界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

站在“十五五”開(kāi)局、APEC峰會(huì)落地深圳的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，深圳商辦市場(chǎng)也迎來(lái)新一輪周期調(diào)整，整體呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征。

戴德梁行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2026年二季度末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金進(jìn)一步降至每月每平方米144.2元，較2025年末累計(jì)下降3.4%，而距離十年前已下跌約40%（2016年末深圳寫(xiě)字樓租金平均為247.68元/平方米/月，數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行），市場(chǎng)持續(xù)走“以價(jià)換量”的調(diào)整路徑。

相較于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的深度調(diào)整，深圳購(gòu)物中心消費(fèi)修復(fù)節(jié)奏整體平緩，依靠餐飲業(yè)態(tài)擴(kuò)容與首店迭代穩(wěn)住市場(chǎng)基本盤(pán)。大宗交易市場(chǎng)則徹底告別粗放式資產(chǎn)炒作，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)廠房，成為當(dāng)下資本布局的核心賽道。

寫(xiě)字樓延續(xù)租金下行趨勢(shì)

從供應(yīng)端來(lái)看，2026年上半年深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)20.1萬(wàn)平方米，全市存量規(guī)模隨之攀升至928.3萬(wàn)平方米。對(duì)比2025年全年71.2萬(wàn)平方米的供應(yīng)峰值，今年上半年新項(xiàng)目入市節(jié)奏明顯放緩，短期供給壓力有所緩解。

但中長(zhǎng)期供應(yīng)壓力仍居高不下。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2026年年內(nèi)仍有94萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓待入市，未來(lái)五年全市在途供應(yīng)體量持續(xù)高位運(yùn)行。

海量存量疊加持續(xù)新增供給，讓深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)“價(jià)格內(nèi)卷”成為常態(tài)，租金下行趨勢(shì)延續(xù)。持續(xù)走低的租金水平，大幅收窄了高低品質(zhì)寫(xiě)字樓的價(jià)差，也意外激活了沉寂已久的置換需求。眾多企業(yè)把握市場(chǎng)窗口期，以更低的成本搬遷升級(jí)，在控制辦公開(kāi)支的同時(shí)，提升辦公場(chǎng)地品質(zhì)與配套層級(jí)。

從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年深圳寫(xiě)字樓租賃需求呈現(xiàn)多元復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。其中，企業(yè)擴(kuò)租、新設(shè)企業(yè)入駐、外地企業(yè)入深布局等新增需求，占整體租賃成交面積的37%；原有企業(yè)提質(zhì)搬遷、物業(yè)置換的升級(jí)需求占比達(dá)27%。

多元需求集中釋放，推動(dòng)上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)到17.5萬(wàn)平方米。疊加部分項(xiàng)目延期入市、短期供應(yīng)收縮，2026年年中全市寫(xiě)字樓空置率較2025年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至29.1%，成為近年市場(chǎng)難得的階段性修復(fù)信號(hào)。

整體市場(chǎng)需求雖偏弱，但結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)十分突出。

行業(yè)需求維度上，TMT行業(yè)（即電信、媒體和科技三大領(lǐng)域融合形成的新興產(chǎn)業(yè)）持續(xù)領(lǐng)跑深圳寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)，2026年上半年成交面積占比達(dá)32.4%，較2025年全年提升2.4個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)居第一大需求來(lái)源。

細(xì)分賽道中，AI產(chǎn)業(yè)租賃熱度全面爆發(fā)，覆蓋全場(chǎng)景智能應(yīng)用、計(jì)算機(jī)視覺(jué)、算力解決方案、多模態(tài)大模型研發(fā)等全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，相關(guān)企業(yè)租賃成交十分活躍；數(shù)字化服務(wù)、半導(dǎo)體企業(yè)同樣貢獻(xiàn)了大量租賃面積，成為科創(chuàng)需求核心支撐。

深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求行業(yè)占比圖 圖源：戴德梁行

對(duì)于后市走勢(shì)，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端表示，龐大的存量規(guī)模與持續(xù)落地的在途供應(yīng)，將讓深圳寫(xiě)字樓長(zhǎng)期處于高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)格局，未來(lái)空置率大概率波動(dòng)上行，租金整體下行的趨勢(shì)短期內(nèi)難以徹底扭轉(zhuǎn)。但市場(chǎng)壓力同樣倒逼行業(yè)變革，越來(lái)越多寫(xiě)字樓業(yè)主與運(yùn)營(yíng)方主動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，通過(guò)靈活分割辦公空間、推出彈性租賃條款、優(yōu)化租期租金體系等方式，精準(zhǔn)適配中小微科創(chuàng)企業(yè)輕量化、靈活化的辦公需求，以差異化服務(wù)緩解空置壓力、穩(wěn)定租戶資源。

零售物業(yè)空置率微升

相較于寫(xiě)字樓市場(chǎng)，深圳零售商業(yè)市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏相對(duì)平緩。

深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年前5個(gè)月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比微增0.3%，宏觀環(huán)境的不確定性持續(xù)壓制消費(fèi)意愿與品牌拓店信心，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇。品牌方普遍采取保守?cái)U(kuò)張策略，而商場(chǎng)業(yè)主在保租金、穩(wěn)客流、引新店之間反復(fù)博弈，直接拖累了空置面積去化效率與業(yè)態(tài)迭代速度。截至年中，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心空置率小幅上行0.1個(gè)百分點(diǎn)，錄得9.2%。

租金市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的兩極分化格局。依托軌道交通樞紐、成熟居住及商務(wù)圈層的核心商圈購(gòu)物中心，客流基礎(chǔ)穩(wěn)固，租金水平整體保持平穩(wěn)；而處于培育周期、配套尚未完善的新項(xiàng)目，普遍采取以價(jià)換量的運(yùn)營(yíng)策略，通過(guò)優(yōu)化租金體系、放寬入駐條件吸引品牌落地。截至二季度末，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心最優(yōu)層平均租金為693.5元/平方米/月，半年小幅回落0.5%。

深圳優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心各區(qū)域空置率走勢(shì)圖 圖源：戴德梁行

戴德梁行大中華區(qū)副總裁程家龍分析表示，2026年以來(lái)深圳餐飲消費(fèi)表現(xiàn)亮眼，全年餐飲收入持續(xù)維持6%左右的高速增長(zhǎng)，成為商業(yè)市場(chǎng)的核心增長(zhǎng)引擎。映射至招商端，2026年上半年餐飲品牌成為購(gòu)物中心主力入駐業(yè)態(tài)，占所有新入駐商家數(shù)量的43%，其中特色正餐占比10.7%，新式茶飲、奶茶等休閑飲品占比8.1%。傳統(tǒng)零售依舊占據(jù)基礎(chǔ)份額，新入駐零售品牌占比達(dá)47.1%，女裝、休閑服飾、箱包鞋履等品類依舊是零售主力。

消費(fèi)迭代趨勢(shì)下，情緒價(jià)值消費(fèi)成為商業(yè)招商新風(fēng)口。主打高顏值、氛圍感、社交屬性的特色餐飲品牌快速崛起，憑借沉浸式體驗(yàn)、打卡傳播屬性，適配年輕客群的社交、療愈、美學(xué)消費(fèi)需求，成為各大商場(chǎng)引流的核心主力。

在此背景下，深圳首店經(jīng)濟(jì)迎來(lái)全新升級(jí)，科技屬性成為核心亮點(diǎn)。

2026年上半年，全市22家重點(diǎn)購(gòu)物中心累計(jì)引入146家首店，除茶顏悅色等外來(lái)網(wǎng)紅餐飲品牌持續(xù)入深布局外，消費(fèi)科技品牌強(qiáng)勢(shì)崛起。拓竹科技、啟元機(jī)器人、眾擎機(jī)器人、Kickstarter等科創(chuàng)企業(yè)紛紛落地全球首店，徹底重塑深圳商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，科技消費(fèi)正式成為深圳商業(yè)新主力。

自用類工業(yè)廠房成交活躍

2026年上半年，深圳大宗資產(chǎn)交易市場(chǎng)整體成交規(guī)模有所回落，但市場(chǎng)交易熱度并未降溫，行業(yè)正式進(jìn)入價(jià)格回歸理性、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)深度重塑的新階段。

戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全市共錄得24宗大宗資產(chǎn)成交，其中半數(shù)標(biāo)的來(lái)自法拍渠道，法拍物業(yè)成為市場(chǎng)重要供給來(lái)源。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，工業(yè)廠房資產(chǎn)表現(xiàn)尤為亮眼，成交金額占比高達(dá)50%，具備穩(wěn)定租賃收益、安全邊際充足的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，持續(xù)受到實(shí)體企業(yè)、民營(yíng)投資者、村股份公司的青睞。

工業(yè)廠房熱度飆升，核心源于深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)與稀缺性加持。依托“20+8”產(chǎn)業(yè)政策落地、AI算力產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)物業(yè)價(jià)值持續(xù)提升，疊加深圳工業(yè)用地零新增的政策背景，核心片區(qū)廠房、產(chǎn)業(yè)園稀缺性持續(xù)凸顯，成為兼具抗跌性與增值性的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

除此之外，酒店、長(zhǎng)租公寓及具備“非居改保”改造潛力的存量物業(yè)熱度延續(xù)。典型標(biāo)的中，佳兆業(yè)金沙灣大酒店歷經(jīng)三次拍賣(mài)，最終以評(píng)估價(jià)56折順利成交。民營(yíng)資本持續(xù)加碼酒店、長(zhǎng)租公寓賽道，聚焦存量改造與長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益。

“隨著公募REITs退出渠道、保租房政策及法拍市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制逐步完善，深圳大宗交易正從‘買(mǎi)資產(chǎn)’轉(zhuǎn)向更重視現(xiàn)金流、改造空間及退出路徑的專業(yè)化投資邏輯。”戴德梁行華南區(qū)資本市場(chǎng)部主管及董事陳俊儒研究指出。