北京
前不久，廣州開出了一張特殊的罰單。
處罰原因寫得很克制：未經許可將裝飾柱改建為結構柱。翻譯成大白話，就是業內心照不宣多年的操作：
偷面積。
裝飾柱不計入容積率，結構柱要計入。開發商報建時報的是裝飾柱，施工時卻偷偷改成結構柱，一進一出，原本該算進公攤、不能計容的面積，就這么神不知鬼不覺地封進了室內，變成業主的“贈送面積”。
這是規避面積核算最典型的手法之一。
被點名的項目叫力誠榕誠灣，荔灣邊緣的城中村改造盤。公告顯示，項目違法建設面積近200平，違建總造價98.2萬：
最終罰款9.8萬。
罰得不算重，但意義不小——這是廣州開出的第一張偷面積罰單，警示意味遠大于處罰本身。
這張罰單，其實早有預兆。
今年3月的廣州春季土地推介會上，市規自局就已經明確表態，要規范偷面積亂象，并點出兩種典型操作：
結構柱按裝飾柱報建；
極致壓縮戶內建筑面積，交房后再違規拆改。
說白了，一個是“違規偷”，一個是“偷太多”。
當時的PPT里寫得很直白：這類設計容易埋下安全隱患，拖慢工期，還可能引發業主間的民事糾紛。但真正值得玩味的，是標題里那句話：
營造公平、公開、公正，規范市場環境。
沒有過多解釋，但態度已經寫進了后續的一系列動作里：居住品質提升的方向不變，半開敞空間依然按水平投影面積的一半計容，上限還從15%提高到了20%。換句話說，路子沒堵死，但底線畫出來了。
力誠榕誠灣，完整踩過了這輪周期的每一個節點。
2023年，榕誠灣開盤，打的是“低總價上車”的旗號。但戶型設計一開始就被吐槽，得房率只有77.5%——放在今天看，甚至算不上出彩。
再加上地鐵遠、房價高，入市三年，去化不到七成，手里還壓著400多套房沒賣出去。成交均價一年比一年低，從開盤時的4.3萬，一路降到現在的3.9萬一平。
也是在2023年，廣州推出了計容新規：住宅套內半開敞空間的半計容比例，從15%放寬到20%，高品質住宅的上限還可以進一步上浮。
陽臺、入戶花園、設備平臺這些“贈送面積”的天花板被抬高，廣州新房的得房率，眼看就要集體沖上100%。
一場關于得房率的內卷，就此打響。
面粉廠地塊在推介會預告階段，就被官方列為高品質試點，半開敞空間的占比直接放到套內建筑面積的30%，飄窗、空調外機的最大尺寸也放寬到0.8米。
目前市面上得房率的天花板，是中建嶺南序做出來的150%——零飄窗，85平的小戶型，硬是做成了住得舒服的四居室。
存量新房的日子，從此不好過了。新規產品占盡先機：價格更低、得房率更高、品質還更好。短短兩年時間，第四代住宅在全國各個城市遍地開花，第五代住宅已經在路上。
這兩年，榕誠灣也在拼命追趕。高壓線拆了，道路拓寬了，最被人詬病的地鐵問題，也用接駁車勉強補上。
在售的8、9、10棟按新規設計，使用率一度做到136%，這本該是他們翻身最大的底氣。業內都說：
這是廣州最聽勸的開發商。
可現在，一張罰單，讓這份底氣蒙上了陰影。項目被要求月底前向規劃部門申請驗收。
被點名的19—1棟、19—2棟，恰恰卡在了驗收這一環。而它們早在2023年5月，就已經拿到了工規許可證。
這也意味著，那兩年里“大偷特偷”出來的花池、陽臺等面積，很可能都要在驗收環節，被重新算一遍賬。
這兩年，“新規產品”四個字，幾乎成了老業主和存量開發商共同的噩夢。區域內每冒出一個新規盤，就意味著周邊房價要迎來新一輪下探。
如今，這場停不下來的內卷，似乎終于出現了被摁下暫停鍵的苗頭。
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