北京
來源：市場資訊
（來源：奧一新聞）
在深圳
租房居住難免遭遇房屋破損
維修責任該由誰承擔？
如果房東拒絕維修
租客能否拒付租金維權？
近日
深圳市中級人民法院
公布了一則案例
別墅天花板脫落，房東拒絕維修
雙方協商無果鬧上法庭
2021年7月，陳某將自有別墅出租給鄭某，雙方簽訂《房屋租用協議》，約定租期3年，房屋限于鄭某家庭生活或工作使用，按月支付租金，押二付一；同時約定水電、門窗等日常維修由鄭某自行負責。
2023年6月，別墅一樓茶室天花板石塊突然大面積脫落，存在嚴重安全隱患。鄭某第一時間告知陳某，要求對房屋進行修繕，卻遭到陳某拒絕。無奈之下，鄭某自行委托施工團隊完成維修，并以房屋存在安全隱患、房東拒不履行維修義務為由，暫緩繳納后續租金。
資料圖，圖文無關。
陳某認為鄭某拖欠租金違約，隨即通知鄭某單方解除租賃合同，要求鄭某騰退房屋、結清欠款并承擔違約責任。鄭某否認自身違約，雙方協商無果，陳某遂訴至法院。鄭某提起反訴，要求陳某退還租房押金、承擔房屋維修費，并減免無法正常使用房屋期間的租金。
法院判決：
房東應全額退還租客租賃押金
本案為房屋租賃合同糾紛。法院經審理認為，案涉房屋租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效，對雙方均具有約束力。出租人不僅要交付房屋，更負有保障房屋主體結構安全、維持房屋適租使用的法定義務。合同中約定的租客自理維修范圍，僅適用于日常小件損耗維修，并不包含房屋老化、主體結構脫落等重大問題。
同時，房屋天花板脫落系樓齡久遠、自身質量老化導致，并非租客使用不當造成。房東陳某拒絕履行法定維修義務，房屋已無法保障安全居住，構成違約。租客鄭某此時暫停支付涉案房屋租金并無不當，其遲延支付部分房屋租金不構成違約，陳某無權單方沒收押金、追究租客違約責任。
綜上，法院判決雙方租賃合同解除，案涉房屋因維修無法正常使用時段，對應租金予以減免；鄭某需支付剩余租期租金，以及合同解除后實際占用房屋產生的占有使用費。陳某應當全額退還鄭某租賃押金，并承擔鄭某墊付的房屋維修費用以及天花板脫落造成的物品損失。該判決已生效。
案件說法
房屋租賃合同中，保障房屋安全適租是出租人的法定義務，是租賃關系合法存續的核心前提。承租人發現房屋存在安全問題，影響正常使用的，有權要求出租人維修、減免租金或延長租期等。但不建議直接以欠付租金方式與出租人對抗，避免因逾期交租超出合理范疇，產生違約風險。
出租人在出租房屋前，應查驗房屋安全狀況，老舊房屋需定期檢修；租賃期間應持續保障房屋符合居住用途，發現主體結構、安全隱患等問題需及時維修時，不得推諉責任。承租人簽訂合同前，應仔細閱讀維修、解約等關鍵條款；入住后發現安全隱患的，需第一時間留存證據并書面告知出租人；出租人拒不處理的，可自行維修并保留票據，依法主張抵扣租金或索賠。租賃雙方應恪守誠信，依約履行租賃合同，遇到矛盾糾紛應友好協商，共同維護和諧穩定的租賃關系。
法條鏈接
《中華人民共和國民法典》
第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。
依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。
第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。
當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。
合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。
主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。
第七百零八條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。
第七百一十二條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。
第七百一十三條 承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔前款規定的維修義務。
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