——圖文無關，僅供參考

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先看一組照片： 望天際示范區的現場驗資照片。

如果還沒聽過這個故事，我和大家再普及普及。

望天際是杭州今年當紅的豪宅一號作品，總價區間約在3300萬-1億之間。

示范區開放當日，由于驗資看房的老板們實在多，于是項目當場提高了驗資門檻，達到了內地看房驗資的天花板。

506方樣板間參觀驗資提高3000萬至8000萬 ；

386方樣板間參觀驗資提高2000萬至5000萬 ；

296方樣板房參觀驗資需要3000萬；

注意！這還是動態驗資。

即，你的銀行卡要躺著8000萬的現金才能看到樣板房。

即便如此，有錢人們依舊在酷暑之中排著隊要去看房。

類似情況的還有 濱杭傳麒府，普通戶型驗資2000萬，493平大戶型3800萬；棲湖云莊統一驗資3000萬 …… 杭州幾乎每一個豪宅看房都需要驗資。

這些客戶不乏老牌豪宅的業主。南星橋的金色海岸、陽光海岸的業主就會去看望天際、奧映世界等江南的豪宅；武林壹號的業主則會去看 濱杭傳麒府 。

據我所知，前兩年一位剛買了金色海岸的業主，目前正在猶豫要不要換望天際386方。

看到這里，你是不是會覺得杭州有錢人真多啊？

但今天我想說的是有錢人的另一面： 焦慮。

是手握3000萬看不起望天際386方的焦慮，是手握5000萬看不起望天際506方的焦慮，是在豪宅市場里被分為三六九等的焦慮。

這些老牌豪宅的業主們更焦慮。

看著新豪宅產品力愈發出眾，大門的金碧輝煌、會所的珠光寶氣，他們走進新豪宅售樓處的那一刻，危機感就起來了。

不止是杭州的有錢人在焦慮，全國的有錢人都這樣。

深圳灣1號·瑞公館，看房需驗資3000萬，看房需排隊 竟然需要半個小時； 中信城開信悅灣看房需驗資2000萬，現場 看房也需要 排隊 。

廣州的玥璽灣， 第一天開放就有500多位手握1000多萬的準買家在排隊 驗資，把整個售樓處圍得水泄不通。

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有錢人的焦慮，很大程度歸因于自己手里的標的快跟不上市場了。

早在前兩年，上海一二手豪宅的競爭就非常殘酷。

光是2000萬總價以上的豪宅，上海2024年-2025年兩年就新增了將近一萬套。

新房豪宅太多，有錢人看得眼花繚亂。

2024年 ， 上海2000萬以上新房成交5532套，是2023年的1.6倍，是2024年二手房的3.4倍。 再往上到3000萬的豪宅市場 ，2024年上海300 0萬 以上新房成交2553套，是二手房的4.8倍。

2025年，上海 整體豪宅市場新房成交3606套 ， 是 二手房成交 的 1.93倍 。 聚焦到更高端的 5000萬以上 ， 新房成交量達1246套，是二手房成交的5.06倍。

以至于，二手豪宅只能降價出售。

黃浦老西門 的 復興瓏御 ， 2026年急售一套房源 單價 僅 14.5萬/㎡ ， 全小區 成交周期平均 達 6個月 。 距離 復興瓏御 800米的 海玥黃浦源2026年1-6月網簽41套，開盤去化率92% ；

黃浦濱江 的 二手 豪宅 華潤外灘九里 ， 大量房源掛牌超1年無人問津；直線距離500米的 華潤沄啟濱江2026上半年成交 67 套，去化95% ；

徐匯濱江 的 融創外灘壹號院 往年常常有超20套成交，今年上半年 289㎡戶型 尚未傳出成交消息，一路之隔 競品新房翡云悅府上半年網簽52套，開盤當日去化88% 。

深圳市場依舊是這種情況。

深圳一線海景的 二手豪宅翡翠海岸， 目前的 平均掛牌周期8個月 。

翡翠海岸的競品新房豪宅 中信元灣府動工 后，直接 遮擋 了翡翠海岸的一線 海景， 導致后者的 看房量下滑 70% ， 你說業主們要不要焦慮？

華僑城純水岸四期 278㎡小高層峰值成交4850萬，如今業主急售報價3800萬，且掛牌5個月無成交， 同片區臨湖新華僑城新璽2026上半年成交38套，去化90% 。

廣州天河珠江新城中區 的 新鴻基峻林 ， 單價跌幅超30%，今年上半年成交量同比下滑62%，而金融城的新房保利天曜，上半年成交96套，最近又開始漲價 ；

杭州老牌豪宅 綠城桃花源 的聯排 別墅峰值套均 5200 萬 ， 2026 年 上半年成 交 僅28套，去年同期70套，同比成交下滑 60% 。 今年的新房豪宅 建發棲湖云莊 ， 總價5000萬 - 1.36億 ， 共規劃79套房源，基本售罄；

2026年1-5月 ， 杭州2000萬 總價以上的 新房網簽250套，同總價二手 成交 不足30套， 高端 新房 成交占比超7成，二手豪宅購買力被全面虹吸 。

成都 攀成鋼老牌頂豪 伊泰天驕，近400平大戶型曾全年無成交，且單價從5萬降低至3萬，而 金融城核心，距離攀成鋼3公里 的江景大平層， 2026上半年成交78套，持續分流攀成鋼置換客戶 。

不僅僅以上這一兩座城市如此，二手豪宅的處境是普遍性的。

據 克而瑞深度咨詢與普睿地產研究聯合發布的數據，2026年1—5月，全國重點30城總價1000萬元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅超過整體新房市場（同比下降15%）。

從全國市場來看，今年前 5 個月， 曾經抗跌的高端住宅市場罕見跑輸大盤。

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焦慮仍然還在延續。

近期，各大城市的地王一座接著一座涌現，它們早就排著隊想要進入豪宅市場。

上海虹口嘉興路內環地塊，經多輪競價， 最終以樓面價10.85萬元/㎡、溢價率35.2%成交。 楊浦八埭頭濱江組合地塊起始總價 118.68 億， 樓面價 77000元/㎡

深圳南山區粵海街道 一塊宅地 成交樓面價 108680元/㎡，溢價率150.74% ， 刷新了歷史單價地王 。

濱江永久河省兒保南地塊樓面價51577元/㎡，總價60.94 億，溢價 79.03% ， 成為了杭州今年上半年的總價和單價的雙料地王。

還有更多的地王，遍布各城市，我就不一一列舉了。

你只需要記住一個關鍵——

一座城市有錢人的承價能力有限，一二手豪宅的價格幾乎有重疊部分。

新房與二手房，永遠是競對關系。

當總價來到了兩千萬，甚至三四千萬的水準，基本在趟平二線市場90%的豪宅；而當總價達到五千萬以上的水準，基本可以趟平一線城市90%的豪宅。

套均5000萬總價的新房，在國內已經屬于天花板級別。

手握以上預算的客戶，有極大程度的自由權，既能選新房也能選二手豪宅。

隨著越來越多的豪宅入市，只會讓二手房客戶陷入觀望情緒，讓豪宅業主更焦慮。

以杭州為例，我找了新老豪宅的對比照。

上圖是杭州奧體的保利天珺，總價1000-2800萬；下圖是奧體二手豪宅澄品，總價600-1800萬。總價段有很大的重合。

兩張圖對比之下，你就能看出保利天珺的大門氣場不止提升了一兩個檔次。

保利天珺這個總價這種產品力的新豪宅，杭州一只手都數不過來。與此同時，杭州還在不斷地出讓豪宅地塊。這也是一二線城市現狀。

原本想置換二手豪宅的業主能不觀望嗎？

手握二手豪宅的業主能不焦慮嗎？

最后，再做個總結吧。

對個人而言，當下市場的產品迭代越來越快。隨著房地產快速發展時期的落幕，那種手握一套豪宅，吃盡二十年紅利的例子，很難再復刻了。

對于一二線城市而言，真正的檢驗時刻到了。

只有新房、二手豪宅兩面開花的市場，才能看到市場上漲的動力。這意味著這座城市的市場背后有著足夠夯實的產業和足夠旺盛的購買力作為支撐，這關乎的是城市的基本面。

只有這樣的城市，新一代的地王和豪宅才能拉升市場。

好消息是，目前已經能在上海和深圳聽到類似的風聲。

THE END