文/謝逸楓

2025年7月30日，一場年中重量級“會議”，引起市場強烈的討論和關注，焦點集中在如此重要的經(jīng)濟和政策定調(diào)“會議”，為什么“一字未提房地產(chǎn)，只提了城市更新”，讓外界懷疑房地產(chǎn)“失寵了”、“主角變配角了”、“不管了”、“風險出清了”。

真相并非如此，作為每年的兩次重量級經(jīng)濟和政策定調(diào)的“會議”，之前就有“一字未提房地產(chǎn)”的慣例，卻不影響房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)、基礎產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、主導產(chǎn)業(yè)的位置和城市主角及扮演穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、防風險的關鍵行業(yè)。

2024年商品房銷售面積、銷售金額、投資額、房企到位資金分別降至2021年的60.4%、56.9%、72.9%和53.5%。2025年上半年銷售面積、銷售金額、投資、房企到位資金分別為2021年同期的57.6%、50.9%、69.6%和48.8%。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻已由曾經(jīng)的正向拉動轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟部門努力抵消和對沖的下行壓力。從宏觀數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP增長的拉動由正轉(zhuǎn)負，2021年-2024 年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12%。

2025 年上半年回升至0.07 %，處歷史低位，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3%。但房地產(chǎn)投資下滑是固定資產(chǎn)投資的主要拖累項，2025年上半年同比下降11.2%，拖累固定資產(chǎn)投資增速2.4%。

上半年拉動GDP的引擎器、火車頭中，房地產(chǎn)熄火。其中基建投資增速4.6%，低于1月-5月。制造業(yè)投資增速高位放緩，較1月-5月回落1%。房地產(chǎn)繼續(xù)降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降11.2%，降幅較1月-5月擴大，創(chuàng)歷史最低水平。

6月固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）環(huán)比下降0.12%，表明消費和投資的企穩(wěn)基礎不牢固。上半年經(jīng)濟增長5.3%，主要是財政政策和搶出口支撐。其中財政政策發(fā)力，不僅直接推升了基建投資，帶動了部分制造業(yè)投資和耐用品消費。

中美關稅協(xié)議的談判過程，國內(nèi)出現(xiàn)“搶出口”現(xiàn)象，二季度美國加征關稅對外貿(mào)形成擾動，中美達成階段性協(xié)議之后，短期“搶出口”現(xiàn)象較為明顯，這使得短期工業(yè)生產(chǎn)受到支撐，讓出口短期內(nèi)，保持大幅增長。

上半年“三駕馬車”的貢獻率看，最終消費支出、資本形成總額、貨物和服務凈出口）的貢獻率，分別是最終消費支出對經(jīng)濟增長貢獻率52%，資本形成總額貢獻率16.8%，貨物和服務凈出口貢獻率31.2%。

當務之急是房地產(chǎn)救市不能半途而廢、斷斷續(xù)續(xù)、劑牙膏式的出臺政策、落地政策，要一鼓作氣，一步到位以更大力度更大規(guī)模政策刺激，否則無法讓促進、鞏固、推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，完成筑底到反彈的V型周期。

昨天“會議”與2023年4月、7月和2024年4月、7月、9月、12月及2025年4月最大不同點在于“一字未提房地產(chǎn)”、“首次未提房地產(chǎn)風險”、“未提棚改2.0”、“未提現(xiàn)房銷售”，表明房地產(chǎn)風險得到防范控制，正在化解，市場正在筑底。

盡管昨天“會議”內(nèi)容來看，沒有直接提房地產(chǎn)、房地產(chǎn)風險、棚改2.0、現(xiàn)房銷售、更大力度推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，與房地產(chǎn)相關的內(nèi)容，只表述為“落實好城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”，但不影響止跌回穩(wěn)的目標推進。

適時降準降息，保持流動性充裕，加力支持實體經(jīng)濟。創(chuàng)設新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，設立新型政策性金融工具，支持科技創(chuàng)新、擴大消費、穩(wěn)定外貿(mào)等。強化政策取向一致性。要持續(xù)用力防范化解重點領域風險。

繼續(xù)實施地方一攬子化債政策，加快解決地方拖欠企業(yè)賬款問題。加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

2024年9月26日的中政局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大房地產(chǎn)“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調(diào)整住房限購政策。

降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這是2024年9月以來，10月17日住建部表述，到2025年上半年房地產(chǎn)政策概括為四個取消、四個降低、兩個增加的來源根據(jù)。

這是落實9.26會議的內(nèi)容，重點是抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套“組合拳”，推動市場止跌回穩(wěn)概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。四個取消是取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低是降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款首付比例、降低存量貸款利率、降低賣舊買新?lián)Q購住房稅費負擔。兩個增加是通過貨幣化安置方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；白名單項目信貸規(guī)模增加到4萬億。

“金融16條”（三支利箭，信貸、股權(quán)、債市）和經(jīng)營性物業(yè)貸款這些政策延期到2026年底，以及調(diào)整存量房貸利率和個人住房貸款首套、二套的首付比例。充分發(fā)揮金融機構(gòu)在信息和財務管理方面的專業(yè)優(yōu)勢。

“稅費調(diào)整”是繼一線城市限購松綁后另一重磅政策。2024年11月13日，財政部、稅務總局、住建部聯(lián)合發(fā)布有關稅收政策的公告，涉及個人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。

契稅方面，首套房、二套房統(tǒng)一，將現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米。增值稅方面，明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的增值稅政策，即購買2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅。

2025年6月13日，國常會對房地產(chǎn)行業(yè)作出重磅部署，首次提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并圍繞構(gòu)建新發(fā)展模式、推進“好房子”建設、摸底存量資源等三方面推出系統(tǒng)性舉措，這應該是下半年政策的主要方向。

2025年7月15日召開的城市工作會議來看，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應成為未來房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要抓手。

二是如何穩(wěn)住樓市，防止大起大落，推進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，實現(xiàn)筑底到反彈。底線是穩(wěn)，一旦無法止跌了，穩(wěn)不住了，政策會適時加力，強刺激依然會出現(xiàn)。毫無疑問，城市更新和舊區(qū)改造是重點，強刺激出臺時機暫時不具備條件。

第一是城市更新和危舊房、老舊小區(qū)改造的落實，優(yōu)化存量推進。按照城市更新的資金來源來看，包括專項借款、專項債、銀行商業(yè)貸款、超長期特別國債、不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券。

2024年7月31日，國院印發(fā)深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃，對未來五年推進新型城鎮(zhèn)化建設的總體要求、重點任務、政策措施和組織實施等作出部署，《行動計劃》正式出臺。

體現(xiàn)國家對于新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的高度重視和深入布局。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城市更新市場空間巨大且規(guī)模日益擴大，目前存量總市值約500萬億元，按年城市更新速率2%計算，城市更新項目每年將釋放出10萬億元的價值。

上海、天津、西安、廣州、無錫等地更是先后成立超百億元規(guī)模的城市更新基金，中國現(xiàn)有669個城市，將撐起一個數(shù)萬億級的城市更新大市場。因此，城市更新將成為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要支撐點。

2024年10月17日，住建部表示，在前期城中村和危舊房改造基礎上，再新增100萬套，并通過貨幣化方式，加大政策支持力度。一是重點支持地級以上城市。僅35個大城市就有170萬套改造需求，全國地級城市有297個，改造需求更大。

2024年城中村改造擴圍至333個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。

研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大國家投資支持力度等內(nèi)容。健全多元化投融資方式，加大國家預算內(nèi)投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。中央財政要支持實施城市更新行動。

本次會議強調(diào)的城市更新既不鼓勵大拆大建，也并非類似2014年-2018年大規(guī)模推動的棚戶區(qū)改造，而更多類似于2016年后在建筑標準、公用設施建設、綠化水平等方面的提升，這個應該是危舊房改造，城市更新也包括在內(nèi)。

2025年以來各地不斷加大房票安置力度，促進住房需求進入市場，部分城市取得了較好效果。未來隨著城中村和危舊房改造的穩(wěn)步推進，房票安置政策或?qū)⒗^續(xù)完善，相關舉措在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中也有望發(fā)揮更大作用。

會議明確七個重點任務，與房地產(chǎn)有關的內(nèi)容有以下幾個方面。一是發(fā)展組團式、網(wǎng)絡化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。二是分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設，繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

三是高質(zhì)量開展城市更新，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。四是嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。五是完善歷史文化保護傳承體系，完善城市風貌管理制度。

不允許收購商辦公寓。同時，須對標的項目進行“整棟、整單元”收購，原則上不允許收購零散房源。商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團體購房貸款的前提是，風險可控、商業(yè)可持續(xù)、嚴格不新增地方政府隱性債務。

此外，要求利用貸款購買的商品房、商業(yè)用房等，須是法律關系清晰、已竣工驗收的房屋。在貸款存續(xù)期內(nèi)，不能改變房屋租賃用途。這筆借款期限長達30年，只要租金能覆蓋利息，基本可以被看作永續(xù)債，只付息、不還本。

既能有效緩解城市政府籌集保租房的指標壓力，還能減少當?shù)氐纳唐贩繋齑妗８匾氖牵唐趦?nèi)，地方政府能通過城投平臺融到一筆錢，緩解現(xiàn)金流。目前，濟南、福州、天津、青島等市已經(jīng)落地首批租賃住房貸款支持計劃貸款。

2024年9月24日，央行表示，3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。截至9月末3000億元保障性住房再貸款余額僅162億元，收儲面臨諸多亟待解決的問題，價格撮合難度大、資金成本較高、供需錯配等。

2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房。

一方面加速了城中村改造項目的推進，另一方面助力庫存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計完成認購商品房1100余套，去化面積近10余萬平方米，拉動資金流轉(zhuǎn)超20億元。

合計動用資金超過3個億。其中“南充”收儲包括九熙府、棲山府等商品房，達到277套，2.4萬平方建面。儀隴縣項目400套，單套面積90平方下。毫無疑問，地方收儲正在緩慢的推進，最關鍵是收儲的規(guī)模和資金及去庫存的作用有限。

廣東的廣州和佛山，2024年11月就開始動用“專項借款”收儲房，其中佛山達到11.9億元，廣州為2.5億元。上海閔房集團2025年次啟動了“收存轉(zhuǎn)保”。深圳、廣州自2024年國企下發(fā)“收儲房”文件后，此收儲房行動也正在推進中。

目前已有上海、浙江、廣東、湖南、福建、安徽、山東、北京和四川九省市發(fā)行了用于收購閑置土地的專項債，發(fā)行金額合計2638.96億元。其中，上海以462.48億元位居第一，浙江（含寧波）445.13億元次之，廣東431.35億元。

企業(yè)預警通數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至最新，有27個省市公示了收購存量閑置土地項目的具體信息。項目累計覆蓋4658塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達5180.70億元。在廣州市今年初首次公布收儲項目后，各地積極響應。

目前，廣東、重慶、江西、河南和安徽五地已公布的收儲項目資金規(guī)模居前。其中，廣東省以614.14億元的資金規(guī)模位居首位，涉及地塊294宗；重慶市以571.36億元緊隨其后，涉及地塊404宗。

披露的收儲對象顯示，城投與地方國企占比在60%以上，而民企占比較少，基本不涉及發(fā)債民營地產(chǎn)企業(yè)。即專項債資源或向地方城投平臺和國企傾斜，優(yōu)先緩解區(qū)域自身債務壓力，民企受限于收儲價格等因素，可能獲益相對有限。

2025年上半年各地擬使用專項債券收購存量閑置土地近3000宗，覆蓋約171個城市，總金額超3500億元，規(guī)模龐大。這種“土地+住房”雙輪驅(qū)動，在房地產(chǎn)領域產(chǎn)生協(xié)同效應，興起了新一輪房地產(chǎn)存量激活的熱潮。

專項債已成為土地收儲的關鍵資金來源。2025年7月30日，華發(fā)股份發(fā)布公告，其子公司融華置地將以44.05億元的價格，將位于深圳前海合作區(qū)的7塊商業(yè)用地轉(zhuǎn)讓給深圳土儲中心，標志著盤活存量土地、穩(wěn)定市場方面邁出了實質(zhì)性步伐。

此次收回的7塊地塊總面積約7.0468萬平方米，計容建筑面積約46萬平方米，目前均處于未建狀態(tài)。華發(fā)股份公告顯示，地塊賬面成本約58.41億元，此次交易預計產(chǎn)生的虧損將超過公司2024年經(jīng)審計凈利潤的一半。

政府收回價格與評估值基本持平，若繼續(xù)持有地塊將面臨長期資產(chǎn)沉淀和持有成本增加的風險，此次交易有助于實現(xiàn)風險對沖。收儲交易中，通常會參照當前市場價格回購，導致地塊價格相較于房企在市場高峰期的拿地成本出現(xiàn)“折價”。

目前深圳計劃以68億元的總價收儲世茂集團旗下“深港綜合體項目”12宗地塊，相較于世茂集團176.25億元的競買價格，折價幅度近六成。深圳通過專項債等市場化工具大規(guī)模收儲閑置土地，有效化解房企的存量風險，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)價值不再局限于物理空間的建設，在于能否通過產(chǎn)品與服務創(chuàng)新，持續(xù)為城市功能升級注入動能。這種以城市功能為核心的發(fā)展模式，推動房地產(chǎn)行業(yè)從資本驅(qū)動轉(zhuǎn)向價值創(chuàng)造，從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，與城市發(fā)展的共生共榮。

2025年7月21日，上海發(fā)布了上海市工程建設規(guī)范《住宅設計標準》（征求意見稿），要求“好房子”建設的規(guī)范標準“架空層層高不宜低于3.6米，住宅套型至少有一個陽臺的凈深不應小于1.30米；住宅層高不應低于3米，且不應大于3.6米等。