上圖為碧桂園2020年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場

“內(nèi)卷”是2020年的網(wǎng)絡(luò)紅詞。它本來是一個人類學(xué)概念，如今被應(yīng)用到了社會經(jīng)濟(jì)生活的方方面面。

它的意思是指：人類社會在一個發(fā)展階段達(dá)到某種確定的形式后，停滯不前或無法轉(zhuǎn)化為另一種高級模式的現(xiàn)象。

所有無實質(zhì)意義的消耗，都可稱為內(nèi)卷。在嚴(yán)苛形勢下動蕩的房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)卷的事實已經(jīng)發(fā)生。

就這一兩年的時間里，已經(jīng)有數(shù)不清的房企或倒閉或停滯或陷入困頓，其中不乏過去的一些明星企業(yè)。

改天換地的外部形勢對行業(yè)帶來了巨大沖擊。如果說之前的房地產(chǎn)一直處于放養(yǎng)的狀態(tài)，如今則牢牢地被柵欄圈住了自由。

在條條“柵欄”面前，房企們之前的很多玩法都失靈了。以前囤地越多越好，現(xiàn)在限價面前只需兩三年的存貨即可；之前可以無限加杠桿擴(kuò)規(guī)模，如今很多房企已經(jīng)不敢借錢了……

房地產(chǎn)好像剛剛玩了一場清零游戲，一切都要重新開始了。

隨著“三道紅線”的到來，金融紅利時代結(jié)束，行業(yè)進(jìn)入管理紅利時代。

從大趨勢看，房地產(chǎn)行業(yè)將回歸成國民經(jīng)濟(jì)中一個普通行業(yè)，就像制造業(yè)一樣，再也不能靠運氣、廉價土地、借貸等外部資源來驅(qū)動了。要想在下一輪競爭中勝出，只能依靠企業(yè)內(nèi)生的全面競爭力。

未來房企的分化，將主要取決于內(nèi)生增長性——由管理能力和多元化拓展能力組成的核心競爭力。

實際上，近些年來尤其是這一兩年來，幾個頭部大房企都不約而同地將塑造內(nèi)生增長模式，作為保持競爭力的重要籌碼。

在這條路上，碧桂園屬于反應(yīng)最快的房企之一。一方面它通過不遺余力地提升管理能力，為自己筑起一條很深的“護(hù)城河”；另一方面，在與地產(chǎn)主業(yè)緊密互動的同時，還將機(jī)器人業(yè)務(wù)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展成了產(chǎn)業(yè)力量，并將在未來貢獻(xiàn)可觀的利潤。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，碧桂園集團(tuán)連同其聯(lián)營合營公司共同實現(xiàn)歸屬于集團(tuán)股東權(quán)益的合同銷售額約5706.6億元，同比增長3.3%，權(quán)益銷售面積6733萬平方米，同比增長8%，銷售業(yè)績再創(chuàng)新高。

截至2020年12月31日，碧桂園錄得不含增值稅的已售未結(jié)收入7851億元，預(yù)計未來結(jié)算收入將穩(wěn)中有升。

上圖為碧桂園2020年業(yè)績公告

2020年，碧桂園在美國《福布斯》發(fā)布的全球上市公司2000強(qiáng)榜單中，位列111名，實現(xiàn)了連續(xù)11年排名提升；在《財富》發(fā)布的世界500強(qiáng)榜單中，位列147位，位居全球房地產(chǎn)行業(yè)首位。

去年，碧桂園提出了長期主義的戰(zhàn)略理念，以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”統(tǒng)籌管理的方方面面，這是公司轉(zhuǎn)換發(fā)展模式后的價值提煉，客觀上也為對抗發(fā)展內(nèi)卷提供了一個方法論——

（一） 追求極致的內(nèi)部管理

1、不斷優(yōu)化組織框架。公司年內(nèi)共進(jìn)行四次較大幅度的組織架構(gòu)調(diào)整，一邊將廣東地區(qū)的11家公司合并成3個，一邊快速分拆其他規(guī)模較大的區(qū)域公司，新增大量細(xì)分區(qū)域公司。目前，碧桂園下轄區(qū)域已經(jīng)多達(dá)105個。

2、戰(zhàn)略優(yōu)選布局全國城市。公司深度布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，完美契合了國家重大區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。在2020年底可售貨值中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大都市圈，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢。

上圖為碧桂園2020年城市銷售布局

3、打造卓越的投資決策能力。通過精確監(jiān)控每個特定城市四類庫存（有預(yù)售證未售面積、在建未有預(yù)售證面積、拿地未開工面積、未來12個月計劃供地面積）、月均銷售面積和平均開盤時間等指標(biāo)，公司將目標(biāo)城市或區(qū)域的供需情況按照庫存短缺、庫存合理、供應(yīng)過量進(jìn)行動態(tài)分類，并在此基礎(chǔ)上對目標(biāo)城市或區(qū)域做出積極進(jìn)入、機(jī)會進(jìn)入、暫不進(jìn)入的投資決策。數(shù)據(jù)顯示，公司目前已進(jìn)駐的245個三四線城市中，84%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)。

4、強(qiáng)控回款目標(biāo)考核。 2020年，公司權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5193億元，權(quán)益回款率達(dá)到91%，已連續(xù)5年高于90%，在行業(yè)繼續(xù)保持領(lǐng)先。

5、加強(qiáng)成本管控。公司全年費用總額為277億元，同比降低18.4個百分點；全年銷管費占收入6%，同比降低1個百分點，進(jìn)一步提升了經(jīng)營質(zhì)效。

6、用“極致的實用主義”定義產(chǎn)品力。繼應(yīng)對疫情升級健康住宅產(chǎn)品和服務(wù)后，公司又在2021年初對450萬戶業(yè)主居住需求跟蹤調(diào)研后，推出了“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系列。

上圖為碧桂園四大產(chǎn)品系列

7、打造獨一無二的全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。公司打造的“一條龍”開發(fā)模式，覆蓋開發(fā)所有環(huán)節(jié)，同時利用整合資源優(yōu)勢，獲得了更高的運營效率，質(zhì)量也更加可控；同時，打通各環(huán)節(jié)價值鏈，能提供更具性價比的產(chǎn)品。這其中，公司布局的機(jī)器人建筑、機(jī)器人餐飲、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售等新業(yè)態(tài)，又強(qiáng)化了全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，成為企業(yè)不可復(fù)制的核心競爭力。

總體來看，碧桂園的管理體系和效率堪稱完美，既有靈活的架構(gòu)調(diào)整能力，又不乏對管理細(xì)節(jié)的精益求精，最重要的是構(gòu)筑了一條全產(chǎn)業(yè)鏈“護(hù)城河”。

融資成本是一個企業(yè)競爭實力的最直接的呈現(xiàn)指標(biāo)。截至2020年12月31日，碧桂園期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個基點，融資成本進(jìn)一步降低。

上圖為碧桂園近五年來融資成本趨勢圖

與此同時，碧桂園的債務(wù)水平一直保持穩(wěn)健。截至2020年12月31日，公司有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%；凈負(fù)債率僅為55.6%，而同年的百強(qiáng)房企均值為94.6%；公司可動用現(xiàn)金余額達(dá)1836億元，資金保障能力良好。

2020年，在“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的策略下，碧桂園刻意調(diào)整了增長節(jié)奏，卻依然獲得了評級機(jī)構(gòu)的肯定。在三家國際信用評級機(jī)構(gòu)中，穆迪和惠譽(yù)均逆勢對碧桂園給出了“投資”的評級，這在國內(nèi)民營企業(yè)中并不多見。

（二）構(gòu)建不脫離主業(yè)的高科技多元化布局。

1、圍繞地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行高科技產(chǎn)業(yè)布局。無論是生產(chǎn)建筑機(jī)器人和餐飲機(jī)器人、打造智能家居產(chǎn)品，還是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售，碧桂園都沒讓多元化脫離地產(chǎn)主業(yè)。這樣做的目的，一方面助力建筑工地更加智能與安全，另一方面與業(yè)主生活形成互動，從而完善了全場景產(chǎn)業(yè)鏈“一條龍”閉環(huán)。

2、對新興板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化規(guī)劃和培養(yǎng)。首先，在建筑機(jī)器人方面，現(xiàn)有的博智林在研建筑機(jī)器人有46款，其中18款建筑機(jī)器人已投入商業(yè)化應(yīng)用。截至2021年2月，博智林機(jī)器人已在超過15個項目中開展試點應(yīng)用，累計應(yīng)用施工面積達(dá)80萬㎡。目前，博智林產(chǎn)品和技術(shù)已實現(xiàn)諸多“零”的突破，填補(bǔ)了多項行業(yè)空白，成為全球領(lǐng)先的智能建造與建筑工業(yè)化整體解決方案提供商。

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上圖為外墻施工機(jī)器人

其次，千璽機(jī)器人餐廳品牌涵蓋中餐、快餐、火鍋、煲仔飯、粉面及單機(jī)設(shè)備為組合的“5+1”業(yè)態(tài)模式，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入全國多個省市。在設(shè)備工廠方面，2020年千璽機(jī)器人組裝工廠9條產(chǎn)線、7個實驗室已完成建設(shè)并投入使用，當(dāng)年設(shè)備產(chǎn)量超1800臺，設(shè)備產(chǎn)值超8000萬元。到2021年，千璽計劃新增5條生產(chǎn)線，預(yù)計各類餐飲機(jī)器人的年產(chǎn)能力將達(dá)到6萬余臺，具備了年產(chǎn)值30億元的生產(chǎn)能力。

最后，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，目前已形成研發(fā)服務(wù)、智慧種業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園、海外大農(nóng)業(yè)、社區(qū)生鮮門店等五大核心業(yè)務(wù)版塊，通過前端種業(yè)研發(fā)、中端創(chuàng)新模式，終端直營銷售布局，直接與業(yè)主和消費者的生活需求發(fā)生聯(lián)系。

總體來看，碧桂園在保持地產(chǎn)主業(yè)持續(xù)穩(wěn)健增長能力的同時，三大新興板塊也開始具備了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和盈利的能力，這些共同為公司未來的前景奠定了良好的基礎(chǔ)。不得不承認(rèn)，碧桂園在遠(yuǎn)景的規(guī)劃布局能力上，超過了很多地產(chǎn)同行。

面對行業(yè)日益加劇的“內(nèi)卷”，碧桂園構(gòu)建了極致的內(nèi)部管理體系與高科技多元化發(fā)展路徑，長期來看由此激發(fā)的內(nèi)生增長將會使碧桂園走得越來越穩(wěn)也會走得越來越遠(yuǎn)。