作者|kangins

優秀行業標桿房企萬科再次站在懸崖邊！

在民營房企優等生碧桂園被債權人提前清盤后，作為混合制行業標桿的萬科再陷債務危機的傳聞：

萬科尋求一筆原定于2023年12到期經協商延期3個月至今年3月到期的債務再度展期時被拒。

2月底，據Reorg消息：萬科正與部分貸款機構（主要是保險公司）進行非標債務展期談判，以延長其非標準債務的期限；原定于2023年12月到期，延期3個月至今年3月到期，隨著到期日再次臨近，由萬科董事長郁亮帶領一眾高管團隊前往北京與監管機構會面，并與債權人就潛在的資產處置進行談判，而據房地產圈子今日瘋狂流傳出的一張微信聊天截圖(評論區回復“VK”獲取）顯示：

債權人拒絕了萬科要求再次展期的要求!

天雷滾滾，房地產行業最先喊出“活下去”口號的萬科若發生債務違約，其行業地震不亞于恒大之初對房地產行業的震撼開場，而顯然：

這是一場市場再也承受不起的超級核打擊！

如果從相關外圍指標來看，天然就有大量渠道信息的優勢的債券市場顯然已然開啟了預警模式，多只萬科境內債出現下跌：

1、“21萬科02”連續兩日下跌，周五（3月1日）收盤67.9元，較1月初96.7元暴跌近30%，創下該券最大歷史跌幅；

2、“22萬科01”周五收盤（3月1日）85.67元，較一周前最高點100.01元跌幅近15%；

3、“20萬科06”等多只萬科債券近期均創新低。

而這或許與萬科的小作文密切相關。

無奈下的絕地求生

在當前房地產融資端不暢的情況下，銷售收入是保證房企債務不違約的最后城堡，我們來看兩組數據：

1、2023年萬科的全年銷售3504億，平均到每個月近約300億，而且幾乎每個月的銷售情況基本上節奏保持地很好；

2、2024年開始，據克而瑞數據顯示，萬科前兩個月的銷售額分別是194.5億、117.8億；

從數據來看，2024年兩個月合計銷售312.2億，幾乎相當于2023年的一個月的銷售額，而萬科今年上半年美元債的償付高峰期則在3月\6月，需要分別償付6.3億美元/6億美元，折合約90億人民幣。

即將到來，需要在3月及6月分別償付6.3億美元、6億美元，大約90億人民幣的償債高峰即將到來。

有人在想，才90億，萬科賬上還趴著1000億的現金，市場究竟在擔心什么？

市場在擔心什么？

十次危機九次地產。

這一輪房地產行業的流動性危機始自恒大的流動性危機引發的行業債務危機，從2021年9月到現在，當前地產行業存在兩個核心的問題：

流動性不足+需求不足

如果說，流動性不足導致房企資金沉淀在土地和爛尾樓從而危及流動性問題；那么，銷售端導致的需求不足則會導致房企資金沉淀在現房上從而危及流動性問題。

顯然，對于萬科的主要擔憂在于后者。這次的市場擔憂與此前萬科10月底面對美元債在二級市場收益率大幅提升時的擔憂是類似的：

截止至2023年三季度末，公司在手現金1037億，對短債的覆蓋倍數2.2倍，且年內公司已無境外債務到期，境內待償還信用債僅僅3.8億元。

市場并不是擔心你當前手上的現金是否足夠覆蓋短債，而是擔心：

2022年底萬科手上在手現金還有2000億+

僅僅一年時間不到，便消耗了一半，當前萬科的銷售額幾乎腰斬的情況下，在手的現金流在持續還債的壓力下，還能堅持多久，畢竟，從房地產行業的流動性危機到當前的資產負債表危機，后續該怎么辦？如果提升市場的信心從而促進銷售的回暖則成了關鍵。除了一部分現金流除了償債外，還會繼續快速固化到現房中，這才是市場的擔憂之所在。

萬科在行動

這次由萬科董事長郁亮帶領的高管團隊除了與債務人進行緊急磋商外，顯然還在爭取高層的政策空間，債務人方面吃了一鼻子灰，但是好在高層對于優秀房企萬科支持的態度還是非常明顯的，幾乎同一時間，萬科公告：

擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目作為基礎設施資產，開展基礎設施REITs申報發行工作，首次發售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于……的在建項目或前期成熟的新項目。

這里劃重點：

1、這次募集的錢是在建項目或前期成熟的新項目，翻譯一下，就是救急的；

2、公司于3月1日收到證監會的受理通知書，顯然，這效率也是沒誰了；

當然，萬科能尋求高層的定向紓困，既與自身作為房企中的標桿地位密切相關，又與其自身的清晰認知密切相關：

自助者天助之

與萬達的老王是從最不優質的資產開始賣賣賣模式不同，萬科剛是一出手就是將最優質的資產直接甩賣：

除夕當天，萬科將自己旗下最掙錢的上海七寶萬科廣場剩余的50%股權以23.83億賣給亞洲最大的不動產基金：領展基金，這一價格不僅低于評估的35%，而且還較此前2021年4月當時50%股權的出售價27.7億低了約兩成。

而上海七寶萬科廣場在萬科體系內那掙錢的能力幾乎就是一哥級別的存在，長期霸榜。

即使在疫情最嚴重的2022年，項目收入依然是神一般的存在，遠高于第二名深圳印力中心。

救急的程度不同。

寫在最后

當前對于房地產行業的政策已日趨明朗，房企要活下去，必須要去杠桿，但融資對現在的房企來說，大多數是借新債還舊債，并不能解決債務壓力，只是把風險推向未來，期待未來市場好轉來化解債務，以時間換空間。

2022年以來，監管機構出臺了大量支持房地產企業融資的政策：

1、去年雙十一出臺的“金融16條”：對房地產企業融資，國有、民企等房地產企業一視同仁；

2、10月31日召開的每五年一次的中央經濟工作會議中提到：“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。”

3、11月底，“三個不低于”+傳說中的“50房企白名單”+“向房企提供無抵押的流動性資金貸款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》；

2、1月26日住建部發布要給房地產融資支持項目“白名單”；

3、截至2月28日，全國有276個城市已建立城市融資協調機制，約6000個項目入圍地產“白名單”，審批貸款超2000億元，總額預計將超萬億；

4、一線城市房地產紛紛“松綁”限購限售，到房貸利率下調……

俗話說，信心比黃金更重要。對于當下眾多嗷嗷叫的房地產企業們而言，比信心更重要的是：

黃金。