廣東
廣州舊村改造，出現了一個很不樂觀的信號。
荔灣區沙洛經濟聯社前幾天發布公告稱，沙洛舊村改造項目合作意向書已到期，村委與珠光集團協商后，將終止合作。
沙洛村股東代表全票通過表決了《合同到期終止協議書》。根據協議，珠光將收回繳納的5億元履約金，以及舊村改造前期費用5000萬元；但是，前期投入成本需要等新的合作方出現之后再協議退還。
協議書這句話值得玩味，可能透露了兩個很重要的信息：沙洛舊村還會繼續推進舊改，以及
珠光或是主動退出項目
簡單說個歷史，當時為了拿下沙洛舊村改造項目，珠光曾不舍遺力。
2020年9月，沙洛村公開引入舊村更新改造合作意向企業，并明確提出一項要求：不引入正在實施荔灣區舊村莊更新改造且尚未完成整村補償安置工作的企業。萬科、佳兆業、奧園等被拒之門外。
雅居樂、世紀金源仍入場與珠光爭搶。也發生了戲劇性一幕，雅居樂沒有通過資格評審，珠光以不足80%同意率成功奪標。
上一篇：廣州舊改找來湖南國企救場
我們已經說到，海珠瀝滘村作為廣州重要推進的舊村改造項目，珠光集團把施工建設讓了出來，湖南大型建筑國企湖南建工首次進入廣州市場
7個地塊工程建設，需要投入30億元資金。現時市場，珠光同樣面臨著流動性難題，2023年中期，有息負債總額147.83億港元，一年內到期占比為54.1%，現金及銀行結余僅6.5億港元。
舊改，是合生創展、珠光集團、珠江投資等“合生系”熱衷的囤地模式。
在廣州，番禺新基村、黃埔火村村、海珠前進路、TIT科貿園等項目，開發時間或持有時間基本超過了10年。
2023年中期，在廣州，合生創展持有發展中物業、待發展物業合計612萬㎡，以26.47%位居第二，第一為惠州；珠光控股則擁有65.32萬㎡，12個項目中9個位于廣州。
即便在市場轉折點初現時，合生系依然敢接手升龍退出的黃埔區夏園村、茅崗東2個舊改項目。
當一家敢于逆風而行的企業，突然選擇了放棄，這意味著什么？
瀝滘、沙洛之外，合生系在黃埔舊改市場呈現出復雜處境，比如因“九佛五村七片”片區改為融合改造，合生介入的蓮塘村舊改需轉手黃埔區屬國企。珠光也承認退出了一些外郊舊改項目。
另一要素，2022年上半年，合生悄悄成為黃埔開發區產業投資基金的二股東。這種布局，對于后來舊改開始側重產業、非住宅規劃結構來說，是具有前瞻意義的。
但，現在卻開始不受用了
不斷變化的變化，或打亂了合生系當時布下的決策，比如境外債務需要延期兌付，高估了廣州核心城區樓盤項目去化速度等。
克而瑞研究數據，2023年10月，廣州商品住宅去化周期區間為18.3至20.8個月。
合生系顧慮的關鍵顯然不是去化問題
更加重要的變化是，去年至今廣州舊改模式出現新形勢：做地模式、房票安置。
目前，做地模式主要由廣州市級七大主體參與，包括越秀地產、廣州建筑、廣州城投、廣州地鐵、珠實集團等。
做地模式讓舊改項目進行了一二級分離，一級土地整理由認定的做地主體承接，也就是常說的舊改前期工作。
雖然現在還沒聽到，民營房企之前拿下的舊改項目需要拱手讓出一級土地整理工作，但對于合生系來說，一級土地整理正是一頭豬的“護心肉”，拿地成本低、操作過程“可控”。
這是合生系穿越行業下行周期的核心。
房票安置政策機制在廣州開始探索，目的是想降低前期資金投入壓力和征拆難度，而這兩個環節恰是民營企業的能力體現，因為市場化更具有優勢。
本質則是減少舊改/城市更新項目對于民營企業的依賴。
房票安置可以加快整個城市的商品房去庫存，不能原址回遷則加大去化壓力和周期，也幫人做嫁衣。
一場游戲中，核心技能被限制使用，還會有人平A繼續堅持取勝嗎？這自身要有多強的承受和自愈能力呢？
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