2025年7月發行的4只REITs（不動產投資信托基金）產品，其中2只（華夏華電清潔能源REIT、創金合信首農REIT）在進入發行日后一日售罄，另外2只（南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT）以頂格定價發行，在詢價階段，網下認購倍數也分別達到166.10倍和167.06倍。

“搶”REITs，已成為投資常態。

7月被“搶”的REITs

7月被“搶”的4只REITs，包括2只新品類，即全國首批數據中心公募REITs：南方潤澤科技數據中心REIT和南方萬國數據中心REIT。

南方潤澤科技數據中心REIT的底層資產是位于河北省廊坊經濟開發區的國際信息云聚核港數據中心。而潤澤科技的整體布局，即為人工智能產業提供算力服務的7個AIDC智算基礎設施集群，分別覆蓋4大核心經濟區——京津冀（廊坊）、長三角（平湖）、大灣區（惠州、佛山）、成渝（重慶），另有甘肅蘭州和海南儋州2個設施群。

南方萬國數據中心REIT的底層資產為萬國數據旗下昆山國金數據中心。該項目地處長三角核心樞紐。

這是2024年4月中國證監會發布《關于資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》，以及2025年2月中國證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》，明確“支持上市發行人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行REITs”的政策下，首批獲批上市的數據中心REITs。

7月發售的4只REITs產品底層資產位置示意圖

創金合信首農REIT為科技產業園項目，底層資產為位于北京市海淀區的中關村移動智能服務創新園（首農元中心），總建筑面積約20.36萬平方米，截至2024年底出租率達94.8%。此基金網下認購倍數為131.30倍。7月7日面向社會公眾發行，因公眾認購踴躍，當日結束募集。

華夏華電清潔能源REIT為電力能源項目， 底層資產 為 杭州華電江東天然氣熱電聯產項目，運營近十年， 為 浙江電網的重要統調電廠和杭州市錢塘區的主要電源、熱源支撐點。 其2025年和2026年 分派率 ， 預計分別為 5.66% 和 5.37% 。華夏華電清潔能源 REIT的網下 認購倍數為 205.43 倍。 7 月 7 日面向社會公眾發行， 因公眾認購踴躍， 當日結束募集。

以上4只REITs產品，均位于中國核心資產區域，為政策重點支持，受到投資追捧，也是意料中事。

繼續破圈兒

7月的REITs市場，還發生了另外兩件破圈兒的事。

第一件：

2025年7月3日，青城山—都江堰景區基礎設施REITs項目公示評標結果，中航基金管理有限公司作為第一中標人，將負責該項目在發行階段和存續階段的基金管理服務。

這是2024年國家發改委發布新規——將符合條件的?4A級及以上旅游景區、自然文化遺產、文旅商業街區、旅游服務配套設施等納入公募REITs試點范圍后，首批文旅項目進入了實操。

同期，玉龍雪山景區REIT與華山景區REIT也在籌備中。而有消息顯示，2025年上半年，全國已有超過20個文旅基礎設施REITs項目進入籌備階段。

第二件：

首單民企倉儲物流類REITs——嘉實京東倉儲REIT正式啟動擴募，擬購西安、合肥兩個項目。

嘉實京東倉儲REIT的底層資產包括重慶、武漢、廊坊三個物流園區，自2023年1月11日合同生效并在上交所上市以來，體現出較強的運營能力和穩定的現金流。

本次擴募加入的底層資產，西安項目作為西北物流樞紐，填補了原有底層資產在西北地區的空白；合肥項目則強化了華東區域網絡密度，與武漢項目形成“長江經濟帶雙核聯動”。這種“五大城市群+一帶一路沿線”的布局，提升了基金對全國核心經濟帶的覆蓋水平。

嘉實京東倉儲REIT擴募，是繼華夏北京保障房REIT擴募上市之后，年內第二單擴募產品。

擴募的發生，不僅意味著基金項目具有了更好的風險分散及更優的拓展區域覆蓋，體現了基金成長性和投資價值的提升，同時也顯現了當前REITs市場擴容與政策支持的大背景。

嘉實京東倉儲REIT擴容布局示意圖

炙手可熱的投資

按照萬得數據統計，加上7月上市的4只新REITs，REITs基金上市數量將達到73只。

以7月4日計算，公募REITs年化現金分派率均值為6.3%，顯著高于主流固收資產靜態收益率，顯示其作為中等風險收益資產的配置價值。

REITs產品的一些特點與優勢也被普遍接受。

如底層資產的優勢。REITs產品的布局，是從戰略優勢區域開始的，擁有較高的戰略投資價值。其主要投資的基礎設施項目，如高速公路、新能源、倉儲物流等資產，通常具有穩定的現金流來源。

公募REITs要求將不低于90%的年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，這一機制確保了分紅的穩定性和可預期性。在低利率環境下，高分紅REITs成為投資者的重要配置選擇。

已上市REITs產品近一年分紅排名前十（萬得數據）

已上市REITs產品近一年派息率排名前十（萬得數據）

2025年的REITs市場，也得到了政策導向下資金的支持。

如，保險資金投資REITs比例上限從2024年的3%提高至2025年的5%，預計帶來增量資金約200億元；社保基金2025年1季度首次配置REITs；REITs納入個人養老金投資范圍（2025年1月實施），低門檻吸引長線資金。

在多方因素的共同作用下，2025年REITs市場炙手可熱。

萬得數據顯示，2025年消費基礎設施REITs指數漲幅達41.4956%，其中嘉實物美消費REIT漲幅高達51.2861%；保障性租賃住房REITs指數漲幅為36.574%，其中華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT等表現優異；交通基礎設施REITs指數漲幅為17.7537%，部分項目如華夏中國交建REIT、中金山東高速REIT等表現穩健。

2025年7月8日REITs溢價率前十（萬得數據）

2024年7月8日REITs溢價率前十（萬得數據）

通過萬得數據對照可知，2025年的REITs產品在二級市場已經呈現出高溢價特征。

以2025年7月8日溢價率排名第一的中金廈門安居保障性租賃住房REIT來說，該產品的收盤價為4.834元/份，而單位凈值為2.5176元/份，表明投資者愿意以遠高于基金凈值的價格購買該REITs，顯示出對底層資產質量和未來收益的高度信心。

中金廈門安居REIT的底層資產為位于廈門市集美區兩個公寓項目的4665套租賃住房。截至2025年3月31日，其出租率為99.26%，租金收繳率為100%。

可以肯定的是，目前的REITs產品不僅得到了政策的支持，也贏得了旺盛的市場需求及樂觀的市場情緒。隨著REITs市場的繼續擴容，以及底層資產的進一步豐富，2025年“搶”REITs的場景還會繼續下去。

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮