北京
6月30日，朝陽南磨房廣渠路0409-10地塊正式掛牌。
70.5億起拍，鎖定年度總價地王候選。
樓面價約6.83萬/㎡，比懋源松榆里地塊溢價后的成交價，還高出6000千多。
廣渠路這里，2009年出過一個地王--廣渠金茂府，楊冪、佟麗婭都住廣渠金茂府。
現在這個廣渠路0409-10地塊，聽說 金茂也想拿，造一個金茂府2.0也是很有可能。
明星不少，自帶“話題 ”體質，
這幾天的新聞，是地下挖出了古墓。
北京是全國最早落地 “先考古、后出讓” 的城市之一，
早在2014年就把基建考古嵌入了土地入市的法定流程。
按現行規定，舊城之外總用地2萬㎡以上的建設項目，出讓前必須完成考古調查勘探，
文物部門直接納入多規合一協同平臺聯審，是土地掛牌的前置必備條件。
這次的出讓文件，也附帶兩份官方地下文物保護工作函，
公示信息中，有3個重點：
1、 規模小， 兩處考古發掘面積分別只有303平方米和138平方米，與古都考古動輒幾千甚至幾萬平方米的勘探發掘面積比，在考古界根本排不上號。
2、進度快，6月19-25日考古發掘就已經完成了。從勘探到發掘到出具保函，前后不過一個月，說明遺存規模不大、深度不深、清理難度低。
3、官方已出具考古保函，說明整體文保風險可控，只要完成發掘清理，就能正常開發交付。
所以這個插曲，沒能撼動廣渠路塊地的核心價值，
它依然是2026年北京樓市最有分量的一宗宅地。
想搶的開發商，仍然排著隊。
出了金茂，招商、保利、華潤、建發...都在盯著，
但核心城市優質地塊，誰都不松手。
流通性太好了。
地塊北邊2公里就是CBD核心區，步行到合生匯用不了十分鐘。
西側商業用地可能落地合生匯二期，雖然還沒確定，但可能性很大。
緊挨著大郊亭站，是地鐵7號線和在建28號線的換乘站。
雙站交匯，和松榆里地塊一樣的配置。
松榆里地塊拍出了18%高溢價，廣渠路這塊軌交能級更高、商圈更成熟，
想象空間只大不小。
北京市規委的《“多規合一”協同平臺審核意見函》里提到了一個關鍵點：
這塊地和28號線是一體化設計 。
東側0409-09地塊地下部分，設置28號線與大郊亭北街的連通通道，
建設與28號線相連通的通道及地下商業，地下建筑規模約2000平方米。
地鐵、商業、住宅的地下動線串聯方案，全部在出讓前完成跨部門協同審核。
也就是說，這里是--TOD模式、地鐵上蓋。
住宅、商業、地鐵形成三合一的超級底盤，
形成閉環生活動線，實現無風無雨通勤、日常消費足不出社區。
地塊容積率2.8、限高80米，產品形態鎖定規整大高板，
再加上這種立體的空間動線和節點，有人可能會想到一個詞--
第五代住宅。
但我覺得，在北京做抬板住宅，挺難的。
目前北京沒有專門針對抬板住宅的成文規范，全靠方案跟規劃磨
在抬高部分的一層如果計容，商業、會所都不好設計，人防也沒有地方放；
還有消防，要預留一個大坡道，消防車要從地面開到住宅首層，
坡道放哪、如何計容、同時怎么保持立面完整性，都是問題。
把這幾道題同時解開，要費不少功夫。
關注抬板住宅的朋友，可以看看南三環萬泉寺B007地塊地塊
最新消息是：華潤的人剛跟我說的，售樓處11月才開。
關注東邊的朋友，可以等等廣渠路地塊。
8月4日，圍獵開始。
最終成交價和得主，都會直接影響下半年東四環豪宅的市場預期。
后續動態我會第一時間跟進拆解。
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