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?八年券商從業，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經媒體從業，資深記者

一切事物遇到運勢改變的那一刻，可以叫它拐點，也可能叫奇點，或是其他某種神秘力量的原點。對萬科來說，它是萬寶之爭。對金地而言，它就是險資的進駐。

自2013年開始，生命人壽和安邦保險一前一后滲透進金地，后者的風雨之路就裹挾上了險資的基因，直到當下又因安邦資產處置一案被卷入其中。

上周，北京市昌平區人民法院一審宣判了中國保險保障基金公司風險處置與法律事務部原總監、原安邦保險集團接管工作組副組長符飛涉受賄罪和濫用職權罪一案。《刑事判決書》顯示，符飛的違法行為事涉多家企業，包括兩家房企，一家是遠洋地產，另一家就是金地。

鷹覓君現在將《刑事判決書》里涉及金地的內容貼上來：

“ 2019年至2021年，符飛在擔任安邦集團接管工作組副組長、風險處置專責工作組副組長期間，利用其負責地產項目處置、大家保險集團有限責任公司(下稱“大家保險集團”)引戰工作的職務便利，在金地(集團)股份有限公司(下稱“金地集團”)收購溫州桃花島項目、參與大家保險集團引進戰略投資者及購買大家保險集團持有的金地集團股份方面，為該集團及其董事長凌克提供幫助。2021年初，符飛答應凌克暫不從保險保障基金公司辭職的要求，繼續給凌克提供幫助。凌克為感謝符飛提供的上述幫助及希望其繼續利用職務便利為自己提供幫助，承諾自2021年1月至符飛正式入職金地集團期間，會按照稅前年薪人民幣700萬元的標準，以金地集團“安家費”的名義一次性補償符飛共計人民幣525萬元。截至案發前，符飛尚未收到金地集團上述錢款。”

這段表述字數不多，但信息量非常大，基本還原了在原大股東安邦保險出事后金地的種種意圖和行動。當下的金地步履維艱，關于公司如何從高處翻滾而下，符飛事件好巧不巧地給出了一個窺視的角度。

●摩拳擦掌

2013年之后，金地管理層不得不承受著來自兩大險資股東的壓力，除了后者在經營上的一些干預外，2015年那場險資大股東否決核心員工跟投計劃的戲劇性一幕，讓管理層顏面掃地，也讓二者之間的對立情勢公之于眾。

據后來媒體報道，當年股東會的前半場，原董事長凌克做完報告后，來自安邦保險的董事姚大峰等兩三位股東代表還進行了附和，但在隨后的表決環節，安邦保險和生命人壽兩大股東卻投出了22.45億股反對票，占當日出席會議股東所持表決權股份比例的86.4%，最后管理層醞釀了半年之久的跟投計劃就此流產。

不過，第二年管理層再推跟投計劃，這次他們聰明地繞過了股東大會交由董事會批準。會上，兩大險資雖然投了反對票，但因為只有兩個董事席位未能有效阻止，最終計劃獲得了批準實施。

這個差點胎死腹中的核心員工跟投計劃，一開始被管理層稱為“是激勵不是福利”的計劃最終落地后，從公開的工商信息查詢到，其實只有數量有限的高管廣泛參與到公司的海量項目中。兩大險資當初的強硬立場，似乎到此時才有了注腳。

當初二者之間的博弈有多激烈，后來安邦支離破碎金地就有多活躍。從《刑事判決書》反映的資產處置種種事項來看，金地摩拳擦掌，參與感爆棚。

《刑事判決書》顯示，在處置安邦保險資產過程中，金地涉及通過符飛回購大家保險手里的金地股票事項。

鷹覓君查閱了一下市場公開數據，發現在符飛職務期內，大家保險持有的金地集團股票數量的確出現了變動。在2018年接管工作開始時，當時的安邦保險共持有9.3億股金地集團股票，占比21%，之后一直沒變動。等到2021年9月30日三季報出來，顯示股份發生了變化，當時改過名稱后的大家保險持股8.1億股，比之前減少了1.2億股，占比18%。不知這些減少的股份是否和金地運作有關，但在2021年8月，恰好在股份減持變動期內，符飛突然被單位降職為普通員工。10個月后，符飛被查。

此外，金地還想通過符飛參與投資大家保險，也就是想當大家保險的大股東。不過，這個事情并沒有后續，因為為大家保險引戰投被規定了其民營身份不變，估計金地的混合所有制性質不符合要求。截至到目前，大家保險的引戰事宜依然處于被擱置狀態。

●桃花島疑案

雖然大股東沒當成，但金地通過符飛還是得到了一筆大實惠，這就是溫州桃花島項目，現在的案名叫甌江峯匯。

2016年11月，溫州濱江商務區桃花島片區掛出了一個熱門地塊，其出讓部分土地面積為63054.9㎡，約95畝，當時有包括碧桂園、中梁、安邦、新希望、萬科、華潤等九家公司或聯合體參與競拍。經過幾十輪激烈競價，該地塊最終被安邦以344300萬元出價收入囊中，成為了當年溫州市的總價地王。

2018年初，安邦保險被接管，后開始了一系列資產處置工作，結果這塊地被金地盯上了。鷹覓君梳理金地歷年年報發現，該項目于2020年第一次進入金地土儲中。財報數據顯示，該地塊的買入成本為335937萬元。比起安邦當初的買入價，這個價格便宜了8400萬。要知道，從2016年到2020年四年間，溫州出讓土地樓面均價還上漲了13%。

當初，安邦拿地時折合樓面價為16885元/平方米，到了金地手上，公開信息顯示，2020年8月第一次開盤便賣到了均價33000元/平米。如今該項目已轉入現房銷售，均價更是達到了51000元/平米。2023年，該項目進入交房結算期，當年年報顯示結算金額為674617萬元。從這些公開數據粗略計算，房子還沒賣完，截至2023年底，這個項目的毛收益（不扣除稅費）就已經高達34億了。

經過符飛之手，這個項目確實賺了大錢。《刑事判決書》說，當時的董事長凌克為感謝符飛，承諾自2021年1月至符飛正式入職金地集團期間，會按照稅前年薪人民幣700萬元的標準，以金地集團“安家費”的名義一次性補償符飛共計人民幣525萬元。乍一看，這筆錢不算少，但和該項目帶來的收益相比，實在是九牛一毛。不過，符飛最終并沒有拿到這筆費用。

如果這么一大筆收益全部進入上市公司，盡管手段不那么光明磊落，但為了公司的業績也不是不能接受，但實際上這件事并沒有那么簡單。

根據金地2023年年報顯示，公司在這個項目上的股權占比僅有28%（見附圖）。而該項目在2020年剛納入合并報表時，公司還持有37%的股份（見附圖）。鷹覓君查了一下，變化是在2021年，股權占比一下減少了9%。

上圖來源于2020年金地集團年報

上圖來源于2023年金地集團年報

經查詢，金地商置是這個項目的開發主體。多年來，金地商置一直是個飽受非議的角色。

2013年，險資進駐金地集團成為大股東，巧合的是，幾乎在生命人壽進駐同期，金地集團迅速收購了星獅地產56.05%股份，成為其控股股東。在完成收購、高管入駐等動作后，星獅地產改名為金地商置。后來多年，金地集團對金地商置的持股一直穩定在40.27%，另一個大股東是新加坡公司，持股24.97%。

多年來，金地商置的董事會里全是清一色的金地集團高管，并有一定個人持股，同時集團對金地商置實施了大尺度的資源幫扶。據媒體跟蹤報道，金地商置除了被集團注入“白菜芯”級別的優質項目，其優惠貸款也來自金地集團。有媒體統計，2019年金地商置的關聯方貸款占到全部貸款總額的65%，利息低于5%，贏過了絕大部分民企。在這些幫扶之下，金地商置迅速崛起，銷售額在并購之后六年間翻了15倍。

溫州桃花島項目利潤豐厚，機會可遇而不可得，而且獲取時冒了相當大的法律風險，而金地集團卻沒有對它傾注最優勢的資源，寧可放棄絕大部分股權也要讓金地商置來開發，這種做法讓人匪夷所思。

另外，集團最終28%的持股比例也是一個疑點。順著桃花島項目公司股權一路追溯上去，金地商置100%控股子公司深圳威新軟件科技有限公司持股76%，其余24%股份被保利私募基金控制。按照金地集團持有金地商置40.27%的股權占比計算，集團應持有項目公司31%股份（40.27%×76%），而實際并表后只有28%，少了3%。對于一個盈利動輒幾十億的項目，一個百分點就是幾千萬，對一家上市公司而言不可謂不重要。

上圖來源于天眼查

如果不是符飛被查，《刑事判決書》沒有揭開這些交易，我們可能永遠無法得知一個原本利潤豐厚的開發項目，它是怎么來的，最后又是怎么被分割的。一個案件牽出一個桃花島項目，還有其他未知的“桃花島”嗎？

●狂跌5978.05%

多年來，金地真實的盈利水平一直存疑。鷹覓君過去分析過，金地一度充分利用了一項財技，即股權重估收益，一種靠股權交易產生的不帶任何現金流的溢價。在過去多年一個基本平穩的房地產市場中，靠交易項目股權來賺大錢的可能性很小，但這卻成了金地一項重要的收入來源。從2018年以來，這筆收入不斷攀升，從5億起步，到2021年發展到了頂峰，竟然達到了25億，占到了當年歸母凈利潤的27%。

此外，財報數據顯示，金地連續多年利用公司的投資物業重估收益來提升凈利潤總額，數額也不小，例如2021年就達到了近18億，占到了當年歸母凈利潤的19%。

值得注意的是，這些財技的功能都是提升賬面上的凈利潤水平，不帶來一分錢的現金流，而金地每年實實在在的現金分紅，依據的卻是賬面上的歸母凈利潤。金地真實的資金面情況和盈利水平究竟是怎樣的，桃花島項目或許給出了答案的一個切面。

當下金地的情況不容樂觀。公開數據顯示，今年1-9月，公司累計實現簽約金額528.1億元，同比下降56.69%。同期，國家統計局數據顯示，全國新建商品房銷售額為68880億元，同比僅下降了22.7%。金地的跌幅是全國水平的兩倍還多。

進入10月，隨著樓市超級大利好的釋放，金地的銷售情況依然沒有明顯改善。公司公告顯示，10月實現簽約金額56億，同比下降49%；11月實現簽約金額48.1億元，同比下降52.82%。

銷售不理想影響到了債務的削減。自行業在2021年見頂回落后，金地一直維持著到期債券的正常兌付。根據今年中報數據，截至6月30日，公司未償付債券為92億，比年初大幅縮減了60%。不過，金融機構借款就不那么樂觀了。今年中報數據顯示，公司長期借款還在增加，由年初的689億增加到了723億，又多了34億。

從下圖的長期借款明細看，抵押、質押貸款明顯增加，信用貸大幅縮減了42%。信用貸倚賴的是企業還款的可靠程度，不需要任何抵押質押。信用貸大幅萎縮，說明金融機構對金地的態度已經明顯發生了轉變。

上圖來源于金地集團2024年中報

和其他上市房企不一樣，金地的財報在長期借款科目上的信息披露有所保留，表現在不公開最關鍵的借款期限，因此一般人很難得知金地對金融機構的償債情況。不過，今年三季報數據透露了一個信息，截至今年9月30日，公司的現金短債比只有0.6倍，這還沒扣除受限資金，預示著一年之內的償債壓力非常大，這里面絕大部分都是金融機構的貸款。

目前金地已經有一年多沒在公開市場拿地了，今年三季報顯示，今年1—9月公司營業收入為410億元，同比減少21.59%；歸母凈虧損34億元，同比狂跌5978.05%。

過去一年來，天眼查信息顯示，以金地集團母公司為主體的立案信息已經達到了12條。上個月，金地集團出現了近10年來首次強制執行5017.64萬元。

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