來源：21世紀經濟報道

　　記者丨李金萍

　　編輯丨孫超逸 陳虹余

　　十年，足夠讓一個市場完成一輪完整的周期。深圳寫字樓市場正在經歷的，正是這樣一輪深刻的重塑。

　　戴德梁行7月剛剛發布的市場調查報告顯示，2026年上半年，深圳甲級寫字樓平均租金降至每月每平方米144.2元，較2025年末再降3.4%。

　　這個數字，恰好回到十年前的水平。而更值得玩味的是另一個數字——2018年，深圳寫字樓租金曾站上每月每平方米276.6元的歷史高點。從276.6元到144.2元，跌幅近50%。

　　但價格下跌的另一面，是投資價值的浮現。

　　當租金跌到足夠低、資產價格回歸理性，一批嗅覺敏銳的深圳老板，開始從“租房”轉向“買房”。他們不再糾結于市場是否見底，而是算了一筆賬：現在買，比租更劃算。于是，資本開始重新入場。

　　租金回到十年前

　　深圳辦公樓市場在近年經歷了深刻的結構性調整。

　　據戴德梁行披露，上半年，深圳甲級寫字樓市場新增供應約20.1萬平方米，辦公樓存量規模已達到928.3萬平方米。

　　但橫向對比來看，北上廣深四大城市甲級寫字樓上半年的新增供給量和凈吸納量，深圳市場的“壓力”并沒有快速累積，呈現平衡態勢。

　　而在市場競爭壓力不減、供需雙方預期謹慎的背景下，截至二季度末，深圳辦公樓租金降至每月每平方米144.2元，較2025年末累計下降3.4%，回歸到十年前租金水平。

　　伴隨著價格的回調，深圳寫字樓空置率卻高位回落。戴德梁行監測調查數據顯示，2026年上半年，深圳甲級寫字樓整體空置率為29.1%，較上季度下降0.3個百分點。

　　不過，在這輪漫長的價格調整中，一個值得注意的變化是：各片區之間的租金差距正在快速收窄。據戴德梁行監測，十年前福田區與其他片區的租金差價最高超過一倍，如今各片區的租金差值已經非常接近。這意味著，企業選址的“地段溢價”正在被壓縮，性價比成為更核心的考量。

　　租戶“搬家升級”

　　租金下降，最直接的受益者是租戶。

　　戴德梁行監測調查數據顯示，今年上半年，TMT（科技、媒體和通信）行業依然是深圳寫字樓租賃市場的主力，占比達32.4%，較2025年全年提升約2.4個百分點。但與以往科技企業“跑馬圈地”式的盲目擴租不同，超過27%的租賃成交來自企業的“升級搬遷”。

　　所謂“升級搬遷”，簡單說就是企業以相同甚至更低的租金成本，搬進品質更高的寫字樓。企業不再單純追求面積擴張，而是利用租金下行窗口期，以相同或更低的成本換取更高品質的辦公空間，“降本提質”成為核心訴求。

　　深圳寫字樓近80%的承租客戶是民營企業，其中高科技企業是核心主力。這種高度市場化的客群結構，使得企業對成本極度敏感。當租金下行窗口打開，企業立刻算清了這筆賬：搬，就是省錢提質。

　　搬家也讓深圳寫字樓市場格局重塑，前海成為最大“虹吸地”。前海片區憑借高性價比和完善的硬件設施，成為最大的承接方，租戶以內循環搬遷為主，極少向外流出。

　　對于后市走向，戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端預計，未來五年，整體在途供應量仍將維持高位，市場去化承壓。龐大的存量及在途供應將使市場長期處于激烈競爭格局，空置率將波動上行，租金整體下行的趨勢短期內亦難以扭轉。

　　張曉端同時表示，激烈競爭的市場環境也將倒逼項目創新變革。越來越多業主及運營方積極嘗試靈活分割空間、彈性租賃條款等策略，適配中小微企業輕量化、靈活化的辦公需求。此外，通過豐富產業配套、提升硬件品質實現軟硬件綜合升級，打造差異化競爭力，亦是穩定租賃表現、緩解空置壓力的有效路徑。

　　老板們“抄底”：從租房到買房

　　如果說租賃市場的變化是企業“用腳投票”，那么買賣市場的變化，則是資本在“用手算賬”。

　　戴德梁行報告顯示，2026年上半年，深圳不動產大宗交易總額約81億元。數字本身不算驚人，但結構的變化耐人尋味。

　　最顯著的變化來自單宗交易規模。數據顯示，大宗交易均價從2019年高峰時的15億元一路下探，今年上半年已降至約3億元。5億元以下的資產成了最受歡迎的“香餑餑”。24宗成交中，總金額超10億元的僅1宗，12宗為法拍成交。

　　買家結構發生了根本性逆轉。過去三年，市場主要由政府投資平臺和國企主導；而2026年上半年，民營實體資本開始回歸。

　　村集體企業也開始活躍于法拍和收購市場。這些買家依托資產服務產業、經營理念，甚至是租戶供應鏈、上下游產業，進行長期土地儲備，以鎖定成本、長期持有為目的，從而賺取價差。

　　資產類別同樣在重構。最引人注目的是，寫字樓成交占比首次跌破50%，而工業廠房、產業園區則以50%的占比躍升為第一大成交品類。

　　深圳是以制造業和高科技產業立身的城市，制造業極其關注毛利。當資產價格回落到一定程度，企業算賬發現“買房”比“租房”更劃算時，就會果斷出手。例如金地威新龍崗產業園的交易，就是由內部大租戶購得，以確保長期生產空間的穩定。此外，酒店、長租公寓等能產生穩定現金流的資產也受到追捧，成交占比接近16%，這背后不乏深港通勤客群帶來的需求支撐。

　　新資管時代的“細賬”

　　價格下跌、資本入場——這輪調整的深層邏輯，是一場商業地產估值邏輯的根本性重構。

　　戴德梁行同期發布的《房地產資產管理的價值邏輯與策略》報告給出了清晰判斷：房地產資產管理正在告別對土地增值的依賴，回歸運營收益的本質。

　　張曉端在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“大灣區商業地產已經從‘開發蓋樓’轉向‘長期運營’。現在的估值邏輯不看‘地價漲不漲’，只看‘租金賺不賺’（NOI，營運凈收入）。”

　　這意味著，存量時代的價值重塑有了全新的方法論：

　　對于國企手中大量的存量商業資產，主要有兩條盤活路徑：一是將閑置商場或寫字樓改為保障性租賃住房（“非居改保”），適合城市邊緣區的閑置資產；二是對核心區具備歷史文化價值的載體進行街區更新。民營企業雖不擅長重資產持有，但完全可以在輕資產運營環節找到切入點。

　　在資產配置層面，企業需要構建組合管理能力。核心區的成熟資產應長期持有，作為業績壓艙石；非核心、低效的資產則應通過市場化交易出清。隨著首單核心區寫字樓公募REITs獲批，大灣區核心商辦的“投融建管退”閉環正在打通。但對于暫不符合公募REITs要求的資產，可以通過Pre-REITs培育，搭配CMBS等債權工具管理流動性，最終實現資產證券化退出。

　　在運營層面，現在的商業運營早已超越了簡單的“招商”。硬件改造是基礎，提升坪效是關鍵，而綠色建筑和智能化則是降本增效的長期手段。張曉端表示，這些工具是協同互補的，需要通過精細化運營提升租金水平、管控運營成本，才能夯實資產價值。

　　戴德梁行在報告中給出的建議清晰而務實：穿越周期的唯一法則，就是扎扎實實地做好運營，讓資產自己“生錢”。