陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/張向勃

在商品房預(yù)售交易中，因開發(fā)商資金鏈斷裂、項目停工等原因?qū)е路课萦馄陔y交付的“爛尾樓”問題，是近年來房地產(chǎn)糾紛領(lǐng)域的焦點與難點。如何認(rèn)定購房者的合同解除權(quán)、商品房買賣合同解除后按揭貸款合同的效力如何處理、購房者是否仍需繼續(xù)償還銀行貸款，是此類糾紛的核心爭點。2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）；2025年7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布新入庫參考案例“陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案”，對上述問題作出了明確指引

一、典型案例引入

參考案例：陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案

案情背景： 2021年12月22日，陸某與鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購合同，同年12月31日雙方簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售版），約定商品房總購房款為1,183,680元，首付款433,680元，剩余房款75萬元由陸某、張某千向某銀行鹽城分行貸款，以按揭方式支付。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個人購房借款/擔(dān)保合同》，約定陸某、張某千作為借款人向銀行貸款75萬元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。合同簽訂后，陸某、張某千依約支付了首付款并按期償還銀行貸款。后因融某置業(yè)公司資金鏈斷裂，案涉商品房建設(shè)停工，短期內(nèi)無交付可能性。陸某、張某千遂訴至法院，請求解除商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，并要求融某置業(yè)公司承擔(dān)全部返還責(zé)任。核心爭議在于：商品房買賣合同解除后，購房者是否仍需繼續(xù)償還銀行貸款。

裁判結(jié)果：審理法院認(rèn)為，商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。法院最終判決解除商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同，由融某置業(yè)公司向銀行返還剩余貸款本金及利息，向購房者返還首付款并支付已還貸款本金及利息。

案例評析：本案系最高人民法院2025年7月7日發(fā)布的新入庫參考案例，確立了三項關(guān)鍵規(guī)則。第一，開發(fā)商逾期交付且項目已停工、短期內(nèi)無交付可能性的，購房者有權(quán)以合同目的無法實現(xiàn)為由解除商品房買賣合同。第二，購房者可在一案中一并請求解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同。第三，合同解除后，已收受的購房貸款及購房款的返還責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)，購房者無需繼續(xù)償還銀行貸款。本案的價值在于：明確了“爛尾樓”情形下購房者的合同解除權(quán)及貸款債務(wù)承擔(dān)規(guī)則，徹底解決了購房者“房子拿不到、貸款繼續(xù)還”的困境，切實保障了商品房消費者的基本生存權(quán)益。

二、核心法律規(guī)則體系解析

（一）購房者合同解除權(quán)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，購房者行使合同解除權(quán)需滿足以下條件：

第一，開發(fā)商逾期交付房屋。開發(fā)商未按合同約定的期限交付房屋，是購房者行使解除權(quán)的前提條件。實踐中，逾期交付的時間長短直接影響解除權(quán)的成立與否。若合同約定了解除期限，開發(fā)商逾期超過該期限的，購房者可依約解除合同；若合同未約定解除期限，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，購房者可依法解除合同。

第二，項目停工且短期內(nèi)無交付可能性。根據(jù)最高人民法院入庫案例的裁判要旨，僅憑開發(fā)商逾期交付尚不足以當(dāng)然賦予購房者解除權(quán)，還需滿足“案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性”的實質(zhì)性條件。這一標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立，旨在防止購房者在開發(fā)商僅有輕微遲延的情況下即行使解除權(quán)，避免對交易穩(wěn)定造成過度沖擊。同時，該標(biāo)準(zhǔn)也為購房者提供了明確的維權(quán)路徑——一旦項目停工且無復(fù)工希望，購房者即可依法主張解除合同。

第三，合同目的無法實現(xiàn)。購房者購買商品房的根本目的在于取得房屋所有權(quán)并居住使用。當(dāng)開發(fā)商逾期交付且項目停工、短期內(nèi)無交付可能性時，購房者取得房屋的合同目的已無法實現(xiàn)。此時，購房者有權(quán)依據(jù)《民法典》第五百六十三條關(guān)于“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，主張解除合同。

第四，解除權(quán)行使期限的認(rèn)定。根據(jù)《民法典》第五百六十四條的規(guī)定，解除權(quán)行使期限為一年，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起計算。但在開發(fā)商存在惡意拖延、隱瞞等情形時，解除權(quán)行使期限可適當(dāng)延長。這一裁判觀點體現(xiàn)了誠實信用原則的靈活運用，避免因嚴(yán)格適用除斥期間而導(dǎo)致顯失公平的后果。

（二）商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同的聯(lián)動解除規(guī)則

在按揭貸款購房模式下，購房者與開發(fā)商之間成立商品房買賣合同關(guān)系，購房者與銀行之間成立擔(dān)保貸款合同關(guān)系。兩個合同雖名義上相互獨立，但在法律上具有密切的關(guān)聯(lián)性。

第一，兩合同具有經(jīng)濟上的整體性。購房者簽訂擔(dān)保貸款合同的目的是為了履行商品房買賣合同中的付款義務(wù)，兩合同在目的和功能上相互依存。若商品房買賣合同因開發(fā)商違約而被解除，購房者支付購房款的義務(wù)基礎(chǔ)已不存在，擔(dān)保貸款合同亦失去存續(xù)的必要。

第二，購房者可在一案中一并請求解除兩合同。根據(jù)最高人民法院入庫案例的裁判要旨，為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。這一規(guī)則的確立，避免了購房者分別起訴開發(fā)商和銀行的訴累，大幅提高了維權(quán)效率。

第三，合同解除后開發(fā)商承擔(dān)全部返還責(zé)任。合同解除后，應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任。具體而言，開發(fā)商應(yīng)向銀行返還剩余貸款本金及利息，向購房者返還首付款并支付已還貸款本金及利息。購房者無需繼續(xù)償還銀行貸款，亦無需承擔(dān)違約責(zé)任。

（三）商品房消費者權(quán)利的優(yōu)先保護規(guī)則

第一，“商品房消費者”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）的規(guī)定，商品房消費者是指為居住目的購買商品房的自然人。對于長期在城市工作、生活的進城務(wù)工人員，因居住需求在城市購買商品房，即使其在農(nóng)村另有住宅，仍屬于“以居住為目的”購房，同樣具有生存利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房消費者。

第二，商品房消費者權(quán)利的優(yōu)先保護。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，商品房消費者的權(quán)利具有優(yōu)先保護價值。相較于商業(yè)銀行的商事利益而言，購房者的居住利益具有優(yōu)先保護地位。對于因工作、生活所需購買房屋的商品房消費者，其城市住房屬于“必需住房”，可以排除金錢債權(quán)的強制執(zhí)行。

第三，排除強制執(zhí)行的條件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，商品房購房者需滿足三個條件才能夠排除執(zhí)行：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。購房者在符合上述條件時，其對房屋的權(quán)益可優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)等予以保護。

三、風(fēng)險防范與實務(wù)建議

第一，審慎選擇購房對象，做好事前盡職調(diào)查。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)審慎考察開發(fā)商的資質(zhì)信用、項目施工進度、預(yù)售許可證等合規(guī)情況。對于資金實力薄弱、過往存在違約記錄的開發(fā)商，應(yīng)保持高度警惕，避免盲目簽約。建議購房者通過政府住建部門網(wǎng)站查詢項目的預(yù)售許可、施工進度及監(jiān)管資金賬戶等信息，盡量選擇信譽良好、實力雄厚的開發(fā)商。

第二，及時固定違約證據(jù)，全面主張權(quán)利。開發(fā)商逾期交付后，購房者應(yīng)及時通過書面催告、現(xiàn)場拍照、政府信息公開申請等方式固定開發(fā)商違約及項目停工的證據(jù)。在起訴時，應(yīng)全面計算各項損失，包括首付款、已還貸款本息、違約金、租房損失等，并在一案中一并主張解除商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同。

第三，充分運用司法解釋和入庫案例，準(zhǔn)確確定訴訟策略。購房者在起訴前應(yīng)充分了解《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號）及最高人民法院入庫案例的裁判規(guī)則，準(zhǔn)確確定訴訟策略。對于開發(fā)商逾期交付且項目已停工、短期內(nèi)無交付可能性的情形，應(yīng)果斷主張合同解除，并要求開發(fā)商承擔(dān)全部返還責(zé)任。購房者無需擔(dān)心解除合同后仍需繼續(xù)償還銀行貸款的問題——根據(jù)入庫案例的裁判規(guī)則，合同解除后貸款債務(wù)的返還責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。