來源：滾動播報(bào)

（來源：上觀新聞）

編者的話城市發(fā)展已從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，商辦樓宇作為承載城市核心功能的重要載體，其更新對于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。隨著市場主體活力持續(xù)激發(fā)，上海商辦樓宇更新提升的需求逐漸旺盛，一批兼具創(chuàng)新性與實(shí)用性的實(shí)踐案例不斷涌現(xiàn)。

上海市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、上海商辦樓宇更新提升工作專班總結(jié)相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提煉出12種應(yīng)用場景、36個(gè)案例，分為功能轉(zhuǎn)換與活力重塑兩大類，涵蓋黃浦區(qū)外灘FTC、楊浦區(qū)“V聚場”、虹口區(qū)石油大廈、靜安區(qū)信達(dá)大廈、徐匯區(qū)新思大樓等案例。這些案例以點(diǎn)帶面，為商辦樓宇更新提質(zhì)增效，為更新行動提供了更多啟發(fā)和支撐，推動城市空間效率提升，共同邁向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展的未來。

信達(dá)大廈位于靜安區(qū)北京西路1399號，地處南京西路商圈核心區(qū)域，隸屬于南京西路街道，于1997年建成投入使用。項(xiàng)目土地性質(zhì)為商業(yè)辦公用地，用地面積約0.41公頃，總建筑面積約36650平方米。產(chǎn)權(quán)由中國信達(dá)持有，其中上海信達(dá)立人投資管理有限公司（以下簡稱“信達(dá)立人”）持有61%，中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司持有39%。

2023年，信達(dá)立人正式啟動大廈整體改造，更新動因主要有以下三個(gè)方面：一是靜安區(qū)租賃住房供需失衡。南部保租房項(xiàng)目僅9個(gè)，與北部差距顯著。二是載體自身問題突出。樓齡近30年，硬件老化、安全隱患增多，出租率不足50%，租金水平較低，主要承租客戶為銀行、保險(xiǎn)、資管等各類金融機(jī)構(gòu)，近年來出租率和租金逐年下降。三是建筑功能與區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群需求不匹配。南京西路商圈高收入白領(lǐng)群體對品質(zhì)公寓需求強(qiáng)烈。基于深入的市場調(diào)研與多業(yè)態(tài)論證，項(xiàng)目最終確定以“高端人才公寓”為更新方向，打造面向企業(yè)中高層管理者、白領(lǐng)及流動精英的復(fù)合型生活空間。改造包括外立面更新和內(nèi)部空間品質(zhì)提升，于2025年9月啟動，計(jì)劃設(shè)置公寓533套、配套商業(yè)約1000平方米。

項(xiàng)目定位為集租賃住房、社區(qū)服務(wù)、特色商業(yè)等功能于一體的多業(yè)態(tài)共存社區(qū)，積極響應(yīng)《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實(shí)施意見》“保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變，允許在一定時(shí)期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)”的政策，在不改變土地性質(zhì)的前提下，實(shí)現(xiàn)樓宇功能垂直復(fù)合化改造。

社會效益：服務(wù)賦能吸引人才。項(xiàng)目更新后，將有效填補(bǔ)南京西路商圈中高端保租房的供給空白，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套住房支撐。項(xiàng)目通過共創(chuàng)辦公空間、文化社群空間等創(chuàng)新創(chuàng)意場景供給，順應(yīng)了“科創(chuàng)回歸都市”的新趨勢，提升了客戶黏性，增強(qiáng)了區(qū)域人才吸引力。同時(shí)，約1000平方米的社區(qū)商業(yè)配套將提升周邊商業(yè)氛圍與居民的生活滿意度。

經(jīng)濟(jì)效益：精準(zhǔn)定位形成穩(wěn)健收益。項(xiàng)目憑借精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位和科學(xué)的租金決策，預(yù)計(jì)穩(wěn)定期出租率可達(dá)90%以上，商業(yè)價(jià)值將得到大幅提升。結(jié)合稅收優(yōu)惠與成本控制，形成了穩(wěn)健的投資回報(bào)模式。激發(fā)物業(yè)權(quán)利人的積極性，發(fā)揮其較強(qiáng)資金實(shí)力、專業(yè)開發(fā)運(yùn)營能力突出等優(yōu)勢，敏銳捕捉市場需求，高效整合上下游資源，加速推進(jìn)項(xiàng)目改造，是推動此類項(xiàng)目成功實(shí)施的關(guān)鍵。

項(xiàng)目導(dǎo)入南京西路街道黨群服務(wù)中心，創(chuàng)新采用“垂直分層、功能復(fù)合”的空間重構(gòu)策略。首層保留商業(yè)配套，2層集中設(shè)置黨群服務(wù)中心、共創(chuàng)辦公空間與文體設(shè)施，3層至25層規(guī)劃為533套人才公寓，形成“下樓辦公、上樓居住”的職住一體模式。通過優(yōu)化核心筒和管線布局，將原辦公樓層得房率從62%提升至78%。特別在2層設(shè)置“共享辦公盒子”，為人才提供24小時(shí)開放的彈性工作空間。

在社區(qū)商業(yè)部分，規(guī)劃約1000平方米的主力店與快閃店模式，提升周邊商業(yè)氛圍和居民生活滿意度。創(chuàng)新增值服務(wù)，增加運(yùn)營收入。信達(dá)立人依托集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈能力，統(tǒng)籌項(xiàng)目投融資、改造建設(shè)與后期運(yùn)營。運(yùn)營方信悅資管在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即提前介入。項(xiàng)目致力于打造高品質(zhì)的高端人才社區(qū)，創(chuàng)新推出“基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)”收費(fèi)模式，除基本租金外，提供共享辦公、社群活動、專屬管家等增值服務(wù)。

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