觀點網 5年前，曾有物企高管稱：“沒有資本加持的物業企業一定做不大。”

話雖如此，金地物業卻始終沒有踏進資本市場。

彼時，資本場上的風非常眷顧物業行業，物企接連分拆上市，而從金地物業更名“金地智慧服務”開始至今，將要遞表上市的傳聞時不時被翻出熱議。

近日，有市場消息稱，金地智慧服務將收購深圳世外桃源物業51%股權，并考慮到全國收并購，意在沖擊IPO。

那拿下總建面180萬平方米的物業大盤，金地智慧服務就有信心在板塊估值與市值受挫、被戲稱為“物企IPO深度冰封期”的如今，去成功分得資本市場蛋糕嗎？

5萬居民的超級大盤

金地智慧服務要上市的傳聞年年都有，這一次的源頭來自一場差點發生的業主清退物業公司事件。

深圳寶安西鄉街道，社區內樓棟完工跨度將近二十年的“桃源居”坐落在前進二路與匯江三路交匯處，開發商為深圳航空城（東部）實業有限公司。

1994年開啟首期建設時，桃源居所在地還是一片荒山，與垃圾填埋場毗鄰。時至如今，桃源居已經蛻變為占地約116萬平方米，總建面約186萬平方米，共16個獨立居住片區、117棟住宅樓的超大型社區，常住人口超5萬人。

桃源居橫跨深圳地鐵12號線的鐘屋南站和西鄉桃園站，社區內部擁有18萬平米大型商業配套、8條市政干道、2個市民廣場、15萬平米生態綠地及2座公園。

占地廣、人口多、社區內業態復雜，不論日常清潔維修，還是配套管理服務，桃源居對于所有物企而言都是一塊難啃的骨頭。

從第一棟樓建成起，負責管理服務桃源居的便是開發商旗下自有物業深圳市世外桃源物業管理有限公司，已持續提供三十年服務。

不過，正是由于建成年代久遠，社區公共設施逐漸老化，電梯故障、管網滲漏、綠化雜亂等問題頻發，世外桃源物管不僅要做好基礎服務，還要協助政府承接大量公共服務。

而桃源居自2010年起，無電梯樓梯房物業費維持在1.2元/平米，帶電梯住宅為2.2-3.2元/平米，15年未曾漲價。

考慮到水電、物料、運維，尤其是聘用員工的剛性成本持續攀升，前期物業長期處于虧損狀態，開發商與世外桃源物管一開始的打算是徹底退出物業服務板塊，將桃源居的物業服務進行整體轉讓。

根據市場消息，開發商與世外桃源物管于2025年底便與金地智慧服務達成合作意愿。

但彼時，桃源居業主們卻并不贊成這一合作，而是成立第四屆業委會，決定啟動公開選聘，徹底更換世外桃源物管，同時抵制金地智慧服務的入場。

在桃源居業主們建立的自媒體賬號“家在桃源居”中，多次發文聲稱世外桃源用小區公共收益應急維修、物業公司報價和業委會審核價格之間存在差異，開發商賣車位、局部樓棟物業撤場等損害全體業主的行為。

但面對體量超百萬方的超級大盤，金地智慧服務沒有放棄的道理。

今年5月，世外桃源物管與金地智慧服務的合作走到簽約改制的節點。作為未來入場的前置條件，金地智慧服務承諾不提高物業費、提升物業服務品質、額外提供1500萬元資金用于小區改造。

帶著業內罕見的資金數額入場接盤，但仍有部分業主聲音質疑世外桃源物管是將服務外包，并認為1500萬元未必能落到實處。因此對于是否續聘世外桃源物管與金地智慧服務聯合體，則要等到7月底物業業主大會投票結束方知結果。

持續多年的IPO傳聞

或許是為了證明能夠拿下桃源居的信心與決心，同時打消業主對服務外包的質疑，據市場消息，金地智慧服務將收購世外桃源物管51%股權。

在此之外，另一則消息同時流傳開來：在啟動全國收并購外，金地智慧服務將沖擊IPO。

有接近金地智慧服務的人士向物聊社表示，公司確實正在推進收并購相關事宜，但并不能與IPO直接掛鉤。

這并不是金地智慧服務第一次被傳出將進行IPO。

2021年，為了“更好的反映金地物業數字化、智能化的發展戰略”，金地集團旗下物業平臺金地物業正式更名為“金地智慧服務”。

或許容易令人聯想到萬科物業更名為“萬物云”拆分上市一事，加之彼時負責企業數字化轉型等工作的前阿里巴巴集團副總裁范馳上任金地智慧服務聯席CEO，金地智慧服務謀求上市的傳聞頻頻被提起。

當時，萬物云完成上市之后，TOP10房企中僅有龍湖與金地集團的物業平臺尚未拆分，而龍湖的物業平臺龍湖智創生活正處于二次遞表港交所階段。

2022年4月，在金地集團2021年度業績說明會上，關于金地智慧服務集團是否有上市計劃的問題，金地集團回應稱，“目前金地智慧服務還沒有明確的上市時間表，未來會選擇符合投資者利益的合適時機。”

雖然明確當時并無上市計劃，但又留了一道可供期待的口子，此后市場對于金地智慧服務分拆上市的猜測也沒有停歇。

市場對金地智慧服務的上市期待或許源于公司相對可觀的管理規模。

就在2021年，金地智慧服務合約管理面積突破3.3億平方米，超過當時上市物企在管面積排名第五名的招商積余。同期，金地智慧服務新增外拓合約面積超7000萬平方米。

截至2023年末，金地智慧服務合約管理面積達約3.68億平方米，其中在管面積約2.17億平方米。

根據金地集團2025年年度報告，金地智慧服務在管面積增至約2.68億平方米，年內收入80.6億元，同比增長3.23%。

據物聊社了解，營收、在管規模與之相近的上市物企為永升服務，該企業2025年收入68.66億元，在管規模為2.52億平方米，截至6月29日收盤總市值為28.6億港元。

不過，從當前物管行業在資本市場中的境遇，金地智慧服務上市或許還未找到“合適時機”。

2020年前后掀起的物企上市潮帶來高估值，但隨著行業降溫，資本市場對于物業股的熱情也急劇下降。

2023年與2024年，僅有4家物企成功上市；來到2025年，只有奧聯服務和國信服務向港交所遞交上市申請，但最終仍以招股書失效告終。截至2026年6月，僅專注工業園區物業管理服務的河北聯集科技產業發展股份有限公司遞交招股書。

因此，在行業估值整體回調的背景下，盡管在管規模不小，當前金地智慧服務選擇上市可能面臨估值不理想、融資效果不佳的情況。

除此之外，目前母公司金地集團自身仍將“確保現金流安全作為首要任務”，償債與去化優先級相對更高。因此，在當下分拆物業平臺上市并不能收獲高估值的情況下，不如將業務穩定的金地智慧服務留在體系內充裕現金流。

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