作者：kangins

2月22日，融創地產發布公告，其存在8項失信行為，涉及票面金額661.7萬及利息損失、訴訟費用等。而這也是繼融創1月初境內債券重組方案通過后首次被納入失信被執行人名單。

公告表示，上述事項不會對公司的各項債券展期后的兌付安排產生重大不利影響。本司及其余各被告目前正在與原告洽談和解，預計在達成和解后，上述失信登記將撤銷，屆時將不會對公司生產經營、財務狀況及償債能力產生重大不利影響。

無法龐大的債務Hold住了，沒想到載在商票上……

01 現金流困境：房地產回暖，融創銷售大幅下跌

自去年11月房地產三支箭射出后，從中央到地方均加強了對房地產的支持力度，特別是針對首套房和二套房潛在客戶，可謂暖意一波加一波，除了我們熟悉的利率打到骨折4%以下外，還推出了接力貸最高可到100歲的罕見支持措施。在史無前例的支持力度下，據統計，截止至2月20日，30大中城市商品房成交量也是出現了大幅上漲，按套數計算，周漲幅同比增加18.47%，月漲幅同比更是大幅暴漲310.84%。

在房地產整體回暖，特別是一、二線城市出現了短期內較為明顯的回歸背景下，融創2023年1月的銷售額卻僅有72.3億元，同比大幅下跌74.1%，環比下跌10.85%。

對于重倉一、二線城市的融創來說，在一、二線城市大幅回暖的背景下，銷量更應該是大幅提升，結果卻不升反跌。這反常的銷量數據說明融創現金流依然緊張，而且其現金流的修復速度可能慢于預期，甚至弱于先于融創暴雷的恒大。恒大流動性危機爆發于2021年9月，而融創爆發于2022年5月，按理說，融創的現金流即使緊張也不至于弱于提前8個月暴雷的恒大。

為什么說現金流緊張會對銷售造成重大影響？

銷量數據除了取決于銷售團隊的銷售力度，在當前背景下更重要的原因則取決于資金的充沛程度。這是因為在房地產行業普遍陷入流動性困境的局面下，相較于期房，消費者更愿意買看的見摸的著的現房，而現房則意味著需要房地產企業前期先自行顛付建設成本，這就需要有充足的現金流來進行保證。

02 壓倒駱駝的最后一根稻草：危機爆發前的最后瘋狂

融創，常年前五的房企，扛過了2021年的房地產寒冬，卻在2022政策開始發力紓困房地產的節點上爆雷了。何以至此？為什么是這個節點？

在房地產行業由點及面的流動性困境及金融機構整體對房地產的致性收縮下，疫情帶來的沖擊作為導火索直接引爆了融創的整個債務危機。

我們來看一組數據：

作為融創中國銷售回款重倉的上海分公司，此前回款貢獻了融創中國近1/3的銷售額。受3月初上海疫情影響，更是受到了極其嚴重的影響，在金三銀四的銷售旺季，3-4月份僅錄得 72.14億的，比1-2月的銷售回款143.86億再次腰斬，其中4月僅錄得14.99億的銷售額，幾乎接近于停滯。

如果說2022年“金三銀四”銷售重倉地“上海分公司”的啞火直接導致了5月初的債務危機爆發，那此前在房地產行業即將逆轉的2021年上半年，融創中國的高溢價逆勢瘋狂加倉或許是更為根本的原因……

2021年3月，“上海普陀”官微發布一則消息，針對該區此前土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區政府第一時間約談了融創上海及項目公司相關負責人，約談由區規劃資源局和區房管局相關負責人主持。

2021年3月30日，融創以成交樓面價9158元/m2拿下淮安區婦幼保健院東側地塊，溢價率高達98.9%，一躍成為淮安區新“地王”。

2021年4月7日，融創經過201輪競價，以總價16.56億元成功競得寧波暨環北路居住區R21-07地塊，成交樓面價12280元/m2，溢價率34.9%。

4月29日，融創以11.9億元拿下重慶中央公園82.24畝土地，樓面價14470元/m2。

5月，融創99億元收購林影泰。

融創在2021年上半年瘋狂拿地，收購金額900億元，堪稱“中國拿地王”。

當時的媒體是這么報道孫宏斌的：

當時的融創的口號：“搶別人的地，讓別人無地可買”。

在政策調控之下，友商紛紛踩剎車之時，融創卻偏偏還要踩一腳油門。這時候，你還能說，融創是無辜的嗎？21年上半年900億拿地，豪擲百億并購彰泰，百億進軍白酒，一年之后連40億都還不上？……

現在來看，顯然2021年上半年的最后瘋狂是導致融創債務危機全面爆發的根本原因！

03 火力全開的自救：左手賣項目，右手獲得展期

2022年5月12日，融創中國(1918.HK)公告對其公司發行的2023年10月到期7.95%優先票據項下一筆金額為2947.86萬美元的利息應于寬限期2022年5月11日到期應付但是未付，至此，融創中國在積極自救半年后正式官宣違約！

自2021年下半年開始，自恒大債務危機開始，整個房地產行業的形勢便急轉直下，融創中國除了停止其上半年瘋狂倒地的動作外，便開啟了“賣賣賣”一系列自救行動，試圖緩解其流動性危機：

2023年1月，融創中國154億境內債券重組方案獲得通過！至此，融創也是繼富力地產、龍光集團之后第三家成功重組境內債的房企，而且是第一家TOP10暴雷房企中第一家重組成功，因此更具有標志性意義！與此同時，融創以35.8億元甩賣深圳融創文旅51%的股權，加速回血！

除此之外還包括通過融創中國股權折價融資、孫宏斌個人4.5億美元的無息借款等，加上此次重組成功的150億元境內債券，合計融得或緩解約700億元的債務。

但是相對于總負債1.2萬億的融創中國來說，在化債的路上仍然任重而道遠。

寫在最后

自去年雙11“地產十六條”政策出臺后，地產三支箭相繼射出、萬億銀行授信支援優質房企、下周存款準備金率等資金端全方面立體紓困房企后;2023年伊始，各地紛紛祭出提振住房消費端大招，特別是各地根據實際情況針對首套房、二套房推出了低于4.0%的房貸利率、接力貸、提高公積金貸款等花式繁多的招數，全力提升潛在購房需求從而助力房地產回歸正常……

相信在資金端及消費端全力加持下，房地產回歸正常應該只是時間問題！只不過對于恒大、融創們而言，是否可以在房地產回暖的背景下贏得先機重新回到正軌？

現在，對于恒大、融創而言，最大的敵人，還是時間