作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

民辦教育配套，賣出溢價。

6萬+/平的教育配套，要賭積分

近期，位于龍崗布吉的百合世紀廣場（2棟），獲批預(yù)售。

這個項目，放在深圳新房歷史來看，算是比較另類的存在了。

教育配套是民辦教育配套，開發(fā)商不僅搞房地產(chǎn)，還搞教育。

項目168套100~178平住宅，備案均價約60000元/㎡，單價區(qū)間約5.61萬—6.86萬元/㎡，總價區(qū)間約563萬～1219萬元。

而相距項目約4.9公里的特發(fā)臻華府，2026年6月12日特發(fā)臻華府獲批預(yù)售，314套87~183平住宅，備案均價約50300元/㎡，單價區(qū)間約4.56萬—5.58萬/㎡，總價區(qū)間約401萬～965萬。

前后獲批預(yù)售時間相隔不過6天的項目，因為位置地段的因素，均價相差將近1萬元/㎡。

與項目一路之隔的信義金御半山·瓏門，去年5月推售307套86~122平住宅，備案均價約57900元/㎡，總價區(qū)間約496萬～717萬，價格上也是相差了幾千元/㎡。

項目之所以備案有一定的溢價，除了地段因素，更多來自項目的教育配套。

百合世紀廣場（2棟）對外的賣點是“百外優(yōu)質(zhì)教育資源圈”，百外世紀小學(xué)旁，百外春蕾小學(xué)約步行870米，百外世紀初級中學(xué)，百合外國語學(xué)校，也是范圍內(nèi)學(xué)校。

開發(fā)商宣傳頁都重點介紹“百外優(yōu)教圈”——

但這些學(xué)校全是民辦教育，也非買了房就能對口入學(xué)。

這幾所學(xué)校，都面向全區(qū)招生，純看積分排名，歷年最低錄取積分都在100分以上，如果是深圳戶籍，那么則很大概率需提前十年左右買房攢積分才夠得著門檻。

如百外春蕾小學(xué)招生范圍，龍崗全區(qū)招生，沒有學(xué)位房和租賃合同要求，2023年—2025年的小一最低錄取積分105分左右，這就意味著如果是深圳戶籍，提前10年左右買房積分才能超過歷年最低錄取積分線。

如百外世紀小學(xué)民辦班招生范圍是龍崗全區(qū)招生，沒有學(xué)位房和租賃合同要求，同樣錄取積分比較高。

2025年公辦班以及民辦班錄取最低積分都超過100分，如果是深圳戶籍，同樣需要提前10年左右買房或租房。

這就意味著通過地段入學(xué)這條路徑存在較高的門檻。

即使學(xué)校實行學(xué)位申請鎖定房制度，仍需要依照積分排名錄取。

所以，雖然是民辦學(xué)校，入學(xué)門檻并不低。

如果是沖著教育資源選擇購房，未來的入學(xué)預(yù)期可能就要降低一些，就近入學(xué)存在不確定性。

2023年項目首批房源推售，開發(fā)商也曾發(fā)布過教育設(shè)施不確定信息告知書——

根據(jù)教育主管部門公示，一個教育設(shè)施通常對應(yīng)多個項目，本項目內(nèi)適齡人員不因臨近或其他原因享有優(yōu)先就讀權(quán)。

換句話說，花了學(xué)區(qū)房的溢價，買了個“離學(xué)校近”的地理優(yōu)勢，但能不能上周邊百外系的學(xué)校，要看運氣。

選擇新房，有時候矛盾并不是買不買的簡單邏輯，而是買房的時候，要先研究區(qū)域和就近入學(xué)的片區(qū)招生簡章，積分如何算，學(xué)區(qū)周邊是否存在教育需求集中釋放的情況等。

否則，談學(xué)區(qū)，談房子的附加價值教育資源，就沒有太大意義。

而項目實際如何，市場也給出了最真實的評價。

項目2023年12月就推出了首批房源，位于7—8棟，共241套100~214平可售房源，備案均價并不便宜，約70700元/㎡，單價區(qū)間約6.3萬—9.5萬/㎡，并且總價門檻也高達637萬，最貴的一套到約2034萬。

截至2026年6月24日，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，還剩余42套房源顯示未售。

到了2025年7月，項目再次加推401套房源86~620平住宅，備案均價更便宜了，約60900元/㎡，單價區(qū)間約5.56萬—9.6萬/㎡，總價區(qū)間變成479萬～5955萬。

截至2026年6月24日，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，還有172套房源顯示未售。

對比公辦學(xué)區(qū)資源的新房，市場還是挺誠實的。

如龍華紅山過去幾個新房小區(qū)，眾福紅山以及紅山華府，由于處在深圳高級中學(xué)北校區(qū)教育資源輻射范圍內(nèi)，前者183套房源備案均價約7.88萬/平，后者184套房源備案均價約8.05萬/平即使都是獨棟，開盤后都很快便清盤。

說明，市場對百合世紀廣場的溢價的態(tài)度，還是比較謹慎。

以布吉為大本營，但后勁不足

這個項目的特別之處，除了教育資源側(cè)重民辦外，還在于其開發(fā)背景。

項目由深圳市世紀百合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，背后母公司便是龍崗區(qū)知名教育集團公司深圳市百合控股集團有限公司（簡稱百合集團，下同）。

而百合集團的核心業(yè)務(wù)除了房地產(chǎn)開發(fā)，就是教育。

房地產(chǎn)能快速積累資金，支撐教育事業(yè)的長期投入，而優(yōu)質(zhì)教育資源，又能提升地產(chǎn)項目的附加，過去眾多房企都嘗試過這條路子，比如碧桂園、萬達、萊蒙國際、保利、萬科等頭部房企都探索過教育地產(chǎn)。

只不過做得像百合集團這樣成功的并不多。

從百合集團布局的項目來看，基本都扎根在龍崗布吉這個片區(qū)，早期開發(fā)過百合山莊、百合星城、百合盛等。

但如今百合集團的地產(chǎn)主線，似乎透著一股“后勁不足”的味道。

百合集團扛了12年的布吉一村工業(yè)區(qū)舊改項目，現(xiàn)在快有點玩不轉(zhuǎn)了。

今年三月，深圳公共資源交易中心發(fā)布交易公告，布吉一村工業(yè)區(qū)城市更新項目試圖以不低于20.4億元的回遷物業(yè)價值，尋求合作開發(fā)方。

招標設(shè)置了“凈資產(chǎn)≥1億元、資產(chǎn)負債率≤50%”的財務(wù)門檻，同時還要求中標方須繼續(xù)履行前期回遷補償標準，并向百合集團兌付前期投入成本及合理利潤。

這個項目占地約11萬平方米，百合集團2014年1月入局，作為申報主體，前期全資子公司深圳市百悅盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已經(jīng)投入約1.4億元。

按照交易公告細則顯示，百合集團也可參與投標，若中標，仍可繼續(xù)推進開發(fā)，未中標則有兜底退出補償。

所以，布吉一村工業(yè)區(qū)城市更新項目也算得上是百合集團的核心項目。

不過今年4月，深圳公共資源交易中心公告，這個回遷估值超20億的舊改項目宣布流標，理由是有效投標人不足三家。

也就是說，百合集團前期砸了上億成本，如今無法獨自繼續(xù)推進，公開尋找合作方，結(jié)果連三家符合條件的投標人都湊不齊，導(dǎo)致直接流標。

另外，值得注意的是，項目啟動12年、納入計劃8年，計劃有效期截至2026年9月26日，現(xiàn)在只剩余3個月。

而根據(jù)2025年《關(guān)于規(guī)范城市更新實施工作的若干意見》一個舊改項目，一旦過期，若被調(diào)出計劃，則前期工作可能清零，而重啟成本也會增加。

這就意味著，留給百合集團的時間不多了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場