隨著利率上升，越來越多澳大利亞年輕人被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，首次置業(yè)者受到的沖擊尤為明顯。征信機(jī)構(gòu)益博睿的按揭數(shù)據(jù)顯示，5月首次購房需求同比下降9.1%，原因是潛在的首次置業(yè)者已無力承擔(dān)更高的月供。

益博睿執(zhí)行總經(jīng)理摩西·薩馬哈表示，首次置業(yè)者如今正被“猛踩剎車”。薩馬哈說：“今年早些時(shí)候，我們看到首次置業(yè)需求仍有韌性，甚至還在增長，部分原因是政府5%首次購房者首付計(jì)劃帶來的推動(dòng)。”

“但現(xiàn)在，在連續(xù)加息之后，政府最初帶來的提振，已經(jīng)被高利率市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)所抵消。”澳大利亞儲(chǔ)備銀行在最近4次會(huì)議中有3次上調(diào)現(xiàn)金利率，累計(jì)加息75個(gè)基點(diǎn)，使現(xiàn)金利率從3.60%升至4.35%。

薩馬哈表示，這幾輪加息以及生活成本上升，正在打擊那些試圖進(jìn)入樓市的人。他說：“毫無疑問，當(dāng)前市場(chǎng)存在不確定性——加息、通脹、地緣政治壓力——澳大利亞人很可能都感受到了這些影響。在承擔(dān)新的財(cái)務(wù)承諾之前，他們更傾向于先觀察這些因素將如何影響自己的整體財(cái)務(wù)狀況。”

根據(jù)益博睿的數(shù)據(jù)，這一下滑波及所有州和領(lǐng)地，全國沒有任何地區(qū)出現(xiàn)需求增長。其中，昆士蘭州首次購房需求同比大跌16.2%，降幅最大；維多利亞州同比下滑15.3%。

Z世代和千禧一代，也就是26歲至35歲人群，需求降幅最為明顯。貸款比價(jià)平臺(tái)利率搜尋的聯(lián)合創(chuàng)始人兼董事總經(jīng)理尼克·鐘對(duì)媒體表示，首次購房者自認(rèn)為買得起的房子，與銀行愿意貸給他們的金額之間，存在巨大落差。

他說：“借款人在評(píng)估負(fù)擔(dān)能力時(shí)，通常會(huì)按照當(dāng)前公開掛牌的利率來計(jì)算月供，再判斷自己是否負(fù)擔(dān)得起。”“但如果你的實(shí)際房貸利率是6.5%，銀行的還款能力計(jì)算器會(huì)要求你證明，按更高的9.5%利率，你依然能用稅后收入輕松償還貸款。也就是說，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在實(shí)際利率基礎(chǔ)上，強(qiáng)制加上3%的利率緩沖。”

鐘表示，澳大利亞儲(chǔ)備銀行每次加息25個(gè)基點(diǎn)，看起來幅度不大，但疊加起來，會(huì)讓首次置業(yè)者更難進(jìn)入市場(chǎng)。他說：“這會(huì)拉大購房所需儲(chǔ)蓄的缺口。首次購房者之所以覺得自己在逆流而上攢首付，背后有幾個(gè)原因。”

“包括生活成本上升、借貸能力下降帶來的額外資金缺口、租房支出，以及工資漲幅并不總能跟上通脹。”“在這種情況下，我們通常會(huì)看到更多人求助于‘爸媽銀行’，由父母提供不可退還的贈(zèng)與資金作為首付，或者首次置業(yè)者開始咨詢5%住房擔(dān)保計(jì)劃。”

薩馬哈表示，即便是已經(jīng)有房貸的人，如今也沒有積極轉(zhuǎn)貸。他說：“在再融資方面，按理說利率上升會(huì)促使人們?nèi)ふ腋鼉?yōu)惠的方案，但實(shí)際情況恰恰相反。”

“這種下降可能表明，消費(fèi)者信心正碰到瓶頸。此外，在當(dāng)前利率水平下，很多人實(shí)際上可能被困住了。他們想再融資，但生活成本壓力以及新的貸款償付能力標(biāo)準(zhǔn)，可能正在影響他們?cè)偃谫Y的資格。”

盡管首次置業(yè)者更難獲得融資，但利率上升也在幫助抑制此前過快上漲的房?jī)r(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站集團(tuán)的數(shù)據(jù)，受利率上升和負(fù)擔(dān)能力承壓的共同影響，2026年剩余時(shí)間里，澳大利亞各首府城市的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)整體將基本持平。

其中，悉尼房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)到今年年底下跌3%，墨爾本預(yù)計(jì)下跌4%。布里斯班和阿德萊德房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)上漲5%，霍巴特預(yù)計(jì)上漲6%。

珀斯預(yù)計(jì)將再次跑贏澳大利亞其他地區(qū)，房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步上漲8%。房地產(chǎn)網(wǎng)站集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家安格斯·摩爾表示，連續(xù)3次加息后，樓市降溫態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

他說：“悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下跌，全國房?jī)r(jià)也已停滯。”“隨著更高利率的影響繼續(xù)傳導(dǎo)，加之稅制變化抑制投資者需求，這種疲軟態(tài)勢(shì)很可能會(huì)持續(xù)到2026年。”

不過，對(duì)首次置業(yè)者而言，這種喘息可能只是短暫的。預(yù)計(jì)2027年房?jī)r(jià)將上漲5.5%，略低于大約7%的典型增速。

但摩爾表示，新建住宅供應(yīng)持續(xù)偏弱，將限制房?jī)r(jià)下跌空間。他說：“另一方面，人口流入和收入增長將繼續(xù)支撐住房需求。澳大利亞政府?dāng)U大5%首付計(jì)劃后，首次置業(yè)者帶來的需求也會(huì)增加。”

“從供給端看，新建住宅建設(shè)仍然疲弱。盡管過去幾年，建筑審批和開工等先行指標(biāo)一直朝著積極方向變化，但實(shí)際竣工量仍然偏低。隨著利率上升，新開工項(xiàng)目很可能放緩，而新增住房供應(yīng)有限，將繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐。”