北京進深 徐迪 拿地近三個月，首開宋莊新盤迎來關鍵進展。

6月29日，北京城市副中心0703-6031、6032地塊項目設計方案公示。

項目占地4.26公頃，建筑控制規模約9.24萬㎡，包含兩幅子地塊，其中：

6032地塊為住宅用地，占地3.88公頃，地上計容建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米。

規劃13棟住宅樓，小高層為主，僅南排兩棟為洋房，總計772套房源，戶均建面115㎡。

西南角6031地塊為幼兒園用地，地上建筑規模3040㎡，限高16米，規劃為一所9班幼兒園。

樓棟排布

1、樓棟點狀排布，整體呈北高南低。

北排18F；中間為17F-16F；南排兩棟為洋房，北側有退層：

12#樓為11F，13#樓東單元18F、西單元為7F。

2、架空層占比很大，13棟樓里有7棟做了首層架空。

這個項目的地上不計容建筑面積達到1437㎡。

大體量的架空層，除了泛會所空間和鄰里共享空間，還有一部分承擔物業用房、快遞站、黨群服務站等小區配套功能。

3、中央景軸+多主題園林系統。

東西雙向景觀大門，東側配建口袋公園，與小區內部下沉庭院形成連貫景軸。

下沉庭院四周環繞風雨連廊，向內連接5個架空層樓棟，向外則自然延伸到西大門入口廣場，形成一條歸家與游園動線。

樓間距60米+，多個室外活動場地散落在各棟樓之間，與主景軸配合，可打造成多主題全齡段的社區聚場。

戶型預測

面積段跨度比較大，從70㎡到140㎡都有，剛需到改善全覆蓋。

產品線上首開拿出熙悅系2026新作，官方定調是獻禮副中心10周年的“首開一號作品”。

首開熙悅系是首開地產繼“國風”系列之后打造的又一住宅產品線，具備體系化、規?；?、層級化規劃。

目前有熙悅天寰、熙悅晴翠、熙悅宸著、熙悅云上、熙悅林語、熙悅誠郡、熙悅安郡、熙悅尚郡等項目。多選址于發展潛力較大的區域，并傾向于打造大規模的綜合體或高品質社區。

宋莊熙悅項目是首開地產在北京的首個四代宅產品，高贈送也是最大亮點。

南向通面寬陽臺，弧型轉角接側邊飄窗，可以參考運河玖院一期的立面。

北向設備平臺+挑高平臺，部分是奇偶陽臺設計，尺度非常大。

朝向偏東南，雖然不是正南正北，但戶型非常方正。

特別是南邊兩棟小戶型為主的洋房，得房率大概會創通州新高。

布局通州

上述地塊成交于4月2日，由首開股份（600376.SH）以17.69億元底價摘得，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

項目開發主體北京宸泰置業有限公司，成立于2026年3月11日，注冊資本9億元，由首開股份直接持股。

項目公司法定代表人、經理為劉國富。他是首開京南大區總經理，也曾是首開仁信公司總經理。

拿下宋莊6031、6032地塊，被認為是首開股份在通州既有布局的延續。

在宋莊，首開早就埋了局，涉及住宅、商業，包括首開香溪郡、首開LONG街項目和首開印象街（現稱“蜂糖藝術街區”）等。

其中，首開LONG街項目已于4月30日竣工驗收，總建面約10.34萬㎡（商業約5.4萬㎡、產業約1.3萬㎡、酒店約0.47萬㎡），預計2026年9月正式運營。公開資料顯示，項目招商率接近40%。

首開股份官網顯示，首開LONG街已被列入公司商業和城市更新項目體系之中，入選2025年北京市“三個一百”重點工程及第二批城市更新示范項目。項目正式運營后，將成為輻射周邊近31萬常住人口的休閑消費新中心。

宋莊鎮靠近城市副中心，是京津冀協同發展戰略中的重要組成部分。

根據北京城市副中心規劃，宋莊的定位是藝術小鎮，附近商業業態以藝術館、美術館為主。

結合宋莊背景來看，首開在宋莊的布局或許不局限于住宅開發，而是通過“住宅+商業+城市更新”的組合拳，嘗試與區域形成連片效應。

盡管宋莊當前城市界面一般，大量荒地之間的村莊房屋待拆遷。

但是隨著近年旅游資源的開發，餐飲業態逐漸發展起來，生活配套設施陸續落地。

首開這次拿下的6032地塊，緊鄰宋莊鎮政府，北京市十一學校通州實驗學校（九年一貫制學校）就在該街區內，教育資源很拿得出手。

區域競品

宋莊目前在售樓盤也比較多，包括金地北京壹街區、建投國貿瑨上和城建國譽頌等。

6032地塊往南4公里左右的北投和璟，樓面價約1.79萬元/㎡。

目前報規圖已出了第二版，規劃3棟小高層+27棟洋房，總計約866戶，戶均建面100㎡+。

該項目開發主體為北京北投和翼房地產開發有限公司，北投置業控股60%，劉輝出任項目公司董事長，總經理為季林濤。

本次首開股份拿到的6032地塊與北投6002地塊同屬0703街區。

去年11月底，宋莊鎮葛渠村還曾放出一宗低密地塊，與魯能格拉斯小鎮在同一范圍內。

編號為TZ01-0101-0001，用地面積約5.5公頃，地上建筑規模約5.77萬㎡，容積率低至1.05，限高18米。

除宋莊外，通州老城區近期也有多個項目陸續入市，包括中海玖樹滿和南側的招商6016地塊，四輪清單中亮相的0302-6037地塊，也在九棵樹板塊。

此外還有梨園板塊的0303-0159地塊，去年10月份出過綜合規劃，地上建筑規模約6.24萬㎡；

八里橋朝棠攬閱附近的4幅住宅地塊+1幅商業用地，建筑規模近19萬㎡；

新華大街板塊的迷你宅地，住宅建面僅1.41萬㎡，容積率高達3.0；

此外，潞城鎮也陸續公示了一批地塊，其中住宅用地有8幅，總體量接近36萬㎡。