2018年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱第一次在電視節(jié)目上提出“六個錢包買房”說法，引起了全國上下一片共鳴。

所謂六個錢包，是指夫妻雙方的父母、爺爺奶奶、外公外婆六個家庭的積蓄。樊綱認(rèn)為，年輕人要想在大城市買房，至少得有六個家庭的財(cái)力支撐。

雖然樊綱的觀點(diǎn)有點(diǎn)嘩眾取寵的意思，但也確實(shí)反映了大城市高房價對年輕人買房置業(yè)的挑戰(zhàn)。如果不依賴背后的家族力量，年輕人靠自己很難實(shí)現(xiàn)大城市的定居夢想。

不過，時隔四年之后，這一情況正在發(fā)生變化。

最近，貝殼研究院在調(diào)查了35個典型城市后發(fā)現(xiàn)，在置業(yè)剛需中，高達(dá)65%的受訪樣本表示“首付及月供靠自己及配偶”。

這也就意味著，超過半數(shù)的剛需已經(jīng)不再依賴家族財(cái)力，完全靠自己的能力來購房，這也說明，年輕一代的財(cái)力和精神越來越走向獨(dú)立了。

把這稱為時代的變遷也不為過，而這個發(fā)現(xiàn)，正是貝殼研究院最近專門針對置業(yè)剛需調(diào)查而做出的研究成果。

貝殼研究院這次調(diào)研定義的“置業(yè)剛需”，是指受房價因素影響較小，為了實(shí)現(xiàn)房屋的居住功能而不得不買房的那部分置業(yè)群體。

這里面既包括了首次置業(yè)需求，也包括了剛性改善需求，因?yàn)樘蕹送顿Y需求這樣的干擾因素，所以能讓調(diào)研結(jié)果更貼近真實(shí)市場需求。

如今房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷出清后的重整待發(fā)，在政策預(yù)期和反復(fù)教育之下，剛需層的購房理念開始和過去有所偏離，從而帶來了行為模式上的一些變化。

將這些主要變化提煉呈現(xiàn)出來，不但能為年輕人選擇定居城市提供參考，利于剛需層在買房決策上把握大趨勢，同時也能為各地方出臺新的調(diào)控政策提供市場依據(jù)。

這次調(diào)研，貝殼研究院選擇了35個樣本城市，它們分別是上海、北京、深圳、南京、杭州、廈門、廣州、珠海、蘇州、青島、南寧、大連、成都、武漢、西安、合肥、天津、寧波、無錫、濟(jì)南、東莞、福州、鄭州、長春、長沙、佛山、南昌、昆明、沈陽、重慶、哈爾濱、太原、煙臺、石家莊和貴陽。

這些城市里既有一線和新一線城市，也包括了二三線城市，樣本城市足夠豐富，從而保證了調(diào)查結(jié)果的審慎性和客觀性。

下面就讓我們來看看這些調(diào)研成果吧——

1.

城市間上車套均房價差距在變小

在之前的認(rèn)知中，不同能級城市的上車剛需房價格，在這些年差異化的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口政策下，會呈現(xiàn)出分化加大的趨勢。但貝殼的這份調(diào)查報(bào)告顯示，35 個樣本城市套均總價“分化”程度趨向于減弱，城市間套均房價差距在變小。

報(bào)告指出，從城市能級角度看，2021 年一線城市套均總價約為 298 萬，2020 年一線城市套均總價約為 297 萬，從結(jié)果看兩者持平；對比新一線城市發(fā)現(xiàn)，2021 年新一線城市套均總價約為 149.5 萬 每套，與 2020 年相比出現(xiàn)略微上漲；對于二線城市而言，2021 年套均總價約為 123.4 萬，2020 年約為 121.3 萬，從結(jié)果看，變化同樣不顯著。

分城市看，以北京、深圳、上海、廈門及杭州等城市套均總價位居前 5，仍是“剛需上車” 難度較高的城市。其中，300萬以上的城市達(dá)到 3 個；更多城市集中在 100-300 萬區(qū)間，達(dá)到 25 個；另外，有 7 個城市套均總價并未達(dá)到 100 萬，以哈爾濱、貴陽、長春、沈陽及煙臺為代表的 城市，“上車”總價相對于其他樣本城市較低。

總的來說，在“房住不炒”的原則之下，雖然城市能級間、城市間以及同一城市不同城區(qū)間，甚至是同一城區(qū)的不同商圈間，在“上車”總價方面會出現(xiàn)不同程度的分化情況，但總體而言， 35 個樣本城市上車套均總價仍保持在穩(wěn)定區(qū)間。

2.

貴陽、哈爾濱、長春、南昌、南寧的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)最低

居住負(fù)擔(dān)顧名思義就是房價和收入的對比情況，貝殼報(bào)告中用了一個公式：房價收入比 = 房屋總價 / (平均薪酬 * 人戶比)，并對結(jié)果進(jìn)行歸一化處理，最終定義為居住負(fù)擔(dān)指數(shù)。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果看， 35 個樣本城市中，北京、廈門、上海、深圳及杭州的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)較高，而貴陽、哈爾濱、長沙、南昌及南寧的居住負(fù)擔(dān)指數(shù)相對較低。

以北京、上海及深圳為代表的一線城市，依靠強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，帶來了更優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機(jī)會， 疊加便利的基礎(chǔ)配套服務(wù)，使得其對人才具有更強(qiáng)的吸引力，從需求側(cè)角度來看，剛需客群的購房需求就相對旺盛，成為房價的有力支撐。

貴陽、哈爾濱居住負(fù)擔(dān)相對較低主要是由于房價相對較低，導(dǎo)致負(fù)擔(dān)指數(shù)較低。而對于長沙而言，房價相對友好的同時，平均月薪也相對較高——在 35 個樣本城市中平均月薪約為 9080 元，居于第 15 位，導(dǎo)致負(fù)擔(dān)指數(shù)較低。

總結(jié)發(fā)現(xiàn)，以北京、上海及深圳為代表的一線城市憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢帶來的持續(xù)性需求及良好的基礎(chǔ)服務(wù)配套資源，導(dǎo)致居住負(fù)擔(dān)指數(shù)相對較高，并且這一趨勢并不具備可逆性；對于剛需客群而言，長沙居住負(fù)擔(dān)指數(shù)相對較低；貴陽、哈爾濱等城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展及人口等因素，導(dǎo)致房價處于較低水平，居住負(fù)擔(dān)指數(shù)相對較低。

3.

2021年剛需上車平均面積下降

對比各城市剛需“上車”平均面積，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) 35 個樣本城市平均居住面積約為 81.2 平， 2020 年 30 個樣本城市平均居住面積約為 84.04。對比發(fā)現(xiàn)，2021 年剛需上車平均面積出現(xiàn)下降，降幅約為 3.5%。

分析 35 個樣本城市，發(fā)現(xiàn)城市間剛需上車平均面積差距依然顯著，深圳比南昌小近 33 平方米。在樣本 35 城中，深圳、上海、天津及哈爾濱等城市剛需置業(yè)套均面積尚不足 70 平米，其中深圳剛需客群置業(yè)套均較小，僅 56.2 平；而南昌、佛山、長沙、石家莊及鄭州等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在 85 平以上，其中南昌以 90 平居35 城首位。

總結(jié)發(fā)現(xiàn)，2021 年 35 個樣本城市見剛需上車套均面積差異依然顯著，城市能級間差距依舊明顯，限于較高上車門檻，一線城市明顯偏低，一線城市剛需置業(yè)套均面積從小到大排名出現(xiàn)較大變化。對于新一線城市與二線城市而言，剛需上車套均面積的差異性并不顯著。

4.

一線城市首次置業(yè)年齡最年輕

在人們的認(rèn)識中，一線城市房價高，所以剛需首次買房的年齡會偏大。而這次經(jīng)過貝殼研究院調(diào)查得出，這個認(rèn)知是錯誤的，一線城市首次置房的剛需年齡反而偏低。

報(bào)告顯示，30 個樣本城市首次置業(yè)年齡均超過了 30 歲，集中在 30-35 歲區(qū)間。以北京、深圳及廣州的首次置業(yè)年齡相對較低，北京約為 30.3 歲，深圳約為 31.1 歲，廣州約為 31.5 歲。

與此同時，南京、武漢及蘇州等城市首次置業(yè)平均相對較高，南京約為 34.1 歲，蘇州及武漢約為 33.8 歲。首次置業(yè)年齡年輕化的 TOP10 城市中，一線城市中有三個位居其中，整體而言，一線城市剛需首次置業(yè)年齡相對偏低。

在新一線城市中，首套剛需置業(yè)年齡相對偏低的城市為長沙、合肥、惠州、寧波及西安等。相對于一線城市相對高企的“上車”門檻，對于首套剛需客群而言，新一線城市的居住負(fù)擔(dān)相對較低，同時受益于近年來人才吸引政策的支持，新一線城市持續(xù)吸引高端人才的涌入。

其中，長沙首套剛需置業(yè)年齡相對偏低，這主要是由于長沙人均收入水平、就業(yè)機(jī)會等也處于全國中上游，無論是租房還是買房，相對于城市人均收入而言，負(fù)擔(dān)和全國其他城市相比都較低，在居住自由上更具有競爭力。

5.

超過七成首次置業(yè)剛需需要按揭貸款

剛需客群首次置業(yè)時如何來支付房款？

報(bào)告的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，75.2%的受訪樣本表示需要進(jìn)行按揭，僅 24.8%的受訪樣本表示可以進(jìn)行全款支付。

與城市能級交叉分析發(fā)現(xiàn)，隨著城市能級提升。二線城市剛需按揭占比約為 73.2%，新一線城市約為 74.8%，一線城市約為 82.6%，從二線城市到一線城市，受訪樣本按揭貸款的比例依次提升，且一線城市與其他能級城市間差異顯著，這也符合城市能級越高，“上車門檻”越高的推斷。

6.

過半剛需表示可以獨(dú)立購房

通過此次調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，30 個樣本城市選擇在支付房款時選擇按揭貸款的均超過 50%， 按揭貸款成為主要的支付方式。

對于需要按揭的剛需客群而言，他們購房的首付及月供的資金來源是怎樣的？

調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，65%的受訪樣本表示“首付及月供靠自己及配偶”，18.8%的受訪樣本表示需要父母支付首付，而后自己來還月供。

總體看，過半的樣本戶家庭選擇獨(dú)自支付房款，需要父母支持的占比達(dá)到 35%。

分城市級別看，又會表現(xiàn)出怎樣的特征？

一線城市中，約 34.5% 的受訪樣本表示在購房時需要父母支持，與新一線城市基本持平。對于二線城市而言，需要父母支持占比約為 36.4%，要高出一線城市及新一線城市。

7.

月供30%成舒適線

報(bào)告指出，用月供收入比來衡量家庭的月供壓力情況，并將 30%定義“舒適線”，即一個剛需家庭拿出月可支配收入的 30%用于月供支出，能夠保障家庭日常開支的同時維持相對體面的生活水準(zhǔn)；將 50%定義為“安全線”，即能夠保持家庭正常開支的同時有一定的抗風(fēng)險能力。

調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)， 在已置業(yè)的剛需樣本戶中，月供收入比在 30%及以下的占比約為 67.5%，即過六成的剛需樣本戶 家庭處于“舒適線”水平，月供收入比在 50%及以下的占比約為 98.1%，即過九成的剛需樣本戶家庭處于“安全線”水平。

8.

小戶型成絕對主力

對于剛需客群而言，他們傾向選擇的居住面積區(qū)間特征如何？

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區(qū)間在 90 平以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區(qū)間為 85-90 平，35.6% 的受訪樣本居住面積區(qū)間為 70-85 平。

從數(shù)據(jù)分布看，剛需樣本戶家庭的居住面積區(qū)間主要集中分布在 90 平及以下，且主要集中在 85-90平。一線城市 85-90 平區(qū)間占比達(dá)到 49.67%，新一線城市該區(qū)間占比達(dá)到 51.05%，二線城市該區(qū)間占比達(dá)到 55.88%，該占比隨城市能級降低而逆向增加，主要原因之一是上車門檻在逐能級降低。

9.

小高層成心頭愛

對于剛需客群而言，他們的樓層偏好如何？

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約六成剛需樣本戶家庭更傾向于小高層（總樓層 12-18 層），其次為高層（18 層以上），占比約為 30%，對于洋房（11 層及以 下）而言，選擇的占比僅約為 8.7%。對于高層或者小高層只是通俗的說法，官方并沒有給出明確定義。我們將 18 層以下的帶電梯的住宅定義為“小高層住房”，而比小高層還高的住宅定義 為“高層住房”。

高層住房一般視野更加開闊，同時房子的采光通風(fēng)效果也更好，空氣流通性更佳，同時樓層高也就意味著住宅的土地使用率高，這樣房價也就會相對低一點(diǎn)。另外，高層住房的建筑結(jié)構(gòu)一般都比較復(fù)雜，這也使得其建筑質(zhì)量要比小高層的建筑質(zhì)量要求高。

相對于高層住房，小高層優(yōu)勢比較明顯。首先，小高層住房人口密度較低，所以居住人口總數(shù)也較少；其次，公攤面積較小，一般來說，小高層住房公攤面積在 20%左右，而高層住房的公攤面積則在25%左右，因此小高層的得房率就較高；最后，小高層住房的物業(yè)服務(wù)水平、小區(qū)綠化率較高，小區(qū)整體環(huán)境較安靜，這樣整體居住體驗(yàn)感會更好。

10.

主臥舒適度最受關(guān)注

對于剛需樣本戶家庭而言，他們更關(guān)注哪個居住空間的舒適度？

調(diào)研數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，約 42.6%的剛需樣本戶表示，他們更關(guān)注主臥的舒適度，其次是客廳，占比約為 29.2%。另外，有 11.1%的 剛需樣本戶家庭表示，他們更關(guān)注景觀陽臺的舒適度。而對于衛(wèi)生間和廚房的舒適度，剛需樣本戶家庭關(guān)注度相對較低。

與性別進(jìn)行交叉分析發(fā)現(xiàn)，對于居住空間舒適度的要求，兩者的選擇順序是一致的，同樣， 與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析，也得到相同的結(jié)論，即無論是單身，青年夫妻，還是三口或四口之家，他們對空間舒適度的要求也是一致的。也就是說，對于居住空間舒適度的要求，具有普適性的特征，人們對主臥和客廳舒適性的要求相對較高。(完）