精確了》）

對于這份成績單，花姐是這么點評的：

1、缺乏核心區域地塊

21宗地里，朝陽區只有一宗，東壩地塊被中國金茂底價摘得；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各個區。反觀2025上半年，海淀成交6宗、朝陽區成交3宗。

2、溢價地塊太少

截至6月13日，今年上半年成交土地19宗，只有4宗溢價。

高溢價兩宗分別是：豐臺太平橋地塊，保利以15.4%的溢價率拿下；和河北鑫界霸取蒲黃榆地塊，溢價16.4%。

為什么它們會高溢價去搶豐臺的地，大概率是對下半年供地信心不足，先搶下來再說。

反觀2025上半年，有9宗溢價成交，溢價率超過10%的有7宗，最高溢價是中海安瀾北京，溢價27.95%。

3、品牌房企拿地少

截至6月13日，全國性品牌房企拿地者，只有中建智地、華潤置地、保利發展、中國金茂和綠城中國，大部分地塊是被北京本土國企拿下。

反觀2025上半年，華潤置地、建發房產、中國金茂、中海地產、越秀地產、保利地產、招商蛇口、中建壹品、中建玖合等，幾乎所有品牌房企都有所斬獲。

出現這三點，核心在于2026上半年所供地塊，入不了品牌房企們的法眼，它們絕大部分有一年沒拿地了。

戈多真的來了？！

今年下半年，目前浮出水面的地塊，共計19宗。

其中有5宗是去年遺留的，14宗是今年新供的。至于它們何時能上架，沒有時間表。

這里面，有兩宗地遲遲不上架。

1、朝陽區的永安里舊城改造0401-01地塊：在2024年第2、3輪，2025年第7輪供地出現過，一直沒有被激活。它占地3.48公頃，規劃建面16.1萬平米。體量大、緊挨長安街，施工難度大，開發周期長。

2、海淀區東升鎮0001、0002地塊：在2025年第9輪供地出現過，占地5.19公頃，規劃建面7.8萬平米，本應是個王炸地塊。大概是為了某些樓盤讓道？

當然了，下半年最大的看點，還是新鮮上供的朝陽三宗地塊。

1、南磨房鄉廣渠路0409-10地塊

位于東四環內，北面是金茂府，緊鄰地鐵7號線與在建28號線換乘站大郊亭站，占地3.69公頃、規劃建面10.32萬平米，容積率2.8，限高80米。

這塊地進入供地清單，有人認為，太不講武德了，松榆里懋源騴橒臺還沒開盤呢。

它們地形有點相似，都是大面寬，各有特點：0409-10地塊東臨四環高價太近、城市界面好，而懋源騴橒臺離東三環更近、更加安靜。

2、酒仙橋1019-0013-1地塊

位于四環至五環區間，鄰近地鐵14號線將臺站，占地2.31公頃，規劃建面5.78萬平米，容積2.5。這塊地最大的問題，是有關南北退線。它的房價，可參照北京宸園、中海萬吉玖序，約10.5萬元/平米。

3、北菜園CY00-0408-9001地塊

位于朝陽區雙井街道，三環至四環之間，緊鄰地鐵7號線、10號線換乘站雙井站，占地1.06公頃，規劃建面2.97萬平米。它的問題在于，東面面寬大，但臨街，噪音大。

朝陽這三宗地，是大家等待的戈多嗎？