上海鏈家最近的改革力度有點大，他們正準備對2 萬多經紀人開刀。

這個事情6月初就開始醞釀了，當時，鏈家內部召開了一個緊急會議，會議通知在6月23號開始會有一個重要改變：房客分離。

他們正準備試點“房客分離”制度。

什么叫“房客分離”？簡單來說，就是要經紀人在“房源維護”與“客源服務”中二選一，不像以往中介公司可以在買家和賣家中間隨時切換角色促成交易。

事情很快就鬧大了。

影響的人多啊。鏈家上海全體經紀人、惠居上海全體租房管家差不多有2萬余人。

鏈家今年爭議本來就大，上一輪還是貝殼高管的天價年薪和無底薪牛馬的低收入，這是一場失衡的財富分配與行業反思。

根據年報顯示，2024年貝殼外部分傭、內部傭金及薪酬支出合計417億元，按50萬經紀人基數計算，人均年收入僅8.34萬元，月均6950元，尚不足貝殼聯合創始人、董事會主席彭永東2024年個人薪酬的0.02%。

而與經紀人現狀形成鮮明對比的，則是貝殼高管極高的薪酬水平。2022-2024年，彭永東年薪分別為4.75億元、7.13億元、4.01億元；貝殼聯合創始人兼執行董事單一剛年薪分別為3.55億元、5.29億元、2.99億元。

平均一個經紀人的收入是不到6000元，那么這些人對什么在意？對，收入，這是他們生存的基本保障，尤其是一線城市的這些奮斗牛馬，6000元是房租、是一日三餐、是交通，是話費，每一分錢都是下個月的花銷啊。

所以“房客分離”制度一出，每個人基本可以計算出，在新的改革下，自己能到手多少錢。

有鏈家員工表示，之前一單10萬元中介費，到手1.5萬元左右（不扣稅），新規則實施后少了2500元左右。

有網友說，越復雜的規則越利于老板賺錢，鏈家提成封頂75%，相當于平臺費至少50%。也有網友說，房客分離之后A的房源端的分傭要分近半給自己的M，客源端分傭不變，自己就是給M打工了。

然后，鏈家就在上海先行改革了。

說好聽一點，就是專業的事情專業的人干。具體來說，業務員要么只對接客戶，要么專做房源。

說難聽一點，就是改革。部分人收益，部分人的蛋糕被動了。做HR的朋友懂的都懂。

原來的鏈家不這么細分，業務員可以對接客戶，也可以做房源服務。比較靈活就業。

他們的做法看上去有點小復雜，我不知道鏈家的朋友們自己搞清楚了沒。

上海鏈家準備怎么干呢？

先把鏈家的員工分為三個序列，A序列，即經紀人序列或者專業序列；M序列，即店經理序列或者管理序列；S序列，是高層管理。

有一部分參照了互聯網及大型企業中常見的職級劃分體系（Management Sequence），挺跨界。

所以，內部會議內容顯示，默認M序列（店經理）自動劃為房源端，對房源做維護、管理、跟蹤；A序列（經紀人）自動劃為客源端，對購房客戶提供咨詢帶看服務。

這么理解，店經理（坐銷）做房源維護，經紀人（行銷）維護客戶。有的人想一專多能怎么辦呢？先把自己的指標完成了再說。

如果有A級經紀人希望做房源端，可在達到單量標準后參加競聘；同樣如有M想做客源端，也可以發起申請。

能不能完成指標？現在還不知道，要3個月。

因為看上去還蠻嚴格的。比如，鏈家房源端經紀人不可獲客，只能做房源維護，成交業績占比從45%提升至53%，這么做的目的在于通過績效牽引經紀人重視對房源端、業主的維護。

同樣，客源端占比從55%下降47%。這樣就意味著鏈家要花更多的時間和精力維護房源。

給房東的情緒價值拉滿，賣力做好服務。讓房東把獨家的價格給到鏈家，或者就是獨家給鏈家賣。

容易做到嗎？

阿貍相信只要賣過房的房東們都知道，很難。你要賣房子或者出租房子的時候，最重要的是中介給你提供的情緒價值嗎？價格，以及價格帶來的成交速度。你急著出手啊！

簡單一句話總結：鏈家將員工拆分成了兩類人，一類服務賣房人，一類服務買房人。

大的背景一定是，現在市場確實不好做。

因為當下市場上在賣的房子太多了，想要在這個存量市場上拿到更多的占有率，做到更多的成交量，那勢必就得從中挑選出最有性價比的一批房子、最稀缺的一批房子去成交。

鏈家現在在上海的收費模式是買方2%+房東1%，這個模式的基礎是房東比較強勢，房子不缺賣，所以客戶要付的中介費就多一些。未來怎么改？阿貍估計是邊走邊看。

但是，今天的市場，已經從賣方市場轉移到買方市場了。

賣房的人比買房的人多！

這種模式，是對房東做一個極致的壓榨，做房源維護的店經理可以在“房源庫”里找到性價比更高的房子來推薦。

這種 “單邊代理”模式的試水，是因為目前二手房成交周期在拉長，庫存房源越來越多，客戶獲取信息的渠道也紛繁復雜，找到合適的房源、快速賣出房子已越來越難，買賣雙方都更需要懂自己的房產經紀人。

阿貍覺得，今天的買家，也是未來的房東，很多事情都有一個短期利益跟長期價值。

也很理解，鏈家經紀人炸鍋因為這影響到他們到手的收入了，畢竟對一個6000元的牛馬來說，收入是衣食住行。

最最重要的是，房子確實越來越難賣了。

上海鏈家二手房掛牌量從五年前的10萬套激增至現在的17萬套，但成交周期從平均46天（客戶）和98天（房源）進一步拉長，經紀人的人效正在持續下滑。

2024年鏈家平均單套成交總價為384萬元，而今年已經降到了370萬元左右，表明鏈家交易正集中轉向“老破小”市場。

為什么從上海率先開始房客分離？市場好。上海最近的二手成交套數其實一直不錯。三月接近2.7萬套，四月2萬套，五月2.1萬套，比去年要好，比其他城市也要好，說白了，暫時還不缺買家。

還有一個問題，這個是鏈家在上海，還是推行到全國？成交量不好看的城市心里有數。

以及，這個改革是對鏈家體系一次破釜沉舟的改革，還是對行業的？這個阿貍就知道答案，你成功了，你就影響了行業，你沒有成功，就是折騰。

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