據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，2020-2024年間南通大市累計(jì)出讓涉宅地塊792宗，總出讓面積約3855萬(wàn)㎡，成交總額高達(dá)約4161億元。

其中，南通市區(qū)（含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)）共出讓地塊106宗，面積約685萬(wàn)㎡，成交金額約1225億元。

然而，部分土地資源并未能及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效供給。截至2025年6月最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，南通市區(qū)超兩年未動(dòng)工地塊已達(dá)15宗，約131萬(wàn)㎡土地長(zhǎng)期閑置，約237億元的土地購(gòu)置資金長(zhǎng)期沉淀，未能形成有效產(chǎn)出。

就板塊分布而言，蘇通園區(qū)土地閑置問(wèn)題尤為突出，共涉及7宗地塊，閑置土地面積約44萬(wàn)㎡，占據(jù)了市區(qū)閑置總量的顯著份額。

就拿地主體而言，這15宗閑置地塊中有13宗由本地國(guó)企持有，其中蘇通濱江房地產(chǎn)一家即持有其中6宗，涉及土地購(gòu)置資金約22億元。

此外，唯一由本地民營(yíng)企業(yè)——南通強(qiáng)邦置業(yè)持有的新城區(qū)R23002地塊，同樣處于超兩年未動(dòng)工狀態(tài)。

長(zhǎng)期的土地閑置不僅阻礙了土地資源的優(yōu)化配置和有效利用，更對(duì)持有企業(yè)構(gòu)成了沉重的資金鏈壓力。在當(dāng)下專項(xiàng)債資金明確支持地方政府收回收購(gòu)閑置土地以盤活資源的政策背景下，南通市區(qū)這批長(zhǎng)期“沉睡”地塊是否會(huì)被收回成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

Part.1

科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)

大規(guī)模土儲(chǔ)下的流動(dòng)性隱憂

南通市中央創(chuàng)新區(qū)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)”）作為中創(chuàng)區(qū)主力開發(fā)商，2020-2024年間在該區(qū)域先后參與摘牌11宗地塊，總耗資約131億元。調(diào)研顯示，目前仍有6宗地塊（下圖標(biāo)紅所示）尚未入市。

大規(guī)模土地儲(chǔ)備伴隨巨額資金占用，繼而推高外部融資需求。而長(zhǎng)期閑置無(wú)法形成銷售回款，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)效率低下，累積流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。天眼查信息顯示，科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)自身已涉及多條開庭公告和立案信息。

更值得關(guān)注的是其母公司——南通市中央創(chuàng)新區(qū)建設(shè)投資有限公司（簡(jiǎn)稱“通創(chuàng)投”），竟在今年6月12日新增1條被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的僅925萬(wàn)元。

作為區(qū)域重要的國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，出現(xiàn)此等規(guī)模的被執(zhí)行情況，無(wú)疑折射出其在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下所面臨的現(xiàn)金流壓力。

旗下項(xiàng)目去化艱難或?yàn)楝F(xiàn)金流壓力來(lái)源之一。根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，由科創(chuàng)產(chǎn)發(fā)獨(dú)立操盤的紫瑯吾島項(xiàng)目，自去年6月入市至今年6月底，一年時(shí)間僅備案41套，目前整盤去化率僅約8%，去化表現(xiàn)難言樂(lè)觀。

Part.2

蘇通濱江房地產(chǎn)

大量閑置與再添新儲(chǔ)之謎

數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年，蘇通園區(qū)先后出讓11宗地塊，合計(jì)出讓面積約79萬(wàn)㎡，成交總額約56億元。

這之中，3宗由恒大摘得，其余8宗均由南通蘇通科技產(chǎn)業(yè)園濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“蘇通濱江房地產(chǎn)”）摘牌。

調(diào)研顯示，恒大2020年9月摘牌的R20023地塊至今未動(dòng)工；而蘇通濱江房地產(chǎn)持有的8宗地塊中，目前僅有R20037地塊動(dòng)工，其余6宗地塊閑置均已超兩年。

令人費(fèi)解的是，在持有大量未開發(fā)存量地塊的情況下，蘇通濱江房地產(chǎn)竟在去年12月又摘牌一宗新地塊（上圖R24026地塊）。這種“左手拿新地，右手囤舊地”的操作，其背后意圖與風(fēng)險(xiǎn)考量耐人尋味。