北京
文/上海進深 嚴明會
保利發展正以一種“快準狠”的姿態，在核心城市加速跑馬圈地。
在剛剛收官的上海第五批次土拍中，保利發展以6.98億元的底價將松江區洞涇鎮SJS30003單元06-07號地塊收入囊中，成交樓板價約19993元/㎡。
地塊出讓面積33242.04㎡，容積率1.05，限高27米。
拿地當天，項目規劃方案就同步公示。
12幢3F聯排，位于西北側；4幢4F疊排，位于西南側；3幢8F洋房，位于東側。
低密洋房 別墅的組合，共計262套房源。
洋房區域設置了下沉庭院，并且做了景觀架構，緊連著的2號樓首層架空，預計會用作泛會所。
東南側做了1F商業配套、養老服務等基礎設施，可滿足未來業主基本生活需求。
這種拿地即出圖的節奏，保利已不是第一次上演。
早在一個月前，保利發展在青浦重固的項目同樣是當天拿地、當天就公示。
成本優勢
這是保利在松江第四次拿地了，且在洞涇有過成功實踐。
地塊就在保利西郊和煦南側，將與保利·西郊和煦一二期連片開發。
2025年初，保利發展以20.52億元競得保利西郊和煦領墅所在地塊，成交樓面價為29425元/㎡，溢價率27.93%。
地塊容積率1.5、限高27米。市場定位與此次06-07地塊高度接近。
保利西郊和煦·領墅產品包含洋房和疊墅，洋房主打96-122㎡三到四房，疊墅覆蓋132-195㎡。聯排均價約7.3萬/㎡，疊墅約5.9萬/㎡，洋房約4.4-4.6萬/㎡。
保利·西郊和煦領墅在2025年五開五捷，月均流速約50套，從一期首開至今，持續熱領月度乃至2026上半年度全市新盤別墅TOP1。
得益于此次底價拿地的成本優勢，這個項目的樓面價不到2萬元/㎡，比保利西郊和煦領墅低了不少，未來的定價空間更加從容，總價門檻很有可能給出驚喜。
區位方面，該地塊緊鄰學校資源，北側直面松江洞涇學校，教育配套就近可得。
軌道交通上，項目距離在建的12號線西延伸線同樂路站，步行距離超2公里，日常軌交出行需依托短途換乘。
上半年拿地第一
對于這塊地，保利早就勢在必得。
今年4月，該地塊剛剛完成“商改住”調整，由原來的商業服務業用地調整為二類住宅組團用地，計容建筑面積約3.5萬㎡。
土拍名單公示后的第二天，保利發展旗下上海保鄴置業有限公司對上述地塊發布了招標計劃，項目計劃總投資約16.5億元，其中建安費約3.35億元。
跳出單一項目，保利在上海的布局邏輯已然清晰。
6月下旬，保利發展接連對尚在掛牌階段的楊浦八埭頭地塊和徐匯康健地塊拋出了總額高達305億元的招標計劃。
兩幅地塊起拍總價超過175億元。其中，楊浦八埭頭地塊起始價高達118.68億元，徐匯康健地塊起始價56.7億元。
從更宏觀的節奏來看，從青浦重固的快速落地，到松江洞涇的低密補位，再到對楊浦八埭頭、徐匯康健等核心高價值地塊的持續關注，保利發展的上海布局正在呈現出一種更清晰的“雙軌邏輯”：
一條低密底價補倉，一條核心高能級卡位。
今年上半年，保利發展在上海權益拿地金額85.91億元，位居上海房企第一。除了上述地塊，還拿下長寧中山公園、虹口歐陽路兩宗熱門地塊。
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