6月30日，廣州市司法拍賣(mài)市場(chǎng)成交了一宗獨(dú)棟別墅。 房子在白云區(qū)太和鎮(zhèn)清漪園星湖南街15號(hào)，小區(qū)叫江南世家。 建筑面積246.4488平方米，帶一個(gè)私家花園。

這棟別墅是毛坯房，沒(méi)人住過(guò)。 從不動(dòng)產(chǎn)登記信息看，至少空置了十年。

十年沒(méi)人住，物業(yè)費(fèi)倒是沒(méi)少交。

別墅外墻看上去已經(jīng)有些老舊了。 位置在白云山原始森林公園東側(cè)，山腳下，挨著南湖高爾夫俱樂(lè)部。 自然環(huán)境不錯(cuò)，但周邊生活配套欠缺，日常住的話不太方便。

起拍價(jià)495.1338萬(wàn)元，折合單價(jià)2.0091萬(wàn)元/平方米。

13個(gè)人報(bào)名競(jìng)拍。

拍賣(mài)原本上午十點(diǎn)結(jié)束，最后延時(shí)到下午六點(diǎn)多，整整八個(gè)小時(shí)。 不過(guò)出價(jià)次數(shù)只有124次。 八個(gè)小時(shí)、124次出價(jià)，說(shuō)明競(jìng)拍者出價(jià)很謹(jǐn)慎，沒(méi)人胡亂加價(jià)。

最終成交價(jià)1164.4338萬(wàn)元，比起拍價(jià)高出669.3萬(wàn)元，溢價(jià)率135%，成交單價(jià)4.7248萬(wàn)元/平方米。

4.7248萬(wàn)元/平方米買(mǎi)一棟白云山腳下的獨(dú)棟別墅，算貴嗎？

AI大數(shù)據(jù)顯示，江南世家獨(dú)棟別墅在二手房市場(chǎng)的行情價(jià)是4.2萬(wàn)到6.3萬(wàn)元/平方米，掛牌總價(jià)1080萬(wàn)到1800萬(wàn)。 4.7248萬(wàn)元/平方米的成交單價(jià)，恰好落在這個(gè)區(qū)間的中低位。

58同城的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)——2026年5月江南世家別墅二手房均價(jià)約56944元/平方米。 中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)顯示，該小區(qū)一季度掛牌均價(jià)約38616元/平方米。

換句話說(shuō)，這棟法拍別墅的成交價(jià)不僅沒(méi)超市場(chǎng)價(jià)，甚至還低于部分二手房掛牌價(jià)。

溢價(jià)135%看著嚇人，根源在起拍價(jià)定得太低。 2.0091萬(wàn)元/平方米的起拍價(jià)，差不多是整個(gè)小區(qū)二手房參考均價(jià)的水平。 法拍房的起拍價(jià)通常是評(píng)估價(jià)的70%到80%。 低價(jià)起拍只是為了吸引更多人關(guān)注，最終成交價(jià)還是得回歸市場(chǎng)行情。

這不是個(gè)例。 2026年一季度，廣州市11區(qū)累計(jì)掛牌住宅法拍房2494套，成交898套，整體成交率36%。 白云區(qū)表現(xiàn)尤其穩(wěn)健——開(kāi)拍145套成交71套，成交率48.8%，流拍率只有32.4%，在外圍區(qū)里排第一。

同在南湖板塊，佳兆業(yè)天墅13套別墅也在法拍，總起拍價(jià)3.74億元。 這個(gè)項(xiàng)目2013年拿地時(shí)樓面價(jià)將近2.6萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)年的白云地王。 2018年開(kāi)盤(pán)價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米左右，后期別墅成交價(jià)一度飆到10萬(wàn)元以上。 如今法拍最低起拍單價(jià)6字頭。

但截至6月底，這13套別墅0人報(bào)名。

原因不復(fù)雜——12套是毛坯，還得搭上6到22個(gè)車(chē)位打包賣(mài)。 別墅區(qū)地下車(chē)庫(kù)被圍合封死，產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)場(chǎng)對(duì)不上，車(chē)位沒(méi)法單獨(dú)處置。 想恢復(fù)成合規(guī)車(chē)位？ 測(cè)量、報(bào)建、施工、協(xié)調(diào)，錢(qián)你出，流程你自己跑，還不保證能跑通。

同樣是法拍，江南世家的獨(dú)棟別墅13個(gè)人搶，佳兆業(yè)天墅的別墅無(wú)人問(wèn)津。

差別在哪？

江南世家這棟別墅雖然空了十年，但產(chǎn)權(quán)清晰，沒(méi)有亂七八糟的附加條件。 買(mǎi)家拍下來(lái)就是一套帶花園的毛坯獨(dú)棟，自己想怎么裝怎么裝。 佳兆業(yè)天墅那批房子，拍下來(lái)還得面對(duì)一堆說(shuō)不清道不明的車(chē)位糾紛。

另一個(gè)關(guān)鍵是稀缺性。 江南世家是南湖板塊唯一的私家山水純別墅社區(qū)。 一期清漪園一共160棟別墅。 獨(dú)棟別墅在二手房市場(chǎng)上流通量極少，屬于那種錯(cuò)過(guò)就很難再找到的房源。

廣州法拍房市場(chǎng)現(xiàn)在的格局是——高端豪宅被搶，普通房源無(wú)人問(wèn)津。 2026年1月，廣州法拍房成交408套，同比上漲72.88%。 住宅類(lèi)法拍房表現(xiàn)尤其突出。 但成交主要集中在核心區(qū)域和優(yōu)質(zhì)房源上。

江南世家這棟別墅，246平方米的建筑面積，帶私家花園，獨(dú)棟，產(chǎn)權(quán)干凈。 4.7248萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，放在白云山腳下這個(gè)地段，放在整個(gè)廣州法拍房市場(chǎng)里，確實(shí)不算貴。

只是那十年空置的物業(yè)費(fèi)，得有人接著交了。