剛剛過去的上半年，北京二手房市場交出了一份亮眼的成績單。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)93583套，同比增長5.7%，為近五年同期最高水平。在傳統(tǒng)樓市淡季的6月，市場仍保持逆勢微漲。截至目前，成交均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月回升。

總的來說，北京二手房這半年，量回來了，價(jià)穩(wěn)住了，內(nèi)部結(jié)構(gòu)還在調(diào)整，但最難的階段，應(yīng)該是過去了。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在政策托底與市場自發(fā)修復(fù)雙重作用下，北京二手房已走出長期調(diào)整期，步入量升價(jià)穩(wěn)的穩(wěn)健修復(fù)通道。

半年網(wǎng)簽93583套，6月淡季不淡

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，6月北京市二手住宅網(wǎng)簽量為16618套，環(huán)比增長4.0%，同比增長9.8%。

對此，北京鏈家研究院分析師冷會認(rèn)為，網(wǎng)簽量增長的原因，一是6月工作日數(shù)量相對較多，二是季度末集中網(wǎng)簽現(xiàn)象增加。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6月作為樓市傳統(tǒng)淡季，歷來受學(xué)區(qū)成交收尾、購房者觀望情緒抬頭影響，成交量常常回落，但今年市場走出獨(dú)立行情。16618套的網(wǎng)簽規(guī)模環(huán)比小幅上行，說明市場內(nèi)生購買力充足，前期積壓需求仍在有序釋放，淡季托底屬性十分明顯。9.8%的漲幅體現(xiàn)市場修復(fù)具備持續(xù)性，并非階段性短期反彈，購房意愿相較去年同期明顯走強(qiáng)。

賣房人張女士也很有感觸。她說，房子已掛牌半年了，沒能在“小陽春”期間賣出，以為就賣不掉了，沒想到在6月成交了。

此外，北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市二手住宅網(wǎng)簽量為93583套，同比增長5.7%，為近五年同期最高水平。其中一季度交易總量與去年同期相比基本持平，進(jìn)入二季度后，月度網(wǎng)簽量環(huán)比有所減弱，但同比呈顯著增長態(tài)勢，4-6月連續(xù)創(chuàng)下近五年同期交易規(guī)模紀(jì)錄。

數(shù)據(jù)來源/北京市住建委。 制圖/新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

在張大偉看來，上半年北京二手房呈現(xiàn)典型 “3月沖高、4-5月適度回調(diào)、6月企穩(wěn)回升”的節(jié)奏。尤其是6月逆勢微漲，打破往年淡季下行規(guī)律，證明市場底盤扎實(shí)，需求釋放節(jié)奏平穩(wěn)有序，并未透支后續(xù)購買力。“過去幾年北京樓市長期處于調(diào)整模式，購房者普遍持觀望態(tài)度，成交規(guī)模持續(xù)低位徘徊。而今年上半年總量突破，意味著剛需、改善置換需求批量入場，市場交易活躍度全面回暖。”

成交均價(jià)連續(xù)3個(gè)月回升

量在修復(fù)，價(jià)格呢？

事實(shí)上，6月北京二手房的成交均價(jià)環(huán)比小幅上漲。對此，冷會認(rèn)為，價(jià)格上漲主要受結(jié)構(gòu)性因素影響，6月份西城、東城、海淀、朝陽等中心城區(qū)成交占比有所提升，導(dǎo)致全市成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。從各區(qū)價(jià)格走勢看，多數(shù)城區(qū)價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅波動，波動幅度處于合理運(yùn)行區(qū)間。

值得關(guān)注的是，根據(jù)北京鏈家數(shù)據(jù)，今年以來二手住宅成交均價(jià)累計(jì)上漲4.9%（6月價(jià)格與去年12月底價(jià)格相比），自4月份起，成交均價(jià)已連續(xù)3個(gè)月環(huán)比小幅上漲。若剔除交易房屋種類、空間分布等結(jié)構(gòu)性因素，價(jià)格回升態(tài)勢則更為連續(xù)且顯著。

對此，經(jīng)紀(jì)人小劉表示，與以往相比，業(yè)主預(yù)期慢慢好起來，除非急售，很少有拋售的現(xiàn)象。

張大偉認(rèn)為，價(jià)格連續(xù)環(huán)比上漲扭轉(zhuǎn)了此前長達(dá)十余個(gè)月的下跌態(tài)勢，結(jié)束深度調(diào)整周期。不過，張大偉也提到，在整體回暖大背景下，北京二手房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)性分化愈發(fā)明顯，并非所有房源同步普漲。核心城區(qū)配套成熟、學(xué)區(qū)屬性突出、地鐵通勤便利的次新三居室、剛需兩居室成交活躍度更高，議價(jià)空間持續(xù)收窄，價(jià)格抗跌性強(qiáng)，率先實(shí)現(xiàn)止跌微漲；而遠(yuǎn)郊板塊、房齡老舊、配套薄弱、流通性偏弱的“老破小”、遠(yuǎn)郊大戶型，去化速度依舊偏慢，業(yè)主仍需通過降價(jià)換取成交，價(jià)格調(diào)整并未徹底結(jié)束。

政策與市場雙輪發(fā)力，剛需、改善接力入市

在北京鏈家研究院院長高原看來，市場熱度提升主要有政策促動和市場自發(fā)修復(fù)兩方面因素。政策層面，去年四季度，國家和北京市連續(xù)出臺多項(xiàng)政策優(yōu)化舉措，包括放寬非京籍家庭限購、支持多子女家庭購房、降低商貸和公積金使用難度、降低增值稅率等。這些舉措使得購房負(fù)擔(dān)與交易成本均有所降低，有效促進(jìn)了潛在購房需求尤其是首次置業(yè)需求的釋放，同時(shí)也適時(shí)提振了市場預(yù)期。

“在市場自發(fā)修復(fù)層面，近年來住房價(jià)格回調(diào)，使得購房門檻降低，在公積金支持下，部分入門級住房購房月供與租金水平已相當(dāng)接近。在市場局勢有所回穩(wěn)的形勢下，形成了一季度剛需密集入市的良好開局。”高原說，在此背景下，置換性改善群體則獲取了置換住房所必需的資金基礎(chǔ)，并釋放了所需的購房資質(zhì)，在二季度開始陸續(xù)入市。改善性群體的自發(fā)接續(xù)，使得二季度市場熱度得以延續(xù)。

結(jié)合6月成交表現(xiàn)與上半年整體走勢來看，張大偉認(rèn)為，本輪北京二手房復(fù)蘇絕非偶然行情，是政策、價(jià)格、行情修復(fù)三大底層邏輯共同作用，推動積壓購房需求集中釋放的必然結(jié)果。北京二手房市場已經(jīng)確立底部修復(fù)格局，短期大幅上漲、再度深度下跌兩種極端行情概率都偏低，后續(xù)大概率維持 “成交量高位平穩(wěn)、價(jià)格分化穩(wěn)定” 的運(yùn)行節(jié)奏。但是需要關(guān)注7-8月兩個(gè)淡季月份，市場可能會下行。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 趙琳