時間的游戲。

PART.01

榜單謎云

1月3日，克而瑞陜西發布了“2024年西安商品住宅銷售榜”。

這份榜單上有幾個數據值得關注，其一是高新區2024年成交均價約23854元/㎡，獨占鰲頭，繼續穩坐“大西安首善區”寶座；其二是全市建面約140㎡以上產品成交占比達到約43%，進一步證明西安已經進入“改善時代”。

在這篇榜單合集中，還有一個榜單是2024年大西安高端改善TOP5，排名第一的是曲江星河灣，成交額約20.34億；招商西安序緊隨其后，銷售額約11.96億；3-5名分別是源邸壹號、曲江九區松間和高新誠園。

克而瑞在榜單下方對「高端改善」作了注解：均價大于或等于3萬。

其實這份榜單上還漏了一個項目——金茂璞逸曲江，雖然部分樓棟和房源備案均價低于3萬，但那是毛坯備案，最終成交均價妥妥3萬+。而金茂璞逸曲江在2024年的成交額是約25.54億，高居大西安住宅項目排行榜第9位。

大家發現了嗎，上榜的5個高端改善項目中，曲江和浐灞各兩個，剩下高新誠園雖然帶“高新”兩個字，但被歸屬在“城南”。也就是說，在克而瑞的榜單上，2024年高新區沒有一個高端改善項目銷售額超過1.72億（高新誠園成交額）。

同樣是克而瑞的高端改善榜單，2023年雖然浐灞憑借自然界、招商西安序、招商央璽和碧桂園鳳凰城占據前四位完成屠榜，但彼時高新區還有高科云天一個項目上榜。

那么是高新2024年沒有高端改善庫存了嗎？也不是。

僅從均價3萬以上項目來看，拋開2024年12月2日首次公示備案價的高新玖號院（備案名：景泰苑）不提，高新2024年備案價3萬+的項目還有天地源·丹軒坊（備案均價約42168元/㎡），可惜只有32套房源，一次搖號就秒光了。

有意思的事情來了：天地源·丹軒坊32套房源總面積約8030.66㎡，如果按照約42168元/㎡的備案價，銷售額應該是近3.4億。那么丹軒坊為什么沒有上榜呢？

PART.02

地王入市

拋去剛入市的高新玖號院和丹軒坊謎題不說，2024年個人覺得最“意外”的頂豪項目，就是2023年還上榜的「高科云天」。

2015年，中大國際九號橫空出世，在全城絕大多數項目只賣五六千的時候，它約3.9萬/㎡的均價讓無數人驚掉下巴，物業費也是令人咂舌的9.8元/㎡。

近4萬的均價再加上建面約237㎡起步的戶型，雖然中大國際九號只規劃了5棟樓共計260戶，依然有很多人斷言 “賣不出去” ——

“有這錢在北京上海買房不香嗎？干嘛要在西安吸霾？”

結果大家都知道了，中大國際九號入市之后迅速被西安乃至西北地區高凈值圈層追捧，幾乎以一己之力讓高新成為西安頂豪市場上的一極，前來參觀學習的同行絡繹不絕。

如今的中大國際九號，不但是西安的房價天花板，更成為了一種身份的象征——在西安，你可以懷疑一切，但沒人懷疑中大國際九號業主的實力。

在中大國際九號之后，高新也出現過幾個在地段配套、產品力以及價格上能夠稱為頂豪的項目，但無一例外都是商業性質，而住宅性質的產品雖然也有不少豪宅均價在3萬左右，但總感覺“差一口氣”。

直到絲路軟件城的「高科云天」面世。

2021年之前，在西安土地市場上，高新三期是當之無愧的皇冠明珠，萬元地層出不窮，被業內稱為“西安‘地王’谷”，而約74畝的高科云天地塊就成交于2020年4月，樓面地價約15415元/㎡，直到現在依然是軟新單價地王。

如果是其他開發商，拿到這樣的地塊肯定要迅速周轉起來，最起碼一個月發聲、三個月亮相、半年之內售樓部開放，接下來就是入市、開盤，畢竟地價越高資金壓力也就越大，晚一天都是“損失”。

但是高科自從拿到這宗地之后，就沒有了下一步消息，以至于后來很多人都忘了這宗地的存在。這一等，就是三年。在此期間，外界對項目的細節知之甚少，所以高科云天也被稱為“西安最神秘豪宅”。

PART.03

一鳴驚人

2022年，隨著案名的公布，高科云天的“口號”也開始逐步在網上流傳——西安向前一步作品。

此后，項目更多信息陸續曝光： 總占地約74畝，共規劃了10棟住宅，402套房源。產品層面來說，建面約240㎡起步，最大建面約490㎡，由上海大椽建筑設計、梁志天設計工作室、GVL怡境國際三大頂尖團隊聯袂操刀。

高科云天最大的亮點就在于整個項目采用“鉆石”元素，部分樓棟15°微轉帶來的類鉆石形合圍布局和樓體類鉆石切割造型、公建化鉆石立面以及鉆石會所等等……

2023年6月6日，高科云天首批78套房源價格公示。建面約240㎡的門檻戶型都是737萬/套起，建面約320㎡戶型單套售價更是千萬級，即便是精裝交付，這樣的價格也是專供少數人。

高科云天，一鳴驚人。

令人意外的是，整個2023年，高科云天總共兩次公示價格，兩次開盤，總計只推出了158套房源，然后就再無消息。

直到2024年11月25日，高科云天才第三次公示新房源。共計44套房源，全部為建面約380㎡戶型，樓幢均價約36080.88元/㎡，單套售價1224萬起，依然是精裝交付。

對樓市稍有了解的朋友都知道，對高單價、高總價的頂豪來說，在西安這樣的城市注定都是一場與時間的博弈，即便是樓市火爆的那幾年也不例外，更遑論當下。

之所以高科云天的推盤節奏和業績讓我們感到意外，是因為這個項目無論是地段還是產品都很好，按照頂豪的獨立行情來說，即便業績比不上曲江星河灣、招商西安序等競品，但絕不至于榜上無名。

更何況高科云天不但是在售頂豪項目中少有的精裝交付的科技豪宅，而且在價格上還擁有一定的“優勢”。

要知道，如果去掉科技系統和精裝的溢價，只算毛坯的話，高科云天其實并沒有比周邊一眾均價兩萬六七的改善住宅貴多少。

PART.04

向前一步

在樓市，能被稱為頂豪的產品大概分兩種，一種是「孤品」，還有一種就是「臻品」。西安能夠被稱為孤品的項目不算多，比如玫瑰莊園和曲江玫瑰園、源邸壹號·合院、攬月府等等，大多數頂豪其實都是臻品，也就是憑借產品力出彩。

當然，不管哪一種方式，都是極為稀有的，在價格層面登峰，也在體驗層面造極。別人眼中的天花板，只是它們的起點。

就拿高科云天建面約240㎡的起步戶型來說，雙開門入戶、中西雙廚以及三室兩廳三衛的配置，約17.3米的南向面寬尺度，開間約9米的端廳+大陽臺+雙南向豪華主臥套房符合頂豪定位。

不過美中不足的是北向兩個次臥不是套房，而且其中一個套房的開間不足3米。這樣的尺度如果是普通住宅當然沒問題，但是放在頂豪中就略顯保守，不如將北向兩個臥室合并成一個套房，打造成南北雙套房，在尺度和舒適度方面直接拉滿。

建面約320㎡戶型就是更好的例子。同樣是三室，但是做到了三廳四衛， 三個臥室全部是套房，而且四個衛生間都是明衛。

值得一提的是，相比門檻戶型，這個戶型不但多了一廳一衛，還多了一個挑空約6.4米的露臺，在當下來說露臺不算稀罕，但是和同時期拿地做規劃的產品相比，確實“向前一步”。

如果說這兩個戶型是“中規中矩”的話，那么建面約380㎡戶型就是“標新立異”。不用我們多說，看到戶型圖大家就明白了。

很難用言語去形容看到這個戶型圖時的感受，如果非要說的話，那就是前幾天第一次看到中國“六代機”首飛時的那種震撼，腦海中反復循環趙翼那兩句詩：不創前未有，焉傳后無窮。

這個戶型的樣板間2024年11月已經正式開放，實事求是的說，我還沒有去參觀過，但是是不是身臨其境，其實已經不重要了。

還有一點，建面約380㎡并不是高科云天的天花板，在此之上，還有更大的戶型沒有入市，比如建面約490㎡戶型。有點期待高科能在這個面積段上給市場什么樣的震撼。

作為精裝交付的項目，我們再說說高科云天的裝標。對頂豪來說，室內裝修是最能體現品質的地方。細節決定成敗，一方面頂豪需要頂級品牌來突出高端與奢華，另一方面業主也需要頂尖產品來維持高品質生活。

從目前透露的信息來看，高科云天的裝標是符合其定位的，比如銅木裝甲雙開門、全屋智能家居、廚電、五金、衛浴以及石材、木飾面等均為國際國內一線大牌的高端產品線或定制款。

再加上智能一體化分戶式七恒科技系統帶來的全屋恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜、恒智、恒熱“七恒”，從“硬件”來看，高科云天誠意十足。不要忘了，高科云天還是目前住宅產品中稀有的全玻璃幕墻+鋁板外立面。

說實話，這樣的高科云天，居然沒有上榜2024年大西安高端改善TOP5，不得不說是一種遺憾。

-正文完-

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作者 | 王鑒房

主編 | 王鵬飛

「新地產陜西」原創作品

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