在這輪地產調控中，民營房企受到的創傷最大。

分析其中的原因，一部分來自行業環境的影響，這是企業自身不可控的因素；但還有一部分原因，則來源于企業不合時宜的模式自信和不知節制的規模野心。

有一家粵系房企在2020年的時候，竟然還荒唐地制訂了“二次創業，沖擊千億”的目標，從此大肆融資借債，超越自身實力地拿地擴張。結果，去年下半年行業剛進入困頓拐點，這家房企就暴雷了。

這次民營房企遇到的困境，應該說很大一部分危機都來源于自身，外因只是一個誘發因素。如果一直保持戰略自省、精益運作和財務自律，這次危機完全是可以避免的。

能夠加以佐證的是，在同樣的市場條件下，為數不多的幾家民營房企，依舊保持著穩健經營。

比如碧桂園，在2018年公司迅速調整了規模增長模式，轉而在投資、運營、營銷、產品、財務等各個層面努力提升全周期綜合競爭力。

據碧桂園年報顯示，2021年全年碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平米，是去年房企中唯一權益銷售額破五千億的房企，銷售展現較強韌性。2021年全年，碧桂園累計權益物業銷售現金回籠約5022億元，權益回款率達90%，已連續6年達到90%或以上，持續領先于行業平均水平。

有好多年，行業流行借新債還舊債的做法。雖然這一做法并非地產行業獨有，但它高度依賴通暢的融資渠道和活躍的市場行情，一旦環境改變，資金鏈馬上會面臨考驗。這對重資金的地產企業來說，其實是很致命的做法。

但那時很少有民營企業顧忌這一點，相反，它們還覺得只有財務激進才能彎道超車，否則就會被時代拋棄。

事實證明，要想成功穿越行業周期，企業需要規避財務陷阱，等到行業轉壞的時候，保守的策略最終成了護身符。

像碧桂園這幾年一直在優化融資結構，還通過提前償還或回購部分高息短債降低融資成本，債務久期也得到了有效優化，財務安全得到了很大維護。

據公開資料顯示，2022年1月27日，碧桂園償還了一筆本金總額4.25億美元、票息7.125%的優先票據，票據金額及應計利息均已悉數償還。3月15日，碧桂園又以自有資金提早完成境內回售資金支付，本息共計約6.2億元人民幣。

其他幾家民營房企，同樣也是在保證財務安全上有所作為。

很多時候，做事做企業并不需要追求太多花里胡哨的理念，只要按照理性邏輯出牌就可以了。

很明顯，這些民營企業贏在了價值觀上，而作為回報的是，它們拿到了下一步得以發展壯大的門票。

一方面，這些優質民營企業可以繼續得到融資支持，有的甚至還拿到了并購貸款。這對高度依賴資金的地產企業而言，能繼續融資就代表獲得了生存下去的基本條件；而有資格并購，就意味著搶先一步獲得了發展壯大的機會。

如果說登陸資本市場是前期地產企業獲得晉級的助推器的話，那么現階段的優先發展權，則是牽引機，決定了企業未來的高度和格局。

最近，一大波政策紅利正向這些企業涌來。最新的一個文件是證監會、國資委、全國工商聯發布《關于進一步支持上市公司健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。

針對地產企業，《通知》提到，要堅持“房住不炒”，依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，密切關注市場形勢和行業變化，嚴格防范、妥善化解各類風險，促進房地產行業良性循環和健康發展。

這里提到了，支持上市房企必須是“依法依規”，也就是一定階段內排除了出險企業獲得政策支持的可能。下一步，優質民營企業將優先獲得向新模式轉型的機會。

所謂的“新發展模式”，理論層面的含義是，對企業而言意味著保持杠桿合理化，強化輕資產運營能力，以及向城市運營商角色的轉型。涉及新模式的幾個相關的市場將分別是：城市更新和老舊小區改造、保障性租賃住房市場、房地產代建和城市運營。

融資和政策支持一起發力，將會促使民營房企發生劇烈分化，優質民營企業可能會有以下幾種發展趨勢：

一是成為大型綜合開發運營商。它們既有規模優勢，產品紅利，又有對存量資產的運營管理能力，同時還會做產業鏈上的各種延伸服務，將會成為名副其實的城市發展商。

二是低杠桿運營去金融屬性。企業將會更看重現金流和利潤表現，更注重精細化運營，細化管理顆粒度，真正做到向管理要效益。

三是可能成為大型轉包商。企業憑借規模、聲譽和資質承攬到建設項目，再轉包給相應的中小企業，中間收取管理和轉包費用。

經過這次行業出清，大部分出險企業在經過債務重組和行情回暖后，大概率還是會生存于市場中。它們只是絆倒在資金鏈上，但一些產品力和服務依然存在。

就像當年的佳兆業，雖然一度陷入債務違約和經營停頓的困局，但最后通過回暖的市場還是回歸到了正常的運營軌道上來。

不過，這次有一點不同的是，出險房企已經被標簽化并被深度記憶，未來經營很可能會受到制約，中短期內在代建領域或存在發展空間。

總體來看，經過這次行業出清運動，成功穿越了周期的大型房企已經跨入了下一場開局的大門，原先的行業競爭格局徹底改變了。