廣州舊改大戶，融到一筆難度極大的錢

前段時間，科學城城更集團（全稱：科學城（廣州）城市更新集團有限公司）發行了一筆債務融資工具“24科城更新PPN001”，募集規模10億元，主承銷商是廣發證券。

這筆發債，創下了很多個紀錄，在全國，是同行業、同類品種債券利率新低，發行利率2.57%；在廣東省，是首筆城市更新主體債券。這也是科學城城更集團成立以來發行的第一筆信用債。

黃埔舊改，困擾多年的拆遷經費難題，有了轉折點。

很多人并不知道這筆債券的含金量。

科學城城更集團是一個城投平臺，還是黃埔區城投平臺二級公司，發信用債的難度是極大的。

城投平臺隱性負債問題，一直等著解決，也很難解決。這跟過往土地財政，不少城投平臺參與到大型基建、地產項目有關，特別是那些收入少、基建又猛的地級市，西南某市、東南某區都發生過城投平臺債務爆雷。

我們聽到消息（未經證實），2023年全年，全國各地城投平臺就做了一件事：審查、歸類城投平臺投資建設項目。

也就是，過往城投平臺做的是非盈利性項目，中央允許繼續融資發債，借新還舊。如果做的是盈利性項目，原則上一律不讓發新債還舊債。

自己的孩子，各地政府自己領回去解決。

科學城集團有可能是后一種，2024年差不多結束，10月中下旬發行了年內第一筆債券“24科城01”，后繼2個月時間里，集中發行了7筆債券，總融資規模74億元。

不過，科學城集團到了年尾才能發債融資，也可能是其他方面的原因。

2023年10月，科學城集團董事長洪漢松突然被免去職務，到了今年4月，免職給出的理由是：退休。結果，僅僅過去4個月時間，他被調查了。

作為科學城集團二級公司，科學城城更集團是功能性平臺，似乎處在模糊的邊界地帶。城市更新，是符合“救市”大勢所向的。

但不是所有城市更新項目，都能進行資本化融資。

深圳舊改的難度不在于資金，一個幾乎市場化的產業，背后有眾多城市更新基金、信托計劃，有相對完整的退出機制，難點則是拆遷同意率。

一家央企背景房企高管曾告訴我們說，深圳舊改真正大筆的支出有兩點：給政府補地價和拆遷簽約。舊改各環節都有障礙和不確定性，尤其是規劃和拆遷。

東莞、武漢、江蘇省市基本都是依靠財政補貼、補助資金的方式去推動。這也是目前全國各大城市主要融資方式：銀行貸款、專項債等。

大概翻了下公開信息，科學城城更集團應該是，廣東省第一筆用城投平臺為主體的信用債，去解決城市更新項目資金問題。

這次發債，讓整個黃埔區舊改重燃希望。

恒大、奧園、雅居樂、富力、合景、佳兆業、時代等一眾房企爆雷之后，持有的廣州舊改項目，陸續陷入了停擺狀態，廣州開發區集團、知識城集團、科學城集團紛紛進場接盤。

下沙裕豐圍、筆崗村烏石片、何棠下村、山龍村、燕塘村、楓下村、金坑村銀嶺片區、嶺頭舊改、長平村......科學城接手了時代、寶能、龍湖、金譽、星河、雅居樂等手中項目。

科學城集團，被稱為廣州舊改“最強接盤俠”。

排在后面的是知識城集團，也接盤7個舊改項目。

在科學城集團、知識城集團進場后，整個黃埔區舊改“含國率”由先前的31%上漲到現在的49.9%，國企/央企、民企聯合主導項目占比為26.9%。

但其實，接盤前，科學城集團負債、資金流動性已經亮紅燈，2021年凈負債率[（借貸總額-貨幣現金)/凈資產]為159%，用來償還短債的現金比率僅為0.323。

不斷接盤之后，科學城集團債務、流動性更加不堪了，去年凈負債率為249%、現金短債比為0.154，今年9月末還在惡化，為275.63%、0.092。

這個數據放在民營房企身上，已經爆雷N遍了。

這也是因為舊改前期服務成本、代墊款、往來款占用了大量資金，占到總資產比例超過了10%。

目前，科學城集團手中足足持有30個黃埔舊改項目，總規劃用地面積約512公頃，總建面1612萬㎡，其中有15個2024年區重點舊改項目，占比32%。

科學城集團妥妥成為了現在的廣州舊改大戶。

但光有地、沒有錢，科學城集團是很難推動舊改項目的，比如文沖東要拉來中建玖合、嶺頭舊改拉來五礦、崗貝村轉變為做地模式。

科學城集團很難一口吃成胖子，但勝在借錢能力夠強，面對如此難度下，依然能到賬一筆10億元的信用債，而且還是第一期，后續還能融資。