建設群眾滿意的好房子。

10月17日，西安住建公眾號發布《關于優化我市房地產相關政策的通知》，共8條內容，包括二手房拿證即可交易、取消新房指導價（限價）、不再區分首套二套房商貸首付比例統一不低于15%、提高公積金貸款額度最高至120萬等一攬子政策。

前面幾條大家其實心里都有譜，遲早的事。而且說實話，首付比例降低、貸款額度增加對購房者來說喜憂參半，畢竟貸款是要還的，貸的越多越久還的就越多，即便是利率降低那也不是小數目。

個人認為，本次樓市八條第六條才是對購房者最有益的，值得單獨拎出來說說——優化用地供應結構、規模，盤活存量閑置土地。提高商品房建設質量，優化商品住房項目陽臺計容比例、以戶配比車位等規則，增加住房得房率，建設群眾滿意的好房子。

西安前幾年實行的政策是陽臺計半面積，另一半是“贈送”，所以交付的時候不能封陽臺；后來有段時間又不允許贈送面積，有的開發商干脆取消陽臺，或者做的盡可能小。

這一時期的得房率是最低的，能達到80%都算很好了，大部分項目的得房率在75%左右，也就是房產證上建面約100㎡的房子，實得面積只有約75㎡，所以“取消公攤”的呼聲一直沒有斷過。

四代宅出現之后，不但陽臺半贈送、飄窗全贈送回來了，飄臺、露臺也是全贈送，有的項目算上贈送面積，得房率能達到接近甚至超過100%，同樣的建面，居住舒適度自然大大提高。

其實陽臺半贈送和露臺全贈送也是有講究的，比如前幾天介紹的，南向陽臺進深是約2.25米，同樣面寬的情況下，就要比進深約1.8米的陽臺贈送面積更大。

再比如絲路軟件城的，不但陽臺直接做到約23㎡，露臺更是讓人嘆為觀止，奇數層開間約11.4米，偶數層進深約5米，直接對市場上一眾進深2米左右的露臺降維打擊。

以前開發商做這種提高得房率的設計，都被稱為“偷面積”，所以都是盡可能隱晦的說。這次新政直接把“優化商品住房項目陽臺計容比例，增加住房得房率，建設群眾滿意的好房子”提到臺面上說，也算是政策松綁，開發商實施起來就更有底氣了。

說到這里，就不得不提龍湖在航天新城開發的御湖境了。這個項目早在四個多月前就已經開放，而且總占地面積只有約31畝，共382套房，如今銷售已經進入尾聲。

御湖境是一個純粹的改善小區，最小戶型是建面約135㎡，再往上就是建面約143㎡和建面約180㎡戶型。所以雖然小區不大，但龍湖依然做了業主會所。

今天我們就拿航天御湖境建面約143㎡戶型為例，看看龍湖是如何利用設計提高得房率。

友情提示：以下內容為作者在參觀樣板間時看到的情況，僅代表個人感受和看法，供大家參考討論。項目為毛坯交付，本文以介紹戶型為主，展示的樣板間實拍圖片旨在方便介紹戶型及改造細節并加深記憶，僅供參考，并非項目交付承諾。具體交付標準請以買賣雙方合同約定及實際交付為準，后文不再贅述。

目前市場上主流建面約143㎡戶型是大三室或者緊湊型四室搭配兩廳兩衛，但御湖境建面約143㎡戶型是（4+1）室兩廳三衛，不但多了一個衛生間，還多出一個功能室。

從戶型圖就能看出來，這是典型的四葉草設計，四個臥室分別位于房間四個角，屬于前些年的主流設計，好處就是每個臥室的隱私性都更好，互不影響；不過四葉草戶型只能做三開間朝南，有兩個臥室是朝北的，這點見仁見智。

都說時尚是一個輪回，在大面寬短進深大行其道的今天，龍湖在自己的TOP級產品系御湖境首次落地西安的主力戶型上選擇“復古”，一個是有勇氣，另一個就是有底氣。

這個底氣，就是這種設計帶來的超高得房率。

入戶之后是獨立玄關壁柜，避免被人站在門口就“一鏡到底”的尷尬。

玄關旁邊的臥室做成了一個半開放式書房，也可以改造成電競房，無論是辦公還是打游戲都不會影響其他人。

餐廚區在整個房子的中心位置，廚房是U型設計，動線合理，而且空間還是比較充裕的。

餐廳和客廳等寬，開間約5.5米，樣板間放了一個圓形餐桌，空間依然綽綽有余。

這就給兩側做邊柜提供了充足的空間，設計合理的情況下，餐邊柜+儲物柜能輕松實現。

南側陽臺按照如今的慣例是直接裝進客廳的，這也讓整個會客區在約5.5米面寬的情況下增加了約10㎡的實用面積，再配上大落地窗，視覺效果不比大平層差。

我們之前說過，寬廳全部用作會客區自然會顯得闊氣，但從空間利用率角度來說，在沙發后面預留一個壁柜其實更符合實際，當然，這個還是看業主個人需求。

客廳兩側是兩個套房，都帶有獨立衛浴。

南向次臥套一般會用作老人房，獨立衛浴不但隱私性更好，也能讓老人起夜時更方便安全。

當然，這個臥室的暗衛也可以不保留，而是改造成衣帽間，不過這樣一來老人就需要穿過整個餐客廳去公衛，便利性和夜間暗光下的安全性會差點。

主臥套房是常規設計，預留L型衣柜的位置，目測空間感還不錯，能夠保證居住舒適度。

主衛是獨立三段式明衛，和主臥等寬，所以樣板間做了大平層主臥套間常見的雙臺盆之后，依然很敞亮。

這個戶型是奇偶錯層露臺，露臺都在南側，奇數層露臺面寬更大，位于主臥套房南側，連接陽臺（客廳）。

偶數層露臺位于次臥套房南側，和次臥套等寬，但進深更長。選擇奇數層，次臥套就是飄窗，反之亦然，飄窗也是全贈送，可以自主選擇是否保留。

北向另一個次臥樣板間設計為兒童房，做了榻榻米，提高空間利用效率。

公衛也在兒童房門口，雖然空間不算很大，但功能齊全，而且是個明衛。

一定意義上來講，這個戶型可以算是三套房設計，畢竟如果沒有客人，公衛就是兒童房“專用”。

值得一提的是，樣板間這個兒童房也是把北向陽臺裝進去之后的設計，所以這個戶型其實是南北雙陽臺，只不過兩個陽臺都被“瓜分”了。

前文我們說過，這是一個“4+1室”，現在我們就來看看這個戶型最大的亮點。

在兒童房旁邊，有一個超大的設備平臺，這個空間有獨立上下水，而且是全贈送的。

這兩年，設備平臺是越做越大，因為不計入面積，所以除了滿足放“設備”的需求之外，等于給業主多了一些能夠有效利用的空間，可以做個家政間或者儲物間等等。

御湖境這個設備平臺讓人覺得只做生活陽臺或者家政間都有點浪費，甚至可以做一個茶室或者足夠私密的冥想空間。

至于中央空調，在這個設備平臺的外面，還有一個延伸出去的平臺，放中央空調外機綽綽有余。

這個設備平臺唯一的尷尬之處就在于它是和廚房連接的，廚房的窗子直通平臺，所以想要有效利用這個平臺，廚房需要一個功能強大的煙機。

總體來說，這個戶型在同面積段產品中還是非常有競爭力的，雖然兩個臥室朝北，但是大家看圖片也能發現，這兩個朝北的臥室都是大落地窗，采光其實不是問題。

再加上露臺、陽臺、飄窗、設備平臺的贈送面積，建面約143㎡戶型，得房率能達到約100%，比一般高層的建面約168㎡戶型還要大。

什么是“增加住房得房率，建設群眾滿意的好房子”？這就是。

-正文完-

聲明：本文為「新地產陜西」踩盤稿件，無商業合作，內容僅代表作者個人觀點，文章僅供參考討論，文中所配樣板間實拍圖僅供參考（拍攝時間：2024年6月28日），不作為項目交付承諾，具體以最終呈現或交付為準，本文不構成任何置業推薦。

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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